Thepthep [Paris] : étude de cas immobilier (LMNP ou SCI)

@bascarol : bonne question, je ne suis pas allé au bout des démarches donc impossible pour moi de répondre, en tout cas je le tenterai. Si je suis contraint de mettre un petit apport alors je le mettrai.

Bonjour & merci de vous être penché sur mon cas pour apporter une réponse !

En lisant votre réponse, quelques questions me viennent à l’esprit.

Vous écrivez : "La SCI IR est pour moi à oublier car incompatible avec meublé donc trop imposable." Cette option est-elle vraiment à exclure d’emblée ? Certes il faudrait partir sur un premier bail non meublé de 3 ans, mais ensuite on transformerait la SCI en SARL de famille ce qui permettrait de faire du meublé et de bénéficier des avantages de la fiscalité à l’IR. C’est un montage que l’on m’a suggéré, mais peut-être ai-je mal compris ?

Vous écrivez également : "La SCI ou SARL viendra nécessairement plus tard quand vous toucherez les limites du LMNP". Si je comprends bien, il est possible de basculer une activité LMNP en SCI. Quels sont les frais d’une telle opération ? Quel en est l’intérêt si c’est pour perdre les avantages fiscaux à la revente ?

Concernant le comparatif SCI IS et LMNP :

Je pense comprendre un peu mieux le tradeoff, merci pour tous vos éclairages. Sans avoir fait le calcul à la virgule près, il semblerait néanmoins que le LMNP soit avantageux à Paris car l’amortissement du bien viendrait drastiquement réduire le bénéfice imposable chaque année, et ce sans gêner la revente. mon calcul est-il (approximativement) juste si je considère que 85% des 400k€ du bien seront amortis sur 30 ou 35 ans (soit plus de 10k€/an d’amortissement qui viendra réduire l’assiette imposable) ? Auquel cas pour moi le LMNP sortirait gagnant.

Concernant la SCI à l’IS : ma compréhension est qu’on peut éviter l’impôt à la revente si la SCI achète un autre bien la même année. Cette stratégie me paraît facilement réalisable, pourquoi n’est-ce pas la solution communément admise sur la question de la plus-value en SCI IS ?

Désolé, ça fait 4 questions au total, mais tout cela est bien intéressant

Thepthep; votre calcul d’amortissement est grosso modo juste, il faut en effet retirer 10 ou 15% de valeur du terrain puis amortissement par composants sur la partie immeuble. Ca donne en général 3% donc votre calcul me parait cohérent.

Je lis souvent qu’au bout de 4 ans en LMNP, on commence à payer des impots car en effet on a consommé la plus grosse partie des déductions (souvent frais de notaires, la dépense de l’ameublement..)
On pourrait aussi imaginer que vous avez apprécié l’expérience et qu’au bout de 4 ans vous refassiez une nouvelle acquisition et les déductions de la nouvelle acquisition pour vous permettre de poursuivre l’optimisation.

Ne pas oublier aussi que cette opération ne doit pas uniquement être guidée par un aspect fiscal et que la fiscalité peut changer (que ce soit pour la SCI à l’IS et le régime LMNP)

Thepthep a écrit :

vous écrivez "La SCI IR est pour moi à oublier car incompatible avec meublé donc trop imposable." Cette option est-elle vraiment à exclure d’emblée ? Certes il faudrait partir sur un premier bail non meublé de 3 ans, mais ensuite on transformerait la SCI en SARL de famille ce qui permettrait de faire du meublé et de bénéficier des avantages de la fiscalité à l’IR. C’est un montage que l’on m’a suggéré, mais peut-être ai-je mal compris ?

Ce que j’exclu immediatement c’est la SCI IR seule.

Après le montage d’une SCI IR détenue par une structure de tête (holding) à l’IS est effectivement réputé comme le plus intéressant (que la holding de tête soit une sci ou une sarl). L’idée qui se cache derrière est de gagner sur les deux tableaux : la structure ir est transparente fiscalement, donc l’imposition se fait dans la holding à l’IS  et avant de vendre on se débrouillle pour retrouver les avantages de l’IR (exonération d’imposition sur la plus value). C’est réputé le plus intéressant mais il y a des risques de requalification fiscale et des surcoûts de structure. Il ne faut pas faire confiance à n’importe qui pour cela. Les notaires sont souvent incompétents sur ces sujets. Il y a des avocats fiscalistes spécialisés dont certains sont actifs sur ce forum / d’autres font des vidéos sur le net. (maitre vincent billette sur pragmaticentrepreneurs ou ici, henri royal…).
Cela pourrait effectivement être le plus intéressant mais il faut avoir confiance dans la personne qui vous accompagne… C’est LE truc à la mode (microholding familiale, holding patrimonial…). La seule chose dont je sois sur c’est que c’est compliqué, que ça rend dépendant à des experts couteux et que les nombreuses vidéos qui circulent sont souvent incohérentes entre elles.
Plutôt pour les gros patrimoines supérieurs à quelques M€  donc, mais ce n’est que mon avis.

Thepthep a écrit :

Vous écrivez également : "La SCI ou SARL viendra nécessairement plus tard quand vous toucherez les limites du LMNP". Si je comprends bien, il est possible de basculer une activité LMNP en SCI. Quels sont les frais d’une telle opération ? Quel en est l’intérêt si c’est pour perdre les avantages fiscaux à la revente ?

Ce que je voulais dire était plutôt que vous serez sans doutes amené à avoir d’autres investissements (là j’avoue extrapoler sur le fait que vous mainteniez ou augmentiez vos revenus, et que vous ne soyez pas panier percé) et qu’ils seraient alors les bienvenus en sci si ils vous amenaient à dépasser les plafonds du lmnp.

Il est sinon possible de basculer en SCI IS un bien détenu en nom propre, vous pouvez soit l’apporter en capital à la SCI soit le vendre à la SCI (cela s’appelle un OBO, owner buy out). Cela peut se faire pour purger la plus value une fois qu’elle n’est plus imposable et dégager du cash, cela coute les frais de notaire si c’est une vente, cela rapporte les avantages de l’IS mais fait perdre pour la suite ceux de l’IR dont l’exonération de plus value à la vente d’après.

Thepthep a écrit :

Concernant le comparatif SCI IS et LMNP :
Je pense comprendre un peu mieux le tradeoff, merci pour tous vos éclairages. Sans avoir fait le calcul à la virgule près, il semblerait néanmoins que le LMNP soit avantageux à Paris car l’amortissement du bien viendrait drastiquement réduire le bénéfice imposable chaque année, et ce sans gêner la revente. mon calcul est-il (approximativement) juste si je considère que 85% des 400k€ du bien seront amortis sur 30 ou 35 ans (soit plus de 10k€/an d’amortissement qui viendra réduire l’assiette imposable) ? Auquel cas pour moi le LMNP sortirait gagnant.

Oui mais le montent amortissable peut etre plus faible sur Paris ou la part terrain non amortissable représente pljs de 15%. Donc ça ne dure que quelques années cf message de Letuche57 car tout ne s’amorti pas sur les mêmes durées. Après les revenus positifs imposés à votre TMI vs 15% jusqu’à 38 et quelques milliers d’euros à l’IS, donc l’IS gagne. Sauf quand on revend où là d’un coup le LMNP peut écraser la concurrence si on attend jusqu’à exonération de PV, alors même qu’à l’IS l’impot sur les plus value se calcule sur une assiette très défavorable puisque on compare le montant de vente au montant d’achats amortissement déduit, donc potentiellement plus que 15% du montant d’achat une fois bénéficié des amortissements.

Thepthep a écrit :

Concernant la SCI à l’IS : ma compréhension est qu’on peut éviter l’impôt à la revente si la SCI achète un autre bien la même année. Cette stratégie me paraît facilement réalisable, pourquoi n’est-ce pas la solution communément admise sur la question de la plus-value en SCI IS ?

Le montant de la plus-value sera ajouté aux résultats de la SCI. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’IS de 15 % jusqu’à environ 38 k€ puis 25% au delà (sauf changement d’ici là…). Si vous avez la même année de fortes dépenses, effectivement cela atténue, mais les grosses dépenses ne vont en général pas passer en charge directe mais en amortissement, donc cela ne fait qu’atténuer.
Et effectivement il y a des puristes qui font un bien par SCI et purgent la sci à la vente pour limiter les risques. Mais avec du coup une double imposition IS puis IR qui fait potentiellement très mal.

Il y a plusieurs choses qui sont étranges dans votre projet :
1) vous n’indiquez pas la surface du logement.
2) vous ne faites aucun calcul de rentabilité ni de cashflow. Il y a bien les données du problème, mais pas le résultat. Est-ce que vous attendez que quelqu’un le fasse à votre place ?
3) Vous écrivez "ça nous dérange pas de faire un effort de 100€ ou 200€ par mois chacun". Ca, c’est un cashflow négatif maximum. Mais comment faites-vous pour arriver à un chiffre de cashflow sans faire de calcul de rentabilité ?

Sur le transformation d’une sci ir en sarl ir pour faire du LMNP vous avez des infos ici
leblogpatrimoine sci sarl