Intérêts d'emprunt déductible dans le cas d'un crédit en nue propriété ?

La réponse est oui.

Regarder cela RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - Déficits subis par les nus-propriétaires

I.50 il y a un exemple clair.

Sur quoi s’appuyait il ?

Avez vous bénéficié d’un régime particulier ?

Exact.

Meme si pour notre ami parkyrando009, la ligne 80 est très claire.

Soit le promoteur l’a induit en erreur, ou il y a eu une incompréhension.

La réponse a nouveau, dans le cas de parkyrando009, vous pouvez déduire les intérêts des emprunts relatifs a l’acquisition.

Pour l’ISF, vous ne pourrez pas déduire de votre patrimoine le montant de l’emprunt (qui finance un bien non inclut dans le patrimoine ISF; ce serait pareil pour un emprunt finançant votre outil de travail).

Pour la plus-value à la revente, après extinction de l’usufruit, pour une personne physique elle se calcule avec comme prix d’achat la valeur globale (en pleine propriété) du bien au départ.

Je n’ai aucune certitude, mais je pense qu’il faut oublier les factures des travaux qu’aurait payé l’usufruitier, et je ne vois pas ce qui empêcherait d’appliquer le forfait de 15%.

J’entend la valeur de la pleine propriété, qui devrait figurer dans les actes de ventes (car il sert par exemple pour calculer les droits à payer au trésor public), et qui figurait dans toutes les conventions de démembrement (ce qui définit la répartition des rôles/droits/devoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier) que j’ai vues à ce jour.

Il semble y avoir une erreur dans vos chiffres, car 100 000 + 30 000 ne font pas 200 000, et quelqu’un a bien du payer les 70 000 qui manquent….

Bonjour à tous,

J’ai consulté la majorité des messages tournant autour du sujet mais je n’ai pas trouvé la réponse à mon interrogation.

Je finalise actuellement la négo d’un crédit immobilier pour acheter un mix de scpi:
Scpi europeennes en pleine propriété pour lesquelles j’ai bien compris que seuls sont deductibles les interets du credit portant sur le prorata des revenus d’origine française de ces scpi
Scpi francaises en pleine propriété pour lesquelles les interets des credits y relatifs sont pleinement deductibles des revenus fonciers de ces Scpi, mais pas deductibles de revenus fonciers d’autres Scpi
Scpi francaises en nue propriété

J’ai bien compris aussi, bien que cela soit illogique, que la doctrine fiscale refuse que que l’on puisse deduire les interets de credits portant sur l’achat de Scpi francaises achetees en nue propriété

Mais imaginons ce qui suit :
J’achète à credit, sur 10 ans, la nue propriété de part de Scpi françaises démembrées sur 5 ans seulement. C’est à dire que, pendant 5 ans, je ne peux par déduire les intérêts du credit, mais qu’à partir de la 6eme années, ayant retrouvé la pleine propriete, les interets sont de nouveau deductibles.

Voici LA question : Peut on déduire des revenus de la 6eme année le cumul des intérêts non déduits des 5 premières années?
En d’autres  termes, la récupération d’un report des intérêts précédents non déduits est-il admis par la doctrine fiscale?
Cela paraitrait logique car, in fine, ce crédit a servi à acheter des parts de Scpi francaises en pleine propriété, même si elles ont été démembrées temporairement au début du crédit.

Pour le cas où cela ne serait pas possible, existe-t-il des credits qui ne fassent rembourser au debut de l’échéancier que du capital, et ne procèdent au paiement des intérêts qu’en fin d’échéancier, ce qui résoudrait le problème précédent ?

Je précise que je suis non resident, mais s’agissant de revenus fonciers français, cela n’a aucune influence par rapport à un résident français.

Merci de m’avoir lu
Bon dimanche

Une solution pourrait être d’obtenir un différé total pendant 5 ans : on ne paye aucun remboursement, et les intérêts non payés vont se rajouter au capital restant du.
je reste cependant sceptique sur le fait qu’une banque vous accorde un tel montage, généralement la durée d’un différé total n’excède pas 2 ans.

il existe à ma connaissance 3 scpi dite de plus-value , qui se comportent un peu comme de la nue propriété, puisqu’elle acquière elle même de la nue propriété d’ailleurs (tout ou partie).  Les intérêts d’emprunt et autres frais de dossier restent déductibles des autres revenus fonciers fr pour ces SCPI.

Novapierre résidentiel (ex pierre48) : Qui vient d’augmenter sa part de 4%, mais qui a connu des problèmes de liquidité (encore 5000 part en attente de rachat sur le dernier bulletin), mais en voie d’être résolus (la situation a été bien pire il y a un an)

SCPI patrimmo croissante : acquière la nue propriété d’appartement dont l’usufruit est détenu par un bailleur social, Croissance régulière de la part, mais qui repose majoritairement sur du vent selon mon avis tout personnel car il faudra attendre encore minimum 10 ans pour que les premiers démembrements arrivent à terme et qu’on évalue les conditions réelles de récupération et de revente des biens. De plus, les clefs de démembrement pratiquées son clairement à l’avantage de l’usufruitier, si on se réfère à ce qu’il se pratique chez les SCPI (on pourrait arguer du fait que le profil de risque n’est pas le même, car l’immobilier sous-jacent n’est pas de même nature, mais bon…)

SCPI Sofiprime : SCPI orienté valorisation du capital, ne distribue pas de revenus fonciers, qui sont réinvesti dans le véhicule (remboursement de crédit). La part génère cependant du revenu foncier (non distribué) imposable à hauteur d’environ 2,4% de prix de la part. La performance très  honorable est du en partie à une utilisation du levier supérieur à la plupart des SCPI autour de 40% à la louche en moyenne ces dernières années). SCPI à capital fixe qui va entrer sous peu en augmentation de capital.

Ces 3 SCPI ont en point commun de faire du résidentiel.

Une petite dernière, pas un pur player de la SCPI de plus value : Immorente 2 , du commerce orienté sur une apréciation régulière de la part au prix d’un dividende moindre (moins de 3%) On notera encore sur cette deuxième SCPI de Sofidy une utilisation légèrement surpérieur du levier ( à la louche 30%). SCPI à capital fixe avec quelques part en attente à la vente, mais qui devrait passer en capital variable d’ici début 2021 (sources : mes échanges avec un commercial de sofidy)

Sorti de ces 4 SCPI, il n’y a pas, à ma connaissance,  de solutions magiques pour faire de la nue propriété tout en ayant les frais et intérêts de crédit déductible.