Achat locatif d'un F3 en Moselle…

DDtee a écrit :

Une chambre de 8m2, d’après la loi ne peut être comptée comme chambre mais uniquement comme bureau.

Ca m’étonne ; je n’ai rien trouvé de tel.

Le décrêt de 2002 dit que :
"Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes."
source :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

D’après ce que j’en comprends, pourvu que le logement ait au moins une pièce habitable de 9 m² ou d’un volume de 20 m3, les autres pièces peuvent être plus petites.

Effectivement, les bâtiments des années 60 sont souvent très mal isolés. A l’époque, on considérait que la laine de verre servait à construire des chambres froides. On n’a commencé à isoler l’habitat qu’à partir des années 72-73. Il serait donc utile de vérifier si ce logement a été isolé, soit par l’intérieur, soit par l’extérieur lors de la réfection de façade.

Remarquez que l’isolation, c’est relatif. Comptez le nombre de parois donnant vers l’extérieur. Si l’appartement est mitoyen de tous côtés, il y a peu de déperditions. Si au contraire c’est un dernier étage dans un angle, ça fait beaucoup de déperditions. Sur ces parois donnant sur l’extérieur, soyez à l’affût de signes de moisissures (taches, noircissement) : la paroi étant froide, l’humidité s’y condense et ça fait des moisissures. Ce n’est pas bon pour les parois, pas bon pour la santé humaine (pollution de l’air intérieur par les spores de moisissures) et pas bon pour l’agrément perçu par le locataire.

Après, dans la mesure où il est occupé et si le loyer est conforme aux prix du marché, tant que le locataire considère que la facture d’énergie est acceptable…

En tout cas, demandez le DPE. D’après la loi, il doit être affiché dès le stade de l’annonce, ce qui n’est pas toujours respecté.

Encore un point de détail : "ménage caves et communs 3 fois par an par femme de ménage" : diable, 3 fois par an pour les communs, ça ne fait pas souvent. Elevage de moutons dans l’escalier ?

Globalement, ça semble une bonne affaire : pas cher, bonne rentabilité, locataires hyper solvables…

Dans les charges et la TOM, pensez à bien distinguer ce qui relève des charges récupérables et ce qui restera à votre charge.

En location nue, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :
- le micro-foncier où vous déduisez 30 % forfaitaires
- le réel où vous déduisez toutes vos charges y compris intérêts d’emprunts, taxe foncière, travaux… Regardez bien quels travaux sont prévus par la co-propriété… Dans l’ancien, il faut toujours s’attendre à quelques travaux, soit de la copropriété, soit dans le logement lui-même.

Comparez les deux régimes pour savoir lequel est le plus intéressant.

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2015 20h02)

Bonjour,

Etant du coin et au delà de l’investissement, je comprends pas du tout le prix d’achat ni le prix de la location.

Un F3 de combien de m² ?

Pour exemple, mon appart en location (F3 aussi) dans une ville en face Thionville, est à 720€ HC / mois ou 150k€ à la revente (fourchette basse que m’ont donné les AI) pour 68m²…

Entendons nous, entre les prix qui sont tirés vers le haut par le nombre de frontaliers croissant ou encore la centrale de cattenom qui emploie pas mal de personnes, si c’est à 15 min du Lux et 5 de Thionville alors votre bien se trouve pour moi soit dans la campagne nord-est de Thionville (côté hettange) et là le prix est bizarre, soit de l’autre côté e l’autoroute (côté angevillers) et le prix est dans le marché, mais sans plus.
Je suis parti du principe que ce n’était pas Hayange ou Florange car ces endroits sont plutôt sinistrés et la population radicalement différente…

Pour Angevillers et alentours, j’émets une réserve à cause des points suivants :
- Tout le côté à l’Ouest de l’A31 est connu pour être complètement miné dans le sous-sol. Il y a déjà eu des affaissement de terrain dans le coin à cause des anciennes mines inondées.
- En fonction de la localisation du bien, notamment sur une route FR <=> LUX, le bruit / traffic peut être juste insupportable avec le train train des voitures de frontaliers.
- le côté angevillers est quand même moins bien côté pour les frontaliers, car peu de services, vous êtes quand même loin de Thionville, de l’A31 ou d’une gare pour vous rendre au Lux, et les routes en hiver par temps de neige sont beaucoup moins bien déneigé que Thionville / Lux ou Audun / Esch-sur-Alzette…

Setanta

Pour moi :
T1 : 1 pièce principale + cuisine séparée
T1 bis : 2 pièces principales dont l’une contient la cuisine non séparée
T2 : 2 pièces principales + cuisine séparée

Bonsoir, le bien a été vendu , ce n’est que parti remise , je poursuis mes recherches afin de trouver ce premier bien en autofinancement pour lancer mes investissements immobiliers.

Pour infos setanta le bien était situé sur marspich dans une ruelle très calme, le propriétaire quitte le pays et son  prix est bien en dessous du marché , pourquoi , je n’en sais rien vu l’état impécable de l’appartement .

Des biens du même type sont vendus 110 000 120 000 euros et la le rendement n’est plus le même..