Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€…

Bonjour,
en reprenant vos chiffre, sur 12 ans avec 150k, nous sommes à environ 1.200€ d’échéance annuel.
Avec 150k, en partant sur un rendement de 5%, vous recevrez 625€ de loyer.
Il vous restera donc 500€ à charge mensuellement.

Pour le choix des SCPI, je n’ai pas trop de conseil à vous donner.
Vous prenez des majors du secteur, ce qui est un choix de sécurité.

Après pourquoi pas 4 SCPI, vu le montant, vous pouvez vous le permettre.
Juste une remarque : ce sera un prêt par SCPI, donc avec frais de dossier & co.
Essayez de voir cela, ça peut avoir un impact non négligeable sur le TAEG.

Vous pouvez tout à fait acheter de la SCPI en direct, sans AV.

Mais peu de banque finance les SCPI hors celle du groupe.
Pour immorente je confirme, j’en ai acheté à crédit, mais en passant par crédit foncier (qui eux finance tout l’immobilier).
Ceci dit, j’ai acheté avant la baisse des taux, ce qui fait que j’ai des crédits couteux, et pas de négociation possible (montant trop bas)

Je ne connais pas votre âge, ni la date probable de votre départ en retraite.

Toutefois, si vous en avez la possibilité, vous pourriez avoir avantage à augmenter la durée du crédit, sur 15 ou 20 ans, pour améliorer l’autofinancement de votre projet.

Cela aura pour conséquence d’augmenter le rendement global de votre épargne mensuelle (%TRI).

Vous pourriez également vous intéresser à une scpi thématique comme Primovie, qui me paraît très défensive, et prendre en complément une ligne de Corum convictions, pour augmenter le DVM% de votre portefeuille tout en conservant un risque acceptable.

Bien entendu, Primopierre et Immorente peuvent être achetées en dehors de l’assurance-vie. Cela ne pose pas de problème particulier.

Enfin, je vous précise que le crédit foncier de france ne vous impose rien quant au choix de vos scpi et offre encore des taux attractifs si vous êtes éligible au cautionnement de crédit logement (2,55% sur 20 ans).

Je trouve très dommage de se faire imposer un support d’investissement en même temps que le crédit. Il s’agit d’une vente liée, qui est interdite en droit français.

Enfin, en passant par un cgpi vous ne payerez pas plus de frais qu’en achetant vos parts en direct (et même, peut-être, un peu moins s’il vous fait bénéficier d’un cash back), mais au moins vous aurez des conseils sur le choix des scpi et les modalités de votre endettement.

D’après votre présentation vous disposez de liquidités à faible rendement, je pense que vous devriez limiter le nombre de lignes de SCPI dans le cadre de votre crédit car cela augmentera le total des frais fixes et acquérir une partie au comptant si vous souhaitez diversifier.

Compte tenu de votre fiscalité une ligne au comptant de SCPI à fiscalité étrangère (c’est à dire sans PS et avec un crédit d’impôt qui gomme la quasi totalité de l’IR généré) serait intéressante.

Carpediem

Perso j’ai eu un crédit immo UCB/BNP en 2005 pour 62 K€ pour des SCPI sans aucun rapport avec la banque (PF1). La seule demande de la banque était d’ouvrir un livret : j’ai donc ouvert un livret A avec 15 qui depuis a légèrement dépassé les 16 grâce aux intérêts empochés au cours des 10 ans qui se sont écoulés.
Je peux vous fournir les coordonnées du cabinet qui s’est occupé du dossier (mandaté par la société émettrice) si vous le souhaitez.

Il vous reste aussi l’option de passer par un courtier plus spécialisé SCPI ce qui permet souvent de mieux négocié les conditions du prêt mais qui ajoute les frais du courtier en plus.

Carpediem

J’ai eu un rendez-vous avec le CFF aujourd’hui, et ils me proposent (les taux TEG/TAEG ont été calculés par mes soins):
- 2% sur 15 ans (TEG: 3.42%, TAEG: 3.60%)
- 2.2% sur 20 ans (TEG: 3.55%, TAEG: 3.69%)
Une seule ligne de crédit par contre, quelque soit ma répartition (en tout cas dans leur simulation).

Avec ces taux, la règle des 200 points d’écarts que j’ai pu lire ici et là n’est pas respectée (en espérant un rendement des SCPI autours de 5%), n’est-ce pas ? (ou s’agissait-il d’un écart avec les taux nominaux ?). Que pensez-vous de ces chiffres d’ailleurs ?

J’ai rendez-vous vendredi prochain avec un CGP (spécialisé dans les SCPI) à Lyon, affaire à suivre donc…

Au C.A. dans le grand sud-est de la France:  sur 20 ans TEG 3.31 %
Augmentation de capital SCPI UNIDELTA qui rapporte annuellement 73 € / 1250 € = 5.84 %
on a plus que les 200 points