Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique…

Bonjour,

il y a une légère contradiction entre votre argumentation qui porte beaucoup sur la dynamique touristique de la ville et le fait que vous voulez louer nu à l’année, ou meublé en durée longue (1 à 12 mois). Si vous louez de cette façon-là, vous louez a priori à des autochtones, pas à des touristes.

Le dynamisme touristique contribue partiellement à ce que les autochtones aient les moyens de se loger (le tourisme faisant vivre les commerces etc.).

Mais ça ne dit rien sur le dynamisme du marché locatif tel que vous l’envisagez. Y a-t-il beaucoup de demande locative sur des biens tels que vous l’envisagez, ou au contraire y a-t-il beaucoup d’annonces qui ne trouvent pas preneur ? Dans des biens similaires, au renouvellement de locataire, les loyers évoluent-ils à la hausse ou à la baisse ?

En résumé, quel est l’équilibre offre/demande sur la location de ce type de biens ?

Ce sujet m’intéresse.
J’ai découvert Barcelone en Septembre.
Je crois qu’on était logé à Eixample près du Métro Provincia.
Franchement très sympa.

Habitant Toulouse, je m’étais dit que ce serait intéressant d’avoir un pied à terre là-bas: 4 heures de route, ville vivante toute l’année, possibilité de louer à la semaine et d’en profiter quand l’appart est vide.

Comme je ne parle pas espagnol et ne maitrise pas la fiscalité espagnole, je n’ai pas creusé le sujet.
Mais j’ai trouvé que Barcelone rassemblait beaucoup de points positifs.

Bonjour, sans aucune connaissance sur Barcelone
c’est la rentabilité brut qui me dérange

je suppose qu’avec les 5% bruts annoncé vous ne vous autofinancez pas

donc Ou vous voulez avoir un pied à terre et vous en profitez pour faire un peu d’argent
ou je ne comprends pas l’intérêt de partir faire un investissement dans un endroit ou il faut 
-gérer une fiscalité différentes
-gérer la distance + la langue
pour une rentabilité pas folichonne (avec un apport à 20%)

Espérez-vous une augmentation de l’immobilier dans ce quartier ?

LordWolfy a écrit :

je suppose qu’avec les 5% bruts annoncé vous ne vous autofinancez pas
donc Ou vous voulez avoir un pied à terre et vous en profitez pour faire un peu d’argent

C’est exactement ça. Petite précision je suis d’origine espagnole et j’envisage d’y retourner vivre prochainement.

Avec des hypothèses raisonnables je dois être tout juste en cash flow positif ou nul, compte tenu du fait que je ne peux emprunter que 65% de l’opération.

LordWolfy a écrit :

Espérez-vous une augmentation de l’immobilier dans ce quartier ?

Oui. Un des gros atouts de ce bien selon moi c’est que sa valeur est "cappée" à la baisse, en revanche à moyen/long terme une hausse conséquente est possible, sinon probable. Je me dis qu’au pire des cas (en cas de stagnation ou baisse lègère de sa valeur) je m’offre un pied à terre pour le tiers de sa valeur actuelle (apport personnel de 35%).

DDtee a écrit :

Je rejoins l’opinion de @LordWolfy 5% brut, ça donne quoi en net 2% ? Cela permet de remplir quels objectifs ?

5% c’est en location nue classique. En meublé on peut atteindre 7-8% voire plus, j’ai vérifié ce point aujourd’hui même. Soit au moins 4-5% nets je pense, ça reste à calculer plus précisément.

DDtee a écrit :

Si c’est pour avoir un pied à terre, il est sans doute plus rentable de le louer vous même

Je ne comprends pas. C’est ce que nous prévoyons de faire, le louer (?)

C’est à dire qu’au départ on cherchait plutôt dans cette optique, on a trouvé cet appartement par hasard, mais pour moi le 4ème étage sans ascenseur c’est rédhibitoire.

Pour répondre à DDtee : c’est notre objectif à moyen terme, nous expatrier et habiter ce logement à Barcelone, ou le revendre pour en acheter un autre, en tout cas investir dès maitenant là bas car je suis convaincu que c’est le bon moment.

dangarcia a écrit :

Je connais aussi un peu l’agent immobilier. Il m’a indiqué que le vendeur
- a accepté une offre à 10% sous le prix demandé (le vendeur s’est désisté faute d’obtention d’un prêt)
- a refusé une offre à 15% sous le prix demandé
- pourrait accepter une nouvelle offre à ce niveau si le dossier est bon (i.e. lui assurer que le financement sera obtenu facilement et rapidement)
- ne vendra pas en dessous (c’est un multi-propriétaire qui visiblement n’est pas pressé de vendre)

La suite : après avoir pesé le pour et le contre et lu attentivement les avis exprimés ici (merci à vous au passage) nous avons décidé de faire une offre ferme à 15% sous le prix et une garantie de notre solvabilité. Retour quasi immédiat du vendeur, via l’agence immobilière, qui nous fait une contre-offre à 12% sous le prix de départ.

Sachant que nous avons décidé que notre offre était ferme (nous ne proposerons pas 1€ de plus) quelle est la meilleure attitude à adopter dans ce cas ? En informer l’agence et le vendeur au plus vite ("merci pour votre contre-proposition mais notre offre est ferme.") ou attendre qu’il nous relance ?

Je me dis que si on attend quelqu’un d’autre peut faire une offre plus intéressante entretemps. Alors que si on lui répond tout de suite la balle est dans son camp. Qu’en pensez-vous ?

dangarcia a écrit :

La suite : après avoir pesé le pour et le contre et lu attentivement les avis exprimés ici (merci à vous au passage) nous avons décidé de faire une offre ferme à 15% sous le prix et une garantie de notre solvabilité. Retour quasi immédiat du vendeur, via l’agence immobilière, qui nous fait une contre-offre à 12% sous le prix de départ.

La suite (ça vaut le détour !) : nous avons donc confirmé notre offre comme étant ferme et non négociable. Sur ce l’agence m’appelle pour me demander comment nous comptions payer, je pensais qu’elle voulait s’assurer de notre solvabilité : pas du tout, en fait c’était pour savoir si nous étions disposés à verser un dessous-de-table !

J’ai refusé net, tout en me disant qu’on ne devait pas être loin du compte et qu’on se dirigeait vers un accord quelque part entre -15% et -12% du prix initial.

Et là surprise : le propriétaire revient à son prix de départ ! Coup de bluff pour nous forcer à accepter la contre offre à -12% ? ou autre acheteur plus conciliant en vue ?

Dernière modification par dangarcia (08/11/2015 01h41)

stokes, le 04/11/2015 a écrit :

dangarcia a écrit :

Bonjour,

On est loin des rentabilités annoncées par certains ici mais compte tenu du niveau des prix actuels, et du quartier, on peut espérer une plus value à la revente.

[/i]

Je ne veux pas doucher vos espoirs de plus-value, mais ne pensez-vous pas que le contexte politique de la Catalogne en particulier et de l’Espagne en général devrait inciter à une certaine prudence ;

-velléités indépendantistes de la la Catalogne : l’Euro sera-t-il toujours en vigueur à Barcelone si elles se concrétisent ? Cette situation n’est pas prévue par les traités.

- élections générales en Espagne qui pourraient amener au pouvoir une coalition à laquelle le "Podemos" participerait. Ce parti, qui a emporté la mairie de Barcelone au printemps, fait de la lutte contre la spéculation immobilière l’un de ses chevaux de bataille

C’etait hier jour d’elections en Catalogne : la liste soutenue par le gouvernement d’union de la gauche et dirigee par le ministre de la sante arrive en tete, suivie de pres par les 2 partis independantistes. Le parti centriste liberal " ciudadanos" celui de Manuel Valls s’effondre tout comme les neo franquistes du PP ; en revanche l’extreme droite de Vox entre au parlement. Globalement la droite "espagnoliste" ne represente plus grand chose en Catalogne.

Aucun parti n’obtenant la majorite absolue il faudra bien que les socialistes et les independantistes trouvent un compromis.

Le gouvernement ayant libere les dirigeants independantistes que la droite avait jetes dans un cul de basse fosse nous allons plutot dans le sens de l’apaisement, situation plus favorable aux investisseurs immobiliers que la guerre civile.