Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères…

- il faut évaluer le coût étape par étape,
- ensuite déterminer le prix de vente (dans le cas d’une vente) ou la valeur vénale du bien pour garder un rendement intéressant (je pense que 130 000 euros est une base)

Prix du bien - coût des travaux - marges de sécurité = prix d’achat maximum

Concernant les coûts je connais que le petit oeuvre (électricité, sols, murs, plafonds) j’avais payé 2500/3000 euros pour rénover mon T2 (43m²) et j’avais fait faire les sols et l’électricité par un artisan.

J’envisage l’achat d’un appartement mis au enchères par la banque qui l’a saisi.

Celui ci est actuellement occupé par une mère et son enfant (6ans) qui ont signé dixit l’avocat s’occupant de la vente un bail de complaisance (loyer de 600€ pour une valeur de marché d’environ 2500€).

A combien estimez vous le cout financier et en temps pour réussir à se débarrasser du locataire qui est sans doute rusé et de mauvaise foi pour avoir mis en place un tel bail.

Pour le moment j’ai chiffré :
Avocat (environ 2K€ d’après l’avocat que j’ai appelé ce qui me parait peu)
Huissier (environ 2K€)
Non disponibilité du bien pendant la procédure je compte 2 ans pour être large (2*12*2500) : 60 k€

Je ne compte pas sur les loyers de cette période car je veux faire un worst case car il y’aura forcément des frais auxquels je n’aurais pas pensé.

A noter que ce serait pour en faire ma RP et qu’à priori on ne peut procéder à une expulsion de famille avec enfant pendant l’année scolaire et je n’ai pas besoin de cet appartement dans les 2 prochaines années.

Je compte utiliser comme motif pour résilier le bail que je souhaite moi même l’occuper. Etant donné le faible loyer je suppose que le locataire paye son loyer.

Qu’en pensez vous ?

C’est déjà compliqué de virer un mauvais locataire si celui çi paie ça risque d’être très long…Au risque de s’exposer à des recours au cas ou la cause du congé(pour occuper vous même) n’est pas réel.

Alors l’appart a été vendu 521K€ soit si on prend le prix moyen des notaires pour la commune une décote de 30 % ce qui correspond selon moi à une décote réaliste pour un appartement occupé d’autant qu’il y’avait un certain nombre de frais spécifique au mode de vente.

A noter que vous avez un upside car il semblerait que l’on puisse résilier immédiatement un bail si il est de complaisance.

Par ailleurs avec la loi duflot le loyer devrait etre réévalué pour atteindre les -30% du prix moyen.

J’utilise celui ci mais il y’en bcp de sites

Recherche des prochaines ventes aux enchères immobilières : Hauts de Seine - Licitor

A mon avis, il sera impossible d’obtenir une annulation du bail devant le juge au motif que le prix du loyer est très inférieur au marché.

Les seules possibilités sont plutôt celles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir notamment comme vous le souhaitez récupérer le bien pour l’occuper soi-même.
Il faut pour cela attendre la fin du bail ! Et surtout ne pas oublier d’envoyer au moins 6 mois à l’avance une lettre recommandé avec AR dans lequel vous indiquez le congé pour reprise c’est à dire la personne qui reprend le bien (vous-même, votre conjoint, concubin, ascendant, descendant…).

Vous avez raison mais malheureusement pas pour le TGI de Toulouse…

Je m’intéresse à ce type de vente depuis très peu de temps, en me basant sur certaines ventes passées je peux considérer que de bonnes opérations sont encore à faire.

Quelqu’un ici a t’il déjà pratiqué ce type de marché? qu’en pensez-vous?

Bonjour,

Je ne sais pas si ce post est toujours d’actualité, mais je tenais à préciser qu’il y a d’abord les frais préalables à la vente (frais de publicité et d’organisation des enchères) qui représentent 2 % du prix de vente avec un minimum de 775 euros hors taxes.
En général, c’est 50 % à la charge du vendeur et 50 % à la charge de l’acheteur, mais dans certains cas (vente organisée par une association caritative, décision de justice…), ces frais sont supportés à 100 % par l’acquéreur. Si le bien n’est pas vendu, le propriétaire n’a à régler que les frais de rédaction du cahier des charges par le notaire.

En cas de vente, il faut aussi ajouter les émoluments du notaire, selon un barème national, et les frais d’acquisition qui correspondent aux droits de mutation classiques et qui vont dans les caisses de l’Etat et des collectivités locales.

Concernant les honoraires des avocats:
Le principe est la liberté des honoraires, il n’y a pas de grille tarifaire ou de tarifs imposés/conseillés, quel que soit le domaine d’intervention de l’avocat.
Si vous avez un ami avocat, il peut très bien vous faire une faveur et vous faire ça gratuitement (ou contre une bouteille de champagne, plutôt).
Si vous n’avez pas la chance d’avoir un proche enrobé (elle est bonne celle-là), quatre possibilités concernant les honoraires:
- Gratuit: pourquoi pas si vous promettez des dossiers à venir ou que vous êtes déjà client par ailleurs (vous-même ou votre société par ex.)
- Honoraire calculé au temps passé: comme son nom l’indique, à déterminer au préalable dans une convention d’honoraire.
- Honoraire forfaitaire: idem.
- Honoraire "de résultat": dans le cas présent je ne vois pas l’intérêt qu’aurait l’avocat à proposer un honoraire de résultat, étant donné qu’il n’a aucune possibilité d’influer sur le résultat final. Mais tous les goûts sont dans la nature et dans ce cas, il y a des règles spécifiques à suivre: un honoraire qui serait intégralement "de résultat" est déontologiquement interdit par la profession. Il faut impérativement prévoir dans la convention d’honoraire une (plus grande) partie "fixe", en fonction des diligences accomplies (au temps passé ou bien au forfait) et une (plus petite) partie en fonction du résultat.

Plus globalement, voici un extrait du site de l’ordre des avocats de Paris sur le sujet des adjudications judiciaires:

Ventes par adjudication

Les enchères – La garantie de paiement

Conformément à l’article 74 du décret 2006-936 du 27 juillet 2006 applicable aux adjudications réalisées dans le cadre de la nouvelle procédure de saisie immobilière en place depuis le 1er janvier 2007, l’avocat qui porte des enchères doit se faire remettre par son client une caution bancaire ou un chèque de banque à l’ordre de M. le Bâtonnier en sa qualité de séquestre désigné au cahier des conditions de vente.

Son montant est impérativement de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000 euros et récépissé doit être donné par l’avocat à son client.

Un représentant du Bâtonnier sera présent devant la Salle des Criées avant l’audience d’adjudication.

L’avocat enchérisseur devra lui remettre le chèque de banque ou la caution bancaire, et pour visa le récépissé en trois exemplaires : un exemplaire sera conservé par du Bâtonnier séquestre, un autre par l’avocat enchérisseur, le troisième par le client.

Si le client enchérisseur n’est pas déclaré adjudicataire, le récépissé et la caution bancaire ou le chèque de banque lui sont restitués à l’issue de l’audience.

Si le client  est adjudicataire, le Bâtonnier séquestre conservera le récépissé, la caution ou le chèque de banque qu’il encaissera passé le délai de surenchère de 10 jours ou immédiatement en cas de revente sur surenchère.

Il est également vivement recommandé à l’avocat qui porte des enchères de demander à son client un autre chèque à l’ordre de la Carpa couvrant notamment les frais préalables, les émoluments de vente et le droit d’enregistrement.

Bonjour,

comme évoqué dans ce fil le point crucial est le financement et les 45j.
En cas où la banque ne suit pas, peut on emprunter à un proche avec reconnaissance de dette?
J’ai idée d’enchérir sur une maison mais ne possède que 50% du montant max que je me fixe.

Lorsqu’on mandate un avocat, peut on le faire en "couple"? étant marié en séparation de bien cela risque de compliquer les choses si je me lance seul dans l’aventure en cas de réussite.