Réduire les frais de notaire en déduisant le mobilier de l'habitation ?

Bonsoir,

J’ai pu déduire les meubles du prix l’achat de ma RP ce qui a diminué mes frais de notaire cependant dans votre cas il y a certains meubles qui sont considérés comme immeuble et donc non déductibles.
Les meubles immeubles ne peuvent se démonter sans endommager l’équipement en place (scellé par exemple).On avait juste fait un inventaire sans factures.

Art525ducodecivil a écrit :

Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

Les glaces d’un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.

Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.

Edit: Comment réduire vos frais de notaire ?

L’agent immobilier et/ou le notaire sont censés demander systématiquement la valeur des meubles meublants afin de les déduire.

Lors de tous mes achats, ça a été le cas.
Mon épouse qui est agent immobilier (indépendante) demande systématiquement la valeur.

Les 5% dont parle sayrusn1 sont un pourcentage toléré sans justificatifs.
Avec des justificatifs, il est tout à fait possible de monter au delà de cette valeur.

Je prends un exemple un peu exagéré, mais si vous achetez une maison 100.000 € et qui comprend une cuisine équipée neuve achetée 25.000 €, vous pourrez déduire ces 25.000 €.

Le revers de la médaille, c’est que lorsque ces éléments sont précisés dès le compromis, les banques peuvent ne pas les considérer pas comme faisant partie du financement du bien lui-même, mais comme des frais accessoires à financer (au même titre que les frais d’agence et les frais de notaire) et peuvent vous demander l’apport de cette somme… (cas déjà rencontré pour un dossier de prêt compliqué avec un acheteur n’ayant pas vraiment le bon profil)

Vous pouvez effectivement séparer dans le prix de vente l’immeuble et les meubles.
Votre intérêt : ne pas payer les frais de notaire sur les meubles, et si c’est un achat professionnel que vous amortirez en réel, vous aurez des valeurs de meubles à amortir en tant que tel.
Intérêt du vendeur : les meubles seront sortis du calcul de la plus-value si c’est une vente soumise aux plus-values des particuliers.
Contraintes : le vendeur devra fournir toutes les factures au notaire (si ce dernier fait bien son boulot), pour justifier de la réalité des meubles et leur prix d’achat ne doit normalement pas être inférieur au prix de vente. Il n’y a pas de coefficient de vétusté à appliquer. Le fisc pourra être sensible à la proportion meubles/immeuble (attention si les meubles représentent 25% du prix de vente …). Vous ferez donc une liste détaillée des meubles qui sera jointe au compromis de vente et à la vente.
Important : la répartition entre immeuble et meubles doit être fixée dès le compromis de vente et n’est plus modifiable.

MA dernière signature date de début octobre, aucun justificatifs demandé pour déduire 800€ de mobilier d’un achat total de 43000€.

Il est vrai que le % de mobilier est faible.

Siocnarf a écrit :

Je prends un exemple un peu exagéré, mais si vous achetez une maison 100.000 € et qui comprend une cuisine équipée neuve achetée 25.000 €, vous pourrez déduire ces 25.000 €.

Attention, c’est effectivement un peu exagéré ! Pour un bien acheté neuf avec une cuisine équipée, on peut considérer la valeur globale de la cuisine, pose incluse. Mais pour un bien non neuf, on ne peut pas déduire le salaire de l’artisan ! Uniquement les meubles immeubles par destination.

coyote a écrit :

Cette valeur n’est pas contestable en cas de revue par l’administration fiscale si le montant est important

Cette valeur est tout à fait contestable par le fisc. Mais si un notaire l’a évalué ainsi, aucune pénalité ne sera appliquée, l’acheteur comme le vendeur étant considéré comme de bonne foi (ils ont suivi les conseils du notaire). Une évaluation personnelle pourra, elle, donner l’idée d’une volonté délibérée de "gruger le fisc" (surtout si vous déclarez une cuisine à 25k pour un studio, et que Mr notre gentil copain de Bercy découvre qu’il s’agit d’un simple placard ikea avec 1 micro plaque de cuisson). C’est là que des factures sont utiles !

Idem pour la valeur du bien immo lui même. Même si un notaire valide le prix de transaction ou a évalué lui-même la valeur du bien, le fisc peut parfaitement contester la valeur d’acte.

C’est d’ailleurs une procédure relativement courante, plus utilisée dans le cadre des successions que des ventes directes. Si le fisc prouve la réalité de l’erreur, que le notaire ait validé ou non, acheteur et vendeur doivent compléter les frais et taxes induites par la transaction (droits de mutation, imposition de la PV) + 50% de pénalités + intérêts de retard calculé selon le taux habituel depuis la date de l’acte authentique. 

Isa6068 a écrit :

Intérêt du vendeur : les meubles seront sortis du calcul de la plus-value si c’est une vente soumise aux plus-values des particuliers.

Mais le vendeur ne pourra pas simultanément déduire du prix de vente ces meubles ET les considérer dans l’abbattement travaux (ce qui reviendrait à déduire 2 fois). Aucun impact si utilisation du forfait par contre.

coyote a écrit :

On se rejoint. Le fisc peut contesté mais il n’y a pas de suite si on peut joindre l’évaluation du notaire.

Euh … Non, on ne se rejoint pas.

J’ai dit qu’avec une évaluation du notaire, vous avez droit à la bonne foi, donc vous évitez les pénalités et amendes, pas le fond du redressement (ie : complément de droits de mutation pour l’acheteur, complément de taxe sur la PV pour le vendeur).

coyote a écrit :

Par expérience, si le notaire rédige une évaluation, annexée à l’acte, nous n’avons jamais eu de soucis
( Vente d’une terre viticole de grande valeur, mais sans accés autre que piéton, non travaillable en mécanique, à 30% de sa valeur. Le fisc à contester suite à l’enregistrement, nous avons transmis l’évaluation du notaire et nous n’avons jamais eu de suite.)

Par expérience, j’ai vécu les deux cas : des sous évaluations qui sont passées comme une lettre à la poste, et d’autres qui ont été lourdement redressée par le fisc.

Et je rencontre régulièrement ce dernier cas, surtout sur des ventes en cours de succession, avec des héritiers qui suivent les prix des notaires "bêtement".

Le dernier cas que j’ai suivi, par exemple, c’était sur une succession en ligne indirecte, avec des droits de succession important. Les héritiers vivaient loin du bien, donc ils ont laissé le notaire tout gérer (évaluation, déclaration de succession, mise en vente)

Le fisc conteste la valeur du bien, en proposant une valeur plus élevée : on partait de 400k (évaluation du notaire), le fisc prétendait 6 à 700, en fonction du prix du metre en fourchette basse ou haute pour le secteur et des biens "équivalents" (pour le fisc, on peut facilement comparer une maison de 100m en coeur de ville et une maison de 240m dans le village d’à coté, mais bon, c’est le fisc …). En fourchette basse, il considère donc que le bien a été sous vendu de 30%, ce qui n’est pas non plus affolant me semble-t-il.

Les héritiers ont contesté bien sur, l’acheteur aussi. Dans la procédure le concernant, l’acheteur a fait expertiser le bien, par 4 agences. Pour une fourchette allant de 525 à 560k. Donc, manifestement, il a transigé avec le fisc sur le prix de 525, et payé ce qu’il devait payé en conséquence.

Les héritiers sont donc considérés comme fraudeur, via l’aveu de l’acheteur, et sont donc redressé pour non paiement des droits sur 125k. S’agissant d’une succession taxée à 55%, c’est ce taux qui est retenu et non la plus value (puisque le bien a été vendu immédiatement lors du règlement de la succession). Donc 125k x 0.55 x 1.5 pour la rectification, et la dessus, on rajoute 18 mois d’intérêts !

Je vous laisse faire le calcul de ce qui va leur rester, au final, sur cette succession.

Pour l’acheteur, à la limite, c’est relax, puisque lui il risque, en gros, 8% du différentiel. Pour les vendeurs, c’est nettement moins confortable.

Kabal a écrit :

Xa, quel est la logique du fisc sur ce type de vente. Les héritiers et l’acheteur sont d’accord sans pression. J’avoue ne pas comprendre. Pourquoi le fisc y met son nez ? Certes il a "perdu" une rentrée d’argent mais schématiquement les héritiers ont perdu 300k€ sur votre exemple.

La logique du fisc est limpide : si la vente avait été faite à 525k dès le départ,
- plus de droits de succession dans sa poche (mais aussi plus d’argent dans la poche des héritiers)
- plus de droits de mutation dans sa poche
- des émoluments notariés plus importants --> TVA, impositions, charges sociales

Oui, les héritiers ont fait une mauvaise affaire dans l’histoire. Mais en réalité, ca n’intéresse pas le fisc, ce qui l’intéresse, c’est ce qu’il doit toucher

Re bonjour Xa :

Je suis 100% d’accord avec vous, mais dans ce cas est-ce que le notaire a fait une évaluation
ou a-t il simplement mis une valeur dans l’acte.

C’est bien la différence car il semblerait que les héritiers n’ai pu produire "l’évaluation du notaire".
Dans votre cas, le fisc a accepté la première évaluation de 525K€.
Ce qui sous entend que le notaire ayant "evalué" le bien 400K€ ne pouvait rien fournir.. :-(
donc CQFD pas d’évaluation à produire….

Vous me faites penser à une autre succession ou il fallait aller très vite car le notaire avait évalué
le bien à 500K€ et qu’il avait un acheteur, une belle occase.
J’ai conseillé à un des heritiers de demander une évaluation "formelle" au notaire avant de signer
quoi que ce soit. Cela a posé bien des problèmes, après menace de retirer la succession la maison a été evalué à quasiment 800K€ ( et vendu au prix… )
Au final l’acheteur poteniel était une connaissance du notaire.

C’est mon dernier post sur le sujet, la file étant en train de dériver, et mon message final
est de demander au notaire une justification / évaluation du montant qui est mis dans l’acte.
Ca ne coute rien et ca protège de soucis futurs

A combien estimez-vous le gain en déduisant le mobilier des frais de notaire ?

Sur un investissement, bien inférieur au votre, cela ne représentait quasiment rien pour moi
J’ai souhaité surestimer le mobilier et j’y ai même perdu
En effet, la banque n’a pas souhaité financer le mobilier que j’ai déduit.

Pour faire simple, j’ai gagné 340 de frais notariés et ai du amener 5000 euros d’apport supplémentaire.

-> C’est ce qu’on appelle un mauvais coup
Mais on apprend de ses erreurs

Bonjour,

Concernant les frais de notaire, pour la première opération, je n’ai eu aucun problème, le financement ayant été accordé et débloqué avant l’acte définitif.
Le mobilier déduit à donc été financé par la banque sans question particulière. Aucun risque de devoir fournir un quelconque apport.

Par contre, pour la troisième opération sous couvert d’une société civile, nous avons vu la différence avec le fait que le notaire n’as pas proposé du tout la déduction du mobilier, et à d’ailleurs surchiffré ses frais.
L’agence ayant prévu large avec 7% nous avons prévu plus large au niveau du prêt avec 8,5% et finalement nous étions loin du compte. La banque a appelé pour dire qu’il y avait un imprévu dans l’appel du fond du notaire.

Finalement, le notaire à demandé plus de 10%.

Mobilier ou non, le choix du notaire vous fera économiser plus d’argent que la déduction du mobilier.
Pour une profession aussi règlementer, finalement ils font ce qu’ils veulent.
10% avec un service aussi médiocre qui plus est…

Résultat mauvais terme avec cette étude qui est prévenu qu’on ne fera plus jamais affaire avec eux.
Maintenant nous demanderons avant chaque constitutions de dossier, une estimation précise des frais qui seront demandés, sous réserve de changer d’étude.

Si ce retour d’expérience peut aider quelqu’un !

Cordialement.

Setanta a écrit :

Vous confondez (comme une grande majorité à cause de l’appellation "Frais de Notaire") les émoluments du notaire et les impôts.

Et plus précisément, vous avez les émoluments du notaire et pour le reste les droits de mutation (et parfois la TVA en fonction des cas)

Isa6068 a écrit :

Vous pouvez effectivement séparer dans le prix de vente l’immeuble et les meubles.
Votre intérêt : ne pas payer les frais de notaire sur les meubles, et si c’est un achat professionnel que vous amortirez en réel, vous aurez des valeurs de meubles à amortir en tant que tel.
Intérêt du vendeur : les meubles seront sortis du calcul de la plus-value si c’est une vente soumise aux plus-values des particuliers.
Contraintes : le vendeur devra fournir toutes les factures au notaire (si ce dernier fait bien son boulot), pour justifier de la réalité des meubles et leur prix d’achat ne doit normalement pas être inférieur au prix de vente. Il n’y a pas de coefficient de vétusté à appliquer. Le fisc pourra être sensible à la proportion meubles/immeuble (attention si les meubles représentent 25% du prix de vente …). Vous ferez donc une liste détaillée des meubles qui sera jointe au compromis de vente et à la vente.
Important : la répartition entre immeuble et meubles doit être fixée dès le compromis de vente et n’est plus modifiable.

Bonjour,
Je me positionne actuellement en tant que vendeur d’1 bien.
J’avoue être un peu perdu (j’ai mis en gras les éléments qui diffèrent de ce que me dit mon notaire contacté par tél).
Je lis qu’il y a un intérêt pour le vendeur, alors mon notaire me dit que:
1/ le seul intérêt est pour l’acheteur (qui diminue ses frais de notaire)
2/ que je dois lui fournir une liste du mobilier qui est compris dans la vente et la valeur ventilée meuble par meuble, mais estimer moi même la valeur au vu de la vétusté du mobilier (a priori, pas de facture demandée de son côté)

> J’essaye de trouver un texte de loi associé à séparer dans le prix de vente l’immeuble et les meubles …quelqu’un aurait-il des références?
> parmi les meubles à déclarer, tous les meubles peuvent être inclus, y compris ceux ’difficilement’ déménageables, tels une cuisine équipée?

Selon les retours, ma réflexion sera peut-être de ne pas opter pour ce notaire.
J’avais sélectionné celui avec lequel j’étais passé il y a 15 ans dans le cadre de l’achat du bien aujourd’hui en cours de vente, même si actuellement c’est une ’Diplômée Notaire’ qui me réponds au tél et non le notaire du mème cabinet (je ne sais pas si cela sous-entends qu’elle est tout juste diplômée)? 

Bàv,