Tchouikov : étude de cas immobilier (investissement locatif à Paris)

Bonjour,

Merci de votre contribution.

Concernant le prix des travaux, dont j’ai conscience qu’il est élevé, je précise que je procède à une réfection complète du sol (le parquet en place est très abîmé) et que j’apporte un soin particulier à l’isolation thermique et phonique, ce qui a fait grimper l’addition de manière non négligeable. Peut-être suis-je un peu trop scrupuleux mais je tiens à partir sur des bases saines.

Ceci étant, ma modeste expérience passée (travaux dans deux appartements à usage de RP) me montre qu’il est très difficile, à Paris, de descendre en dessous du ratio de 1,2 K€/m2 pour une rénovation complète ne touchant pas au gros œuvre. Une entreprise que j’ai sollicitée m’a proposé un devis sensiblement plus faible (0,8 K€ du m2) mais la prestation n’était absolument pas en rapport avec mon niveau d’exigence (elle me proposait par exemple une cabine de douche posée à même le parquet ancien).

J’ai confié le chantier à un artisan ayant déjà travaillé pour moi dans ma RP et que je connais bien : ce n’est sans doute pas le moins cher mais il bosse vite et bien. Si je persévère dans l’immobilier locatif, j’essaierai d’être plus mordant dans les négociations.

Concernant les sanibroyeurs, j’ai acquis une certaine expertise en la matière puisque j’ai dû étudier de manière approfondie la question avant de me résoudre à faire démonter, sous la contrainte, une installation mal bricolée au-dessus de chez moi qui causait bruit et remontée d’odeurs nauséabondes. Nous ne sommes pas sur un forum de plomberie sanitaire et je ne vais donc pas détailler les contraintes techniques et réglementaires qui pèsent sur l’installation de ce type d’équipement, mais je peux affirmer qu’elles sont nombreuses et que peu de raccordements à Paris sont conformes. Tant que personne ne dit rien, ça va, mais ce statu quo peut changer si les copropriétés décident de se pencher sur la question suite à la plainte d’un occupant…

De mon côté, je suis dans l’impossibilité absolue d’installer un WC, ce qui ne m’empêchera pas de louer ma studette mais me disqualifie pour la proposer à des touristes de passage probablement désireux de trouver un niveau de confort similaire à celui d’un hôtel correct. De toute façon, et indépendamment de son encadrement strict à Paris, la location saisonnière est trop chronophage pour valoir le coup dans le cas présent. Au surplus, si la vacance locative n’est de quelques jours (ce qui serait vraiment une bonne nouvelle), je n’aurai pas à me poser la question de rentabiliser mon bien lorsqu’il est inoccupé.

Bonne journée.

bonjour,

Avez vous pensez à revendre votre bien ? et par exemple placer le résultat de la vente sur un autre support ?

Je me demande si un acheteur (primo accédant) ne serait pas plus sensible aux arguments de la qualité de vos aménagements qu’un étudiant qui est là pour une période courte.

Enfin, votre connaissance et expérience juridico-technique des sanibroyeur peut être utile compte tenue de la taille du parc à Paris.

Vos calculs de rentabilité manquent, selon moi, une variable importante: vous n’incluez pas le prix d’acquisition de la première chambre de bonne.
Si vous ajoutiez une portion du prix de vente de votre appartement à ce projet, votre rentabilité serait inférieure.
Par ailleurs, comme vous utilisez ces pièces comme débarras, avez-vous transferré vos affaires dans un autre débarras payant? Dans ce cas, il faudra retirer de vos revenus locatifs ce coût.

Je chipote bien sûr mais ces variables sont bien réelles.

Tchouikov a écrit :

J’ai vendu l’appartement dont j’étais propriétaire dans l’immeuble il y a quelques mois : mon acquéreur ne s’est pas montré intéressé par les deux chambres et je ne suis pas parvenu à les vendre séparément

Donc j’en déduis que vous avez aussi contacté les autres proprios des chambres de service voisines (s’il y en a of course,) et que personne est intéressé par une perspective de réunion de plusieurs chambres d’affilée ?

Bonjour,
Je reviens sur la location saisonniere. Vous n’aurez aucun mal a trouver des locataires pendant la vacance de vos etudiants, meme avec des toilettes sur le palier. Cela demande un peu de mise en place: jolies photos, creation de l’annonce mais une fois fini ca tourne sans probleme et il faut juste gerer les arrivees depart et avoir quelqu’un pour le menage. Vous pouvez imposer une duree minimum de sejour d’une semaine en ete ou proposer un tarif attrayant pour 15 jours, attrayant veut tout de meme dire interessant pour vous. Beaucoup de gens louent aux touristes en louant aux etudiants a l’annee, notamment a Aix-en-Provence par exemple. A Paris c’est valable aussi et vous respectez la loi ce faisant. Enfin si vous ne voulez pas vous embeter de toute maniere vous n’aurez aucun mal a rentabiliser avec des etudiants. Eux sous-loueront surement votre chambre sur Airbnb ou autres pendant leur vacances surveillez ce point et si vous en "attrapez" un proposez-lui de prendre le relai lorsqu’il quitte la chambre en ete niveau gestion ou proposez a votre prochain etudiant cette possibilite.

Un des membres du forum m’a sollicité par mail pour avoir un retour d’expérience sur l’investissement locatif (chambres de service aménagées en studette destinée à des étudiants) que je vous avais présenté à l’automne dernier.

Voici le bilan après 6 mois de mise en location :

Premier constat : une mauvaise surprise en cours de chantier, qui s’est finalement solutionnée et ne m’a rien coûté mais qui aurait pu être ennuyeuse à gérer. La fonte qui assure l’évacuation des eaux usées du logement, laquelle doit bien avoir 100 ans d’âge, était complètement obstruée par les concrétions calcaires. Problème : pour la remplacer, il aurait fallu démolir la salle de douche du voisin d’en-dessous qui n’était, vous vous en doutez, absolument pas d’accord… Le plombier de l’immeuble est opportunément parvenu à décoller ces concrétions avec un jet haute pression mais si tel n’avait pas été le cas, il m’aurait fallu engager un contentieux à l’encontre de mon voisin pour pouvoir intervenir dans son logement, ce qui n’est jamais agréable et m’aurait coûté et temps et en argent.

Deuxième constat : aucune difficulté de location en dépit d’un inconvénient majeur (WC – dans un état correct - sur le palier). A chaque fois, j’ai reçu une quarantaine de demandes de contact le jour même de la mise en ligne de mon annonce, d’où l’importance de procéder à un important écrémage en amont pour éliminer les candidatures non solvables (qui sont nombreuses sur les offres de micro-logement à tarif « raisonnable », du moins pour Paris).

Troisième constat : turnover important (départ de ma première locataire au bout de 5 mois ; logement néanmoins reloué dans la foulée, en une journée dès la première visite, à un jeune qui fait un stage jusqu’à la fin de l’été ; je risque donc de récupérer les clés à la rentrée, en septembre prochain, ce qui devrait me permettre d’enchaîner avec un nouvel étudiant). Cette rotation des locataires n’est pas vraiment une surprise : j’espère juste pouvoir tomber de temps en temps sur un jeune qui est là pour 2 ou 3 ans, le temps de ses études.

Quatrième constat : le bilan financier est conforme aux anticipations que je n’ai eu aucun mal à établir compte tenu des mesures d’encadrement des loyers en vigueur à Paris. Au global, je dégage une rentabilité brute de 5,5% qui n’est clairement pas terrible au regard de celles dégagées sur certains de leurs projets par les investisseurs les plus avisés du forum, mais il est extrêmement compliqué de faire mieux à Paris (prix du m2 surévalué + prix des travaux surcotés + plafonnement des loyers) ; en contrepartie de cette rentabilité médiocre, et comme indiqué supra, je ne subis pratiquement pas de vacance locative et bénéficie d’une demande suffisamment importante pour pouvoir sélectionner drastiquement mes locataires.

Cinquième constat : j’aurais pu mieux optimiser ma fiscalité. Je loue en meublé et les revenus que je tire de cette location sont imposables aux BIC. Comme indiqué sur certains sujets auxquels j’ai participé, le régime réel ne m’était pas plus favorable que le régime micro, en dépit des travaux significatifs que j’ai réalisés (ceci en raison d’une quote-part représentative de la valeur du terrain non amortissable très significative à Paris). A la réflexion, j’aurais en fait du privilégier une location nue avec option pour l’imposition des loyers reçus au foncier réel puis une bascule ultérieure, lorsque j’en aurais eu la possibilité au regard des règles fiscales et à l’occasion d’un changement de locataire, pour une location en meublé avec application du régime micro-BIC. Compte tenu du public potentiellement intéressé par le type de logement que je propose, j’aurais en fait meublé a minima le logement mais pas de manière suffisante pour que le bail puisse être requalifié par le fisc. Je n’ai malheureusement songé à ce montage qu’après avoir signé le bail avec ma première locataire et souscrit ma déclaration P0i.
     
Conclusion : ce premier investissement locatif aurait clairement pu être mieux optimisé et est de toute façon fortement contraint par un environnement réglementaire devenu progressivement défavorable aux bailleurs. Je n’en tire aucune amertume puisque j’ai beaucoup appris sur le tas et ai à présent hâte de poursuivre l’aventure immobilière.