Achat d'un lot de deux F2 en Moselle…

A moins d’être pret à en mettre de votre poche, je ne vous conseil pas cet investissement.

Un imprévu, un problème avec les communs, un peu de vacance, des dégradations, et votre rentabilité à l’année y passe.

Quelle banque accepte de vous financer sur 25 ans pour du locatif ?

Il n’y a pas de bonne réponse à votre question.

Certains ne jureront que par un cash flow positif, d’autres estimeront que ce n’est pas très grave si ils réinjectent un peu d’argent car c’est pour se constituer un patrimoine.
Chacun voit midi à sa porte.

Y a t’il une forte demande locative ?
Si vous utilisez toute votre épargne dans l’apport, arriverez vous à subir ne serait-ce qu’un mois de vacance locative ?

Bonjour,

remarques techniques :
- vu que la cuisine est ouverte sur le séjour, beaucoup de gens ont tendance à appeler cela un T1 bis plutôt qu’un T2.
- le DPE B me semble bien optimiste pour un immeuble aussi ancien. Est-ce que les murs et les fenêtres ont été isolés ? Ils sont mitoyens sur combien de faces ? Ca fait une sacrée différence pour le chauffage, en pratique, si les murs (et plafond et plancher) donnent sur un appartement chauffé, sur un local non chauffé (escalier…), ou sur l’extérieur.
- est-ce que les deux logements sont actuellement occupés ?
- les charges très basses sont un atout. Les locataires avisés regardent le loyer CC.

Remarques sur la rentabilité :
- tout dépend du niveau qu’on se fixe. Vous dites que vous êtes déjà 20 % en-dessous du prix du marché. Oui, mais les prix du marché correspondent à des rentabilités modestes, de l’ordre de 3 à 4 % nets : c’est ce dont se contentent la majorité des bailleurs.
-  Sur ce forum, une partie des foreumeurs sont "des chasseurs de bonnes affaires", qui visent des renta brutes de 10, 12, 14, voire 18 % ! Donc, chopper une très bonne affaire implique d’être effectivement très en-dessous du prix du marché et de négocier férocement les prix… quitte à parfois manquer une affaire parce que le proprio ne veut pas baisser.
- la renta nette dépend aussi de la fiscalité. Est-ce qu’il serait par exemple intéressant de louer meublé ?

SI vous voulez augmenter votre rentabilité, voici quelques pistes :
- faire baisser le prix pour le lot. S’il y a un lot, c’est sûrement que ça ne se vend pas si bien que ça. A 100 k€ le lot, ça devient nettement plus intéressant. Ca fait aussi baisser les frais de notaire.
- faire un prêt plus court (20 ans) et faire baisser le taux (mettre la banque en concurrence avec un courtier). Ces deux démarches font baisser le montant des intérêts par rapport au principal. Il peut être avisé d’accepter un taux bas avec une assurance élevée, puis de changer d’assurance pendant la première année. On peut changer l’assurance, on ne peut pas changer le taux du prêt lui-même !
- regarder la possibilité de louer meublé.

Après, vouloir trop "gratter" peut finir par vous faire perdre l’affaire. C’est à vous de choisir !

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 13h35)

Bernard2K a écrit :

- vu que la cuisine est ouverte sur le séjour, beaucoup de gens ont tendance à appeler cela un T1 bis plutôt qu’un T2.

Bah non, la cuisine ouverte n’a rien à y voir.
Pièce principale + chambre = assurément un T2.
Le seul cas où cela devient un T1 bis c’est si la chambre est <9m2. Ce n’est plus une chambre mais un bureau.

Bernard2K a écrit :

- le DPE B me semble bien optimiste pour un immeuble aussi ancien. Est-ce que les murs et les fenêtres ont été isolés ? Ils sont mitoyens sur combien de faces ?

Je suis bien d’accord, j’ai jamais vu un immeuble des années 60 classé B, même avec une isolation refaite. Il est vrai que le chauffage gaz donne un artificiel bon classement DPE…
Etes vous certain qu’il ne s’agit pas des rejets de CO2 ?

Vous ne dites rien sur le marché locatif. Est-il tendu, moyen, détendu… ce n’est pas du tout la même exposition risque et la rentabilité attendue sera différente.

Perso je trouve cette rentabilité un peu juste, mais c’est pas une mauvaise affaire pour autant (si il y a marché réel)

Pour le débat 20 ou 25 ans, cela dépend aussi de vos objectifs… voulez vous enchaîner les investissements, avoir du cash flow le plus tôt possible, combien de temps vos biens garder..?

Moselleinvest a écrit :

Et que feriez vous dans ma situation,  sachant que c’est mon premier investissement dois-je sauter le pas avec le lot ou prendre moins de risque avec un seul appartement ?

Apprendre progressivement ma parait plus pertinent.
A titre d’exemple mon 1er investissement ressemblait à celui-ci et je trouvais que c’était une bonne affaire. Depuis j’ai appris à trouver bien mieux et il fait baisser mes résultats

Bonjour,

Certains ne jureront que par un cash flow positif, d’autres estimeront que ce n’est pas très grave si ils réinjectent un peu d’argent car c’est pour se constituer un patrimoine.

Ce qui m’étonne dans ce «débat» c’est que quasiment personne ne met en rapport le cash-flow et la durée d’emprunt. A croire qu’on se contente à jouer à qui a la plus grosse…

Ici on parle de 25 ans de crédit pour un cash-flow de «seulement» 50 ou 70 €. D’ailleurs petit aparté je n’ai pas vérifié les calculs mail il y a un petit truc qui me turlupine en passant d’un investissement de 64500 à 126000 (*1.95) le cashflow au final n’augmente que de 40 % (*1.4)
Du coup je me demande où est l’intérêt de prendre le lot alors que cela va faire baisser votre performance moyenne (la cause est peut être a chercher dans les frais bancaires car pour 95 % d’investissement en plus ces frais augmentent de 125 % alors qu’on est en droit d’espérer un tarif de «gros» ie une petite économie d’échelle) autant n’en prendre qu’un en essayant de négocier d’avoir pour 59 K€ celui dont le loyer est 20 € de plus (c’est toujours ça de pris)

Peut être que 50 ou 70 € cela vous semble pas mal (surtout qu’il faudrait compter la création de patrimoine généré par le remboursement du capital en plus du cash-flow) mais il y a plusieurs points à prendre en considération :

- ce cash-flow est un CF théorique maximum généré par des conditions que je qualifierai quasiment d’idyllique des charges minimes (20 € que vous reportez d’ailleurs intégralement sur les locataires alors qu’il y a des charges non récupérables d’où un risque de réajustement), une taxe foncière qui me fait crever de jalousie.
Quand les soucis vont arriver, je ne veux pas jouer les oiseaux de mauvais augure mais en 25 ans cela m’étonnerait que vous n’ayez ni vacance locative ni travaux dans l’appartement ou la copropriété ou d’augmentation de taxe foncière voire d’IR, ce cashflow risque de fondre comme neige au soleil

- gérer deux appartements cela va quand même vous demander un peu de boulot. Malheureusement difficilement quantifiable car dépendant des aléas que vous subirez (taux de turnover, de pannes, difficulté de re-location …) Toute la question est de savoir si 50 ou 70 € (peut être diminués cf point précédant) seront une bonne rémunération pour cette charge de travail

Le vendeur possède 3f2 et 1f3 qu"il vend tous les 4 pour nouveau projet , c’est un investisseur.

Il y a 2 autres copropriétaires qui possède chacun un des deux appartements restant.

Je vais creuser niveau financement, je penses pouvoir avoir un meilleur taux, celui indiqué 2,45sur 25ans est un taux que me propose le CM apres quelques échanges et une simulation me permettant de me donner une idée du financement possible.

Je vais voir du côté d’un collégue qui a dans sa famille , un collaborateur cafpi.

Je prends notes de tous vos avis , avec un coût du crédit moindre et une négociation plus poussée du prix , le cash flow sera plus intéressant sinon je passerai mon chemin ,je ne suis pas pressé,surtout que je souhaite un dossier costaud pour mon premier investissement pour que mon banquier comprenne bien de quoi je parle et me suive par la suite.

Quel cash flow dégageait vous dans vos investissements ? Histoire de me faire une idée , pour obtenir un cashflow pouvant faire face aux divers aléas évoqués précedemment , vacances locative, augmentation tf , travaux imprévus ..

Encore merci

Bonjour,

je ne comprends pas votre calcul de cashflow. J’ai refait le calcul pour les deux appartements, pour un prix de 126 k€ tout mouillé, emprunt sur 25 ans au taux indiqué, en comptant que vous êtes à 1800 € de revenu imposable mensuel x 12 mois, sans autre revenu, 1 seule part : je trouve 187 € de cashflow mensuel avec imposition au micro-foncier, 198 € au réel.

Certes, je n’ai pas pris de charges hors taxes foncière. Si je rajoute 1000 € de charges annuelles (travaux, charges de copro), il est d’autant plus intéressant de passer au réel et je trouve alors 140 € de cashflow mensuel positif.

Vous avez peut-être intégré de la vacance locative ou des frais de mise en gestion en agence, mais  je n’en trouve pas trace dans vos messages. Avec vos hypothèses telles qu’exposées, votre calcul de cahsflow, à 70 € par mois, est faux. Si vous pensez qu’il est juste, il serait souhaitable d’exposer clairement les hypothèses sous-jacentes.

Erreur de ma part : j’avais oublié de déduire les contributions sociales !

Par contre, j’ai à nouveau un problème avec vos calculs :
vous prenez 480 et 500 € de loyers.
Or, si je vous ai bien suivi, les loyers sont de 460 et 480 € auxquels s’ajoutent 20 € de "charges locatives" (celles qui sont récupérables auprès des locataires).

Vous ne devez pas compter les charges locatives dans le revenu foncier ! Elles sont transparentes aussi bien en termes de cahsflow (puisque les locataires vous remboursent exactement les sommes que vous avez dépensées), qu’en termes d’impôts (elles ne sont pas à compter dans le revenu foncier à déclarer). Donc, faites tous vos calculs hors charges locatives.