Frais d'agence et frais de notaire lors du calcul de la +Value immobilière ?

peribo · #1

Bonjour,

Je crée ce post car je n’ai pas réussi à trouver de réponses clairs sur le forum et sur internet.

Je vais prochainement vendre un appartement que j’ai acheté début 2019 pour de l’investissement locatif et j’ai estimé mon impôt sur le plus-value immobilière.

Concernant les frais d’agence, il s’agit des frais que j’ai payé au moment de l’acquisition du bien et qui étaient à ma charge. Le prix hors frais d’agence était de 69 000 €, les frais d’agence étaient eux de 6 000 €. Mon notaire me dit que ces frais d’agence ne peuvent pas être pris en compte en majoration du prix d’acquisition et que seuls les frais de notaire et le forfait travaux de 15% peuvent l’être. Ce qui ferait un impôt sur la plus valeur d’environ 2-3 000 € + élevé que ce que je trouvais.

Mes recherchent sur internet me laissent pourtant à penser que je peux bien les prendre en compte mais je n’ai pas vu clairement d’info à ce sujet.

Pour info, mon comptable avait comptabilisé ces frais d’agence en charges sur ma première année d’exercice tout comme les frais de notaire. Ils apparaissent donc dans mon déficit reportable que je peux reporter sur 10 ans, mais je n’ai eu à utiliser ce déficit pour le moment.

Est-ce que vous me confirmez que les frais d’agence payés au moment de l’acquisition ne peuvent pas être pris en compte ?

Merci et bonne soirée !

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), plus-value

Manarea · #2

Sauf erreur, les commissions d’agence sont bien prises en compte dans le prix d’acquisition.

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 a écrit :
40

Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d’acquisition s’entendent exclusivement :

- des frais et coûts du contrat tels qu’ils sont prévus à l’article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l’acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI) ;

- des droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.

sinwave · #3

Vous pouvez utiliser ce simulateur pour estimer votre PV : Estimer le montant d’une plus-value immobilière (Simulateur)

Avec vos paramètres (approximatif pour les dates d’acquisition/vente, j’obtiens une PV de 7190€

Dernière modification par sinwave (10/06/2024 19h10)

peribo · #4

Merci pour vos réponses.

@sinwave : j’ai testé ce simulateur mais il ne répond pas à ma question de savoir si je dois intégrer ou non les frais d’agence que j’ai eu à payer lors de l’acquisition

@Manarea : merci, j’ai vu passer cet article mais je n’étais pas sûr qu’il s’applique à moi. Est-ce que certains ici ont vendu un bien où ils ont payé de l’impôt sur la plus value et ont pu ajouter les frais d’agence au prix d’acquisition comme l’évoque l’article ?

sinwave · #5

Si il y répond puisqu’il y a une petite "pastille" information, qui indique les frais déductibles, dont les frais de notaire.
Voici donc ce qui est affiché :

D’ailleurs pour en avoir bénéficié personnellement plusieurs fois, les frais d’agence sont bien pris en compte.

Dernière modification par sinwave (10/06/2024 21h40)

Manarea · #6

peribo a écrit :
Merci pour vos réponses.

@sinwave : j’ai testé ce simulateur mais il ne répond pas à ma question de savoir si je dois intégrer ou non les frais d’agence que j’ai eu à payer lors de l’acquisition

@Manarea : merci, j’ai vu passer cet article mais je n’étais pas sûr qu’il s’applique à moi. Est-ce que certains ici ont vendu un bien où ils ont payé de l’impôt sur la plus value et ont pu ajouter les frais d’agence au prix d’acquisition comme l’évoque l’article ?

Il ne s’agit pas d’un article mais de la doctrine de l’administration fiscale, sur laquelle vous pouvez fonder vos déclarations et vous serez protégés contre toute rectification si vous en avez fait application (principe de l’opposabilité de la doctrine administrative).

Bernard2K · #7

Auto-modération

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2024 13h48)

peribo · #8

Merci pour votre réponse, et surtout pour votre bienveillance. C’est très agréable de lire que vous trouvez ma réponse ridicule et je m’excuse de ne pas être aussi expert que vous sur la terminologie utilisée (si je l’étais, je n’aurais d’ailleurs sûrement pas eu besoin de créer ce fil de discussion). Malgré la forme, le fond est utile et répond à ma demande.

Bernard2K · #9

peribo a écrit :
surtout pour votre bienveillance

Le problème a été réglé. Je vous présente mes plus plates excuses pour vous avoir vexé.

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2024 13h51)

Mathieu75 · #10

Pour préciser les réponses ci-dessus, pour le calcul de la plus-value immobilière, il est possible de majorer le prix d’acquisition :

- soit d’un forfait de 7.5% au titre des frais d’acquisition.
C’est souvent l’option la plus intéressante lorsqu’il n’existait pas de commission d’agence à la charge de l’acquéreur.
Mais si le prix d’achat était faible (disons inférieur à 100.000 €), il sera plus intéressant de retenir les frais réels.

- soit des frais réels (toujours plus intéressant en cas de commission d’agence à la charge de l’acquéreur). Dans ce cas, il convient de retenir le montant réel des frais d’acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire) au moyen du relevé de compte qui a du vous être remis et d’y ajouter la commission d’agence.
On ne peut pas cumuler le forfait de 7.5% avec la commission d’agence.

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1 #1 10/06/2024 18h39

[+2] #2 10/06/2024 18h50

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 a écrit :

#3 10/06/2024 19h09

#4 10/06/2024 19h13

#5 10/06/2024 19h17

#6 10/06/2024 19h19

peribo a écrit :

[+1] #7 11/06/2024 07h39

#8 11/06/2024 12h59

#9 11/06/2024 13h49

peribo a écrit :

#10 13/06/2024 17h55

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