Disposition Fillon 2012 : impôts pour la revente d'une RS ou d'un bien locatif

J’ai ma réponse :

Fiscalité immobilière : les gagnants et les perdants de la mesure Fillon
   
Copyright Reuters
Copyright Reuters Copyright Reuters
La mesure annoncée ce mercredi par François Fillon va alourdir fortement les impôts pour la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. L’analyse chiffrée de "La Tribune".

La mesure sur la fiscalité immobilière annoncée ce mercredi va énormément changer la donne. Pas sur la résidence principale, mieux vaut le rappeler. Car François Fillon a bien précisé qu’elle ne serait toujours pas concernée.

En revanche, pour les détenteurs de résidence secondaire, de biens locatifs ou de terrains, les choses vont changer dans d’importantes proportions.

Commençons par rappeler que, jusqu’ici, le principe est le suivant : au bout de 5 années de détention, un abattement est offert au rythme de 10% par an. Au bout de 10 ans, on arrive à 100%. Le bien est donc exonéré d’impôt sur la plus value au bout de 15 années. Si le propriétaire vend avant, il applique l’abattement (10% au bout de 6 ans, 20% au bout de 7 ans etc.) puis doit s’acquitter d’une fiscalité sur la plus value égale à 31,3% (19% d’impôt sur le revenu + 12,3% de prélèvements sociaux).

La nouvelle règle est plus simple : le propriétaire pourra déduire des plus values, au moment de la revente, le montant cumulé de l’inflation depuis l’année d’acquisition du bien. Plus précisement, il augmentera le prix d’acquisition de la valeur de l’inflation et fera la différence avec le prix de vente pour déterminer sa plus value déclarable. Par ailleurs, une autre mesure Fillon augmente les prélèvements sociaux, qui passeront de 12,3% à 13,5%. Le taux d’imposition sur la plus value, prélèvements sociaux inclus, passeront donc de 31.3% à 32.5%.

Entre une vente le 23 aout et une vente le 25 août, plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence

Rapide calcul pour un propriétaire détenant un bien (hors résidence principale) depuis 15 ans, qu’il a acheté l’équivalent de 100.000 euros et qui vaut aujourd’hui 200.000 euros. S’il a signé son compromis (ou promesse) de vente le 23 août ou même ce mercredi, il ne paiera aucun impôt sur la plus value.

S’il signe le compromis à partir de demain (jeudi 25 août), il paiera en revanche des impôts. Petit calcul : entre 1997 et 2011 l’inflation cumulée (en tenant compte des prévisions d’inflation) a atteint 25,4%. On considère donc qu’il a acheté son appartement non pas 100.000 euros mais 125.400 euros. La plus value n’est donc plus de 100.000 euros mais de 74.600 euros.

Cette plus value de 74.600 euros sera donc taxée au taux de 32,5% et il devra s’acquitter de 24.245 euros d’impôts.

Ceux qui vont y gagner

Il y a tout de même quelques chanceux : les propriétaires qui comptent bientôt vendre leur bien acheté il y a moins de 5 ans. Même s’ils débourseront 1.2% de prélèvements sociaux supplémentaires, cette hausse sera largement compensée par le fait de pouvoir défalquer l’inflation annuelle. Avec la fiscalité actuelle, ils n’auraient eu droit à aucun abattement.

Eviter un krach immobilier

Cette mesure étant prévue pour le projet de loi de finances 2012, l’énorme risque était de voir les investisseurs locatifs et les détenteurs de résidences secondaires se précipiter pour vendre leur bien afin de profiter de l’exonération jusqu’au 31 décembre. 9 millions de résidences secondaires, 3 millions de bien locatifs… de quoi créer un krach immobilier ! Voilà pourquoi le gouvernement a décidé de faire appliquer cette mesure pour les compromis ou promesse de vente signés après le 24 août 2011.

Heu hausse dès prélèvement sociaux sur les revenus du capital (immobilier, dividendes, assurance vie) de 12,3% a 13,5%
Imaginez un compte titre qui est taxé sur les pv dès le 1er euro…ben reste pu grand chose..
Je crois qu’on vient tous de perdre 1,2% …

Pour réaliser un report déficitaire, sur un compte titre, il fallait céder pour plus du plafond, disparu lors du dernier rabot; et à ce niveau (plus de 25000e de cession), il ne doit pas y avoir des masses de bienheureux.

De plus, faire des moins-values ne doit pas toujours faire partie des stratégies d’investissement.

Mais je trouve malin de retourner la situation dans l’autre sens, cela fait relativiser et oublier qu’on se fait doucement "tondre". L’instabilité boursière plus les taxes, voilà qui ne va pas facilement réconcilier le français et les marchés (déjà fâchés depuis si longtemps).

En ce qui me concerne, ce petit pourcentage m’embette un peu, il devient de plus en plus difficile de se projeter, et les avantages se réduisent comme peau de chagrin.

Il est normal que l’état cherche à "s’en sortir" mais il agit sans aucunes stratégies! L’exemple de l’Allemagne est souvent cité, jamais repris! (miser sur la compétitivité et l’esprit d’entreprise) et tout est fait dans la précipitation! (vous rappelez vous de la prime de 1000e pour les entreprises augmentant leur dividendes?).

En ce qui concerne l’immobilier physique; on peut accorder une certaine logique dans la taxation avec une notion de "valeur absolue" à la revente; mais je ne pense pas que la justice soit de niveler tout le monde vers le bas.

L’incitation est de moins en moins visible et cela est dommage.

Dernière modification par Dendy (25/08/2011 03h58)

Le PEA devient encore plus avantageux.

Le PEA renforce en effet son attrait. Pour un petit porteur, il y a moyen de se constituer un portefeuille cohérent et assez performant grâce à cette enveloppe fiscale. Le compte-titre devient de plus en plus "coûteux". Plus que jamais, une réflexion fine sur les titres devant intégrer un PEA et ceux devant être mis en portefeuille titre doit être faite par chacun en fonction de sa stratégie de placement, son imposition…

Sur les revenus des jeux, gageons que cette exception sautera d’ici 1 à 2 ans, le temps que le secteur finisse de se structurer. D’ailleurs, ça ne me choquerait pas plus que ça.

Dadou36 a écrit :

Il y a tout de même quelques chanceux : les propriétaires qui comptent bientôt vendre leur bien acheté il y a moins de 5 ans. Même s’ils débourseront 1.2% de prélèvements sociaux supplémentaires, cette hausse sera largement compensée par le fait de pouvoir défalquer l’inflation annuelle. Avec la fiscalité actuelle, ils n’auraient eu droit à aucun abattement.

Oui c’est vrai surtout avec une inflation à 2,8 %

Taux inflation depuis 1901
HISTORIQUE INFLATION EN FRANCE de 1900 à 2016

Il faut donc espérer de l’inflation pour éviter la plus value , belle perspective ….

Philippe

Ils pourraient aussi habiter dans leur biens respectifs avant de les vendre, vu que la résidence principale est jusqu’ici épargnée.

Il y a quand même quelque chose que vous oubliez : depuis quelques années on change de gouvernement tout les 5 ans, donc la fiscalité va jouer la girouette en permanence.

Un jour faudrait vraiment comparé la différence d’imposition en revenus du travail et revenus du capital, à mon avis, ça doit commencer à se réduire sérieusement.

L’attrait du PEA peut paraître renforcé, mais pour ceux d’entre nous qui sont en phase de constitution de patrimoine (surement la plupart…), ça pourrait être un piège à retardement…

En effet, pour le moment pour ma part, je réinvestis mes dividendes sur le PEA et le jour où je sortirais de l’argent j’ai bien peur que la fiscalité du PEA ait eu le temps d’être modifiée (et là on ne prendra pas en compte l’inflation sur les sommes versées pour calculer ma plus-value…)

Pendant ce temps, sur un CTO on subit la fiscalité actuelle et on profite des abattements sur les dividendes…
D’ailleurs, même sans changement de la fiscalité sur les plus-values au sein du PEA, entre des dividendes accumulés sur le PEA qui seront peut-etre taxés à 25% de prélèvements sociaux quand je voudrais les sortir dans 5-10 ans et des dividendes CTO qui avec les abattements sont taxés maintenant à 12,3% puis 13.5%, la question peut se poser…

En tout cas, c’est vrai que l’arbitrage CTO/PEA est une vraie réflexion à avoir pour chacun en fonction de plusieurs paramètres et des risques d’évolution à contrer !

Dernière modification par Julien87 (25/08/2011 15h34)

Augmenter les cotisations sociales (sur les revenus du capital uniquement, ou sur tous les revenus ?) n’est pas forcément une très bonne idée.

Pour ma part, je pense qu’il serait bien plus malin d’augmenter la TVA :
   - ne me dites pas que ça pénalise les pauvres, car même l’argent des riches sera un jour dépensé (et alors la TVA sera payée);
   - en augmentant de 2% la TVA, et en utilisant 1% pour diminuer les cotisations sociales (sur la première tranche, jusqu’au plafond de la sécu) pour la sécurité sociale ou/et la retraite de base sur les revenus du travail, je pense (il faudrait faire un calcul précis) qu’une personne gagnant 1 à 2x le SMIC devrait même être gagnante en terme de pouvoir d’achat, car gagnant plus par la diminution de cotisation qu’elle ne perdrait sur la TVA payée en plus;
   - on protège le travail en France, en imposant ainsi aussi la valeur ajoutée produite à l’étranger (donc le travail effectué à l’étranger, et pas seulement le travail effectué en France);
   - l’assiette de taxation concernée est très très large : donc le revenu pour l’état très gros
   - le mécanisme est très simples, donc ce serait assez difficile de "contourner" cette augmentation de taxation (alors que 3% sur les revenus au dessus de 500 k€ pendant quelques années, ça semble très facile à contourner, par exemple en retardant la perception effective des revenus de quelques années, ce qui devrait être possible pour pas mal des personnes concernées…);
  - il y a cependant peut-être des difficultés "techniques", car la France n’a pas complètement les mains libres pour fixer ses taux de TVA (encore que l’Allemagne l’ait augmenté il y a quelques années); l’idéal serait qu’une telle TVA "sociale" soit introduite partout dans la C.E. en même temps, mais ça, c’est peut-être un peu utopique….

Je pense qu’il faut aussi faire des économies…

Les indemnités chômage sont trop protectrices…
J’ai un ami qui gagnait un peu plus de 3000 euros nets et suite à une divergence avec son entreprise, il est parti à l’amiable avec 6 mois de salaires pour commencer et maintenant aux assedics, il a droit à 2000 euros pendant presque 2 ans… (en province je précise)
3000 euros par mois et 0% de temps libre
2000 euros par mois et 100% de temps libre
Résultat: il a pris une année sabbatique avant de penser à autre chose (alors qu’il aurait pu retravailler de suite)!
Bref, trop de social rend fainéant…

GoodbyLenine a écrit :

Augmenter les cotisations sociales (sur les revenus du capital uniquement, ou sur tous les revenus ?) n’est pas forcément une très bonne idée.

Pour ma part, je pense qu’il serait bien plus malin d’augmenter la TVA :
   - ne me dites pas que ça pénalise les pauvres, car même l’argent des riches sera un jour dépensé (et alors la TVA sera payée);
   - en augmentant de 2% la TVA, et en utilisant 1% pour diminuer les cotisations sociales (sur la première tranche, jusqu’au plafond de la sécu) pour la sécurité sociale ou/et la retraite de base sur les revenus du travail, je pense (il faudrait faire un calcul précis) qu’une personne gagnant 1 à 2x le SMIC devrait même être gagnante en terme de pouvoir d’achat, car gagnant plus par la diminution de cotisation qu’elle ne perdrait sur la TVA payée en plus;
   - on protège le travail en France, en imposant ainsi aussi la valeur ajoutée produite à l’étranger (donc le travail effectué à l’étranger, et pas seulement le travail effectué en France);
   - l’assiette de taxation concernée est très très large : donc le revenu pour l’état très gros
   - le mécanisme est très simples, donc ce serait assez difficile de "contourner" cette augmentation de taxation (alors que 3% sur les revenus au dessus de 500 k€ pendant quelques années, ça semble très facile à contourner, par exemple en retardant la perception effective des revenus de quelques années, ce qui devrait être possible pour pas mal des personnes concernées…);
  - il y a cependant peut-être des difficultés "techniques", car la France n’a pas complètement les mains libres pour fixer ses taux de TVA (encore que l’Allemagne l’ait augmenté il y a quelques années); l’idéal serait qu’une telle TVA "sociale" soit introduite partout dans la C.E. en même temps, mais ça, c’est peut-être un peu utopique….

Concernant la TVA :

Pourquoi ne pas avoir passé celle à 5.5 % à 7.5 %, créé un taux intermédiaire à 10 % pour la restauration et le batiment ( pour que la tentation du black soit réduite ) et remis en vigueur la TVA à 33 % sur le produits de luxe ? ( Il y a tout un tas de produits non indispensables vendus à prix d’or qui pourraient être éligibles ).