Achat d'un T4 + chambre de bonne pour un investissement locatif : vos avis ?

DamienYo · #1

Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis concernant un projet immo dont je suis sur le point de signer le compromis : T4 de 88m2 + chambre de bonne bien situé, proche des transports à 125K. Les 2 surfaces sont actuellement occupées pour 2 ans avec un loyer moins cher (le locataire étant un ami du proprio) de 700€ + 300€.
Il est situé à 3h de route de chez moi, point positif étant que je n’ai pas de travaux à faire dans l’immédiat (et tant mieux).

Grâce à ma petite feuille excel et aux outils de simulation en ligne j’obtiens une rentabilité net de 8.5% en me mettant en statut LMNP sur les 2 surfaces et en comptant charge copro, TF, PNO et un peu de vacance.
Après avoir fait une simulation par téléphone avec ma banque (LBP), celle-ci m’avertit qu’elle prendra uniquement en considération le loyer actuel de 1000€ et non sa véritable valeur locative (estimé à 1250€), ce qui m’allonge donc la durée de l’emprunt à 25ans pour respecter la regle des 33 au lieu des 15 ans initialement prévue…

Sur 25ans j’aurai un CF positif de 350€ (sans prendre en compte les baux actuels), qui je trouve, est tellement confortable qu’il me vaudrait mieux réduire la durée d’emprunt. Sur 15ans j’avais estimé à 170€ env. le CF.
Pensez-vous que, malgré la duréee assez longue, il reste de profitable d’investir sur ce genre de produit ?
Sachant que je voudrai par la suite continuer à investir et acheter ma RP d’ici une 10zaine d’année.

Quelques infos à propos de ma situation :
- 1er investissement
- 33k/an
- sud de la france
- 26ans

Message édité par l’équipe de modération (14/09/2015 18h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : avis, chambre de bonne, t4

gunday · #2

Bonjour,
rapidement quelques remarques.
En positif :
le rendement est intéressant déjà en l’état, alors si les loyers sont en dessous du marché, c’est un bien sympa!
Le bien est déjà loué, donc pas de période d’attente

En négatif :
la distance  : 3h de chez soi, c’est dur à gérer!
Sauf à déléguer la gestion.

Pour l’emprunt, la réponse dépend de vous.
Si vous souhaitez maximiser le CF en limitant votre taux d’endettement, mieux vaut prendre le plus long : 20 ans.
Si vous souhaitez toucher au plus tôt vos loyers net d’emprunt, mieux vaut raccourcir la durée de l’emprunt.

DamienYo · #3

Bonjour,

Ok pour la durée de l’emprunt. En cherchant un peu plus, je me rends compte qu’il est en effet possible de moduler les mensualités du prêt. Et en général cela a un cout.

Je me demande dans quelles conditions est-ce possible, pensez-vous qu’une fois le prêt contracter je peux augmenter la mensualité à plus des 33% de mon tx d’endettement ? Peut être un peu naif mais l’on ne sait jamais.

Après avoir lu le post de Pruls, je suis aussi tenté de monter une colocation à l’intérieur du T4 étant donné qu’il y a 3 chambres plutôt correctes et que le bien est situé proche des facultés. De plus, il y a possibilité de casser la cloison et de réintégrer la chambre de bonne qui se trouve sur le même palier. Je gagnerai un peu plus en loyer et diminuerai aussi le montant de l’assurance PNO, autrement ils sont obligés de me faire 2 contrats séparés.

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