Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?

Lesquive59 · #1

Bonjour à tous , une fois de plus j’ais besoin de vos lumieres…
Je suis en phase d’acheter un lot de 2 appartements à un prix defiant toute concurrence , ma question est la suivante
Comment calculer la plus value taxable en cas de revente d’1 des 2 appartements dans la foulee de l’achat ?

Message édité par l’équipe de modération (09/12/2015 22h05) :
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Mots-clés : appartement, immeuble, plus value, vente à la découpe

Patator · #2

Bonsoir,

La première chose à laquelle j’ai pensé en lisant le post n’est pas vraiment le calcul de la PV. Mais plutôt la requalification en marchand de biens et à la rescision pour lésion (Article 1674 du CC). Du coup, il faudrait savoir si vous avez déjà vendu un immeuble récemment (au sens de l’administration fiscal) et ce que vous appelez un prix défiant toute concurrence.

Pour la PV, mon intuition me dirait de ventiler le prix par rapport au surface puis d’ajuster en fonction des avantages / inconvénients intrinsèques à chaque appartement (état général, exposition, plan général…). Mais ce n’est qu’une intuition.

Cordialement,

Lesquive59 · #3

je n ais pas dans l annee en cours vendu d immeuble , la requalification en marchand de bien pour 1 seul appartement me semble exagéré tout en sachant que je garde le 2eme.
Concernant le prix des chiffres seront plus parlant
Achat des 2 appartements :
82500€
Travaux ( rafraîchissement) :
7500€
Emprunt immo+ travaux+ frais bancaires.
91500€
Apport des frais de notaire:
7000€

Prix de revente des appartements:( prix du marché)
Appart 1 ( que je souhaite vendre) : 65 000€
Appart 2
: 75 000€

Le but de l operation etant de revendre l appartement 1 pour effectuer un remboursement anticipé afin de raccourcir l emprunt ou la mensualite pour l appartement 2

Patator · #4

Bonsoir,

Je ne suis pas expert du sujet mais il me semble que la qualification de marchand de biens arrive des fois plus vite qu’attendue. Et vendre dans la foulée me semble être un terrain propice.

Je pense que si vous avez déjà vendu un immeuble dans les années passées, qui plus est avec une durée de détention faible, le risque est grand. Personnellement, je pense qu’il est important d’aborder le sujet avec votre notaire.

Cordialement,

Guillaume33 · #5

Bonjour,

Vous allez déterminer avec votre notaire la ventilation mais grosso modo le mieux est de respecter les millièmes de copro pour ventiler le prix.

Attention, si vous vous amusez à minorer le prix d’achat de l’appartement revendu pour minimiser la PV, vous serez plus taxé lors de la revente du second lot. Inutile donc de vouloir jouer au malin

Alleex · #6

Bonjour à tous, je n’ai rien trouvé sur le sujet donc je me permet de lancer ce sujet:

Je suis en projet d’achat d’un petit immeuble pour 2016, mais je souhaiterait mixer cash flow + revente d’une partie.
Je m’explique, j’ai trouvé par exemple un immeuble:
prix: 203k
actuellement loué pour une rentabilité brute de 12%
il comporte 3 T3 et un local commercial (coiffeur) au rdc.

Je m’interroge sur le fait de pouvoir acheter ce bien, puis revendre peu après un ou deux T3. (sachant que les T3 se vendraient pas moins de 100K.

Sur quel prix se baser pour calculer la possible plus value à déclarer?
Faudrait il faire faire une estimation "officielle" de chaque lot?
Un prorata sur la surface vendue?

yomaze · #7

Bonjour,

il s’agit d’une opération de marchand de biens, en êtes-vous bien conscient ?
Il faut que vous soyez inscrit en tant que professionnel de l’immobilier et que vous ayez les assurances idoines (décénale, bâtiment…) et il s’agit d’une fiscalité d’entreprise.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (10/12/2015 02h31) :
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Bernard2K · #8

Bonjour,

les questions que vous devez vous poser pour clarifier ce projet sont :
- l’immeuble est-il actuellement divisé en lots, au cadastre ?
- si c’est vous qui faites la division en lots, avez-vous une obligation de créer (ou acquérir) des places de parking ? Pour cela, lire le document d’urbanisme de la commune.
- les appartements et le local commercial sont-ils déjà loués, et si oui, jusqu’à quand court le bail actuel (ou sa période de prolongation) ?

Concernant la requalification en marchand de biens, ça mérite d’y réfléchir.
Lisez la définition du marchand de bien au 1 du I de l’article 35-1 du CGI : "Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles(…)"
On relève deux choses :
- le caractère habituel (donc plusieurs opérations, qui peuvent être réparties sur plusieurs années)
- le "en vue de les revendre", qui s’appelle aussi l’"intention spéculative".

L’intention spéculative, vous venez de la manifester, en disant sur ce forum que vous aviez d’ores et déjà l’intention de revendre ! Le caractère habituel, AMHA, si vous revendez plus d’un appartement, il va être acquis ; or vous envisagez d’en vendre deux. Donc, vous êtes mal parti.

Donc, toujours AMHA :
- si vous achetez dans l’intention de louer (et manifestez cette intention : petites annonces, visites, etc.), ou de continuer à louer si les appartements sont occupés, sans aucune intention affichée de revendre ; puis que, après quelques temps, à cause d’un brusque besoin de fonds, vous vendez un seul appartement, vous devriez pouvoir échapper à la requalification.
- si vous achetez avec l’intention affichée de revendre (par exemple, vous la faites apparaître dans votre prévisionnel que vous présentez à la banque, ou pire, vous la claironnez sur un forum public ), puis que vous faites une vente d’au moins deux appartements, vous risquez d’être requalifié.
De plus, si vous avez (ou envisagez d’avoir) un patrimoine immobilier plus important, vous risquez de vous trouver à revendre aussi d’autres biens immobiliers, au fil des années. Le fait d’avoir, dans ces ventes, cette vente à la découpe, cela augmente sans doute le risque de requalification, car cette opération est typique des marchands de biens.

Sur ce sujet des critères de la requalification, je vous laisse lire les conclusions du rapporteur public, lors de l’examen d’un tel cas au Conseil d’Etat. Cherchez sur google les mots suivants : Jean-Marc VIÉ rapporteur public Grand Horizon : c’est le document word qui va apparaître en premier résultat. Son texte est très clair et pédagogique, et il est bien plus qualifié que moi pour parler des critères de requalification.

Par ailleurs, notez bien que, à partir du moment où vous revendez un appartement, vous créez une co-propriété ce qui nécessitera du formalisme (règlement de co-propriété, etc.)

Enfin, notez bien qu’il s’agirait d’une opération complexe, or vous n’avez pas l’air très aguerri sur ces sujets, donc ça risque de vous causer pas mal de tracasseries et de risques d’erreurs.

Si vous trouvez que l’opération est trop grosse pour vous tout seul, l’alternative à la revente partielle, ça peut être de trouver un co-investisseur (en indivision, en SCI…). Acheter à plusieurs, c’est un peu comme acheter seul puis revendre une partie, puisque ça diminue la part de l’investissement qui reste à votre charge, sauf que ça évite ce risque de requalification en marchand de biens ! Encore que la SCI, c’est du formalisme aussi, et souvent des frais.

Dernière modification par Bernard2K (09/12/2015 19h22)

Alleex · #9

Merci pour vos réponses, j’imagine bien que l’opération sera considérée comme marchand de bien si les deux sont revendus rapidement, surtout que s’ils se vendent c’est pour réaliser la même opération derrière…
Dans tous les cas l’achat sera fait via une SCI SI ou plus certainement une SAS, c’est à l’étude.
J’ai donné l’immeuble à titre d’exemple car ce ne sera pas celui ci qui sera acheté, à moins qu’il soit encore disponible d’ici 6 mois, ce qui laisserait présager qu’il y ait anguille sous roche…
L’immeuble ciblé sera déja divisé avec compteurs indépendants etc, qu’ils soient loués pour longtemps ou non n’est pas très important car je compte les rénover ou au moins les rafraichir.

Ce que je souhaite savoir est surtout à partir de quel valeur la plus value sur le bien sera évaluée.

Siocnarf · #10

Si l’immeuble est déjà en copropriété, normalement la valeur de chaque lot figure dans l’acte de vente.
Celle-ci pourra être prise comme référence.
Sinon je dirais que ça devrait se faire au prorata des millièmes de chaque lot par rapport au prix d’achat.
Un petit coup de téléphone à un notaire devrait éclaircir la situation rapidement…

Bernard2K · #11

Alleex a écrit :
Merci pour vos réponses, j’imagine bien que l’opération sera considérée comme marchand de bien si les deux sont revendus rapidement, surtout que s’ils se vendent c’est pour réaliser la même opération derrière…
Dans tous les cas l’achat sera fait via une SCI SI ou plus certainement une SAS, c’est à l’étude.

Ce n’est pas l’opération qui est considérée comme marchand de biens, c’est celui qui la fait. Et, évidemment, il ne faut pas être requalifié a posteriori (ça coûte bonbon) : tant qu’à savoir qu’on veut s’établir comme marchand de biens, il faut le faire en bonne et due forme dès le début. Marchand de biens étant une activité par nature commerciale, la SCI semble inadaptée.

L’activité de marchands de biens est vraiment compliquée ; je vous suggère de vous renseigner très sérieusement sur le sujet. On trouve diverses ressources sur internet, par exemple :
Marchand de biens - AFE, Agence France Entrepreneur (lisez bien tous les onglets qui se déplient)
Profession : marchand de biens - les dessous des cartes - Objectif Eco, anticiper pour s’enrichir
Mais je pense que vous n’échapperez pas à la lecture d’un bouquin de référence, comme : [livre]Marchand de biens 2014-1015 : Statut juridique. Pratiques professionnelles.
de Thierry Delesalle et Emmanuel Cruvelier[/livre]
(je ne l’ai pas lu mais je l’ai vu cité en référence).

Si, à la lecture de ces éléments, ça vous paraît trop compliqué, deux possibilités :
- soit il faut vous entourer des spécialistes ad hoc (notamment un expert comptable qui connaît bien cette activité) et suivre tous leurs conseils ;
- soit cette activité n’est pas faite pour vous et vous devriez vous en tenir à des opérations qui ne risquent pas d’entraîner votre requalification en marchand de biens.

Message édité par l’équipe de modération (10/12/2015 02h28) :
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Alleex · #12

Merci pour ces liens même si j’était déjà tombé sur certains. C’est effectivement beaucoup de tracas pour une opération mais il est vrai que ça peut devenir une obligation. Je verrai dans tous les cas un expert comptable ou avocat fiscaliste pour le montage.

Mais effectivement les contraintes sont l’engagement à la revente en un certain délais, les assurances obligatoires etc…
De plus je ne connais pas la possibilité de faire de la longue location et de la revente rapide à 50/50 en étant marchand de bien.

Je pense donc au moins pour un premier immeuble (ou ensemble de box qui est également une cible d’investissement pour moi), conserver la plupart en location, et ne revendre qu’un seul lot en cas de besoin pour une nouvel investissement, histoire d’éviter la requalification…

Morey · #13

N’est il pas envisageable que le propriétaire actuel fractionne le lot de deux appartement en deux lot.

Ainsi, vous achetez deux lot, toujours pour le même prix total, mais en minorant celui que vous gardez et en augmentant celui que vous souhaitez vendre à court / moyen terme.

Ainsi, la taxe à devoir sera beaucoup moins importante.

Bernard2K · #14

Alleex a écrit :
De plus je ne connais pas la possibilité de faire de la longue location et de la revente rapide à 50/50 en étant marchand de bien.

La solution est peut-être de scinder les deux activités ? A approfondir avec le conseil d’une personne compétente.

PS : le jugement du Conseil d’Etat concernant la SCI Grand Horizon, citée dans mon message précédent, est ici :
Site de jurisprudence de la CAA de Bordeaux

Vous constaterez que le jugement suit les conclusions du rapporteur public, et condamne donc la SCI à payer la TVA et les pénalités. Mais un jugement de Conseil d’Etat est relativement difficile à lire (l’enchaînement des "Considérant…"). Les conclusions du rapporteur public ont une argumentation plus linéaire, plus facile à lire.

Dans le cas de cette SCI, c’était manifestement une mauvaise idée de constituer une SCI, de la déclarer en marchands de biens, de faire des achats-reventes d’immeubles, mais de ne pas appliquer le statut fiscal du marchand de biens !

Dernière modification par Bernard2K (12/12/2015 07h53)

Bernard2K · #15

Je fais remonter ce fil, car j’ai eu l’occasion d’interroger un investisseur immobilier très expérimenté sur cette question du marchand de biens.

En résumé :
- le particulier qui achète des biens pour les louer, puis les revend au bout d’un longue période parce qu’il réorganise un peu son patrimoine, ne devrait en principe pas risquer d’être requalifié comme marchand de biens. En effet, il les a achetés pour louer. S’il ne commet pas l’erreur d’écrire noir sur blanc, lors de l’achat, qu’il a l’intention de revendre au bout de tant de temps, il n’y a pas d’"intention spéculative".
- le particulier qui achète avec l’intention de revendre rapidement (après travaux et/ou division), lui, a tout intérêt à créer une entreprise de marchands de biens dès avant l’achat. En effet, la fiscalité est beaucoup plus légère, à condition de revendre au bout de 4 ans maximum.

En gros : être requalifié (a posteriori, suite à un contrôle fiscal) de marchand de biens est désagréable et coûteux, car on a un rappel sur l’IS, sur la TVA, et des pénalités éventuelles. Par contre, se positionner d’emblée comme marchand de biens est avantageux pour la fiscalité, si l’on est sûr que c’est bien ça qu’on veut faire.

Enfin, pour le cas du marchand de biens qui veut se garder de temps en temps un bien immobilier pour lui, par exemple pour louer, il faut qu’il le sorte de son entreprise de marchand de biens rapidement, et au plus tard 4 ans. Il ne faut pas que son entreprise de marchand de biens fasse d’activité locative. Par exemple, il faut qu’il revende son bien à une SCI qui elle, réalisera l’activité locative.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 14h53)

Tom76 · #16

Bonjour

Pour info : le délai est passé de 4 ans à 5 ans, la TVA sur marge ça ne se pratique plus.
Pour la fiscalité il y a beaucoup de choses à prendre en compte, et les charges ne sont pas les mêmes en perso qu’en société (assurance, compta…).
L’avantage le plus connu en MDB ce sont les frais de notaire réduits.
L’intérêt de la fiscalité société c’est qu’on ne peut payer que de l’IS sur le bénéfice chaque année et laisser ces bénéfices dans la société, pour continuer d’autres projets et faire boule de neige.
Par contre le jour ou on sort l’argent c’est csg crds et ir après abattement …

Bernard2K · #17

Votre réponse est très intéressante. En remontant un peu vos messages je vois que vous avez une expérience de marchand de biens, ce qui est rare sur le forum.

J’ai notamment trouvé ce fil sur les conditions d’obtention d’une ligne de crédit : Découpe d’un immeuble : coût d’une ligne de crédit pour la découpe ?

On voit que c’est loin d’être aussi avantageux que le prêt que peut obtenir un particulier. Ces conditions sont plutôt typiques des prêts de courte ou moyenne durée aux entreprises (prêts de trésorerie ; Dailly), c’est à dire un taux bas, mais on est assommé sous les frais, ce qui fait qu’au final le crédit coûte très cher.

Bernard2K · #18

A propos de l’intention spéculative et de la durée de détention, le BOFIP écrit :

ntention spéculative -l’intention de revendre- s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente ; aussi les raisons qui ont pu déterminer les aliénations importent peu : aliénations volontaires ou forcées, expropriations, difficultés de trésorerie, vente à perte, modification des statuts.

L’intention de revendre s’apprécie d’après les circonstances spéciales à chaque affaire (…)

puis :

Remarque. Le long délai écoulé entre l’achat de l’immeuble et sa revente peut constituer un élément important pour apprécier s’il y a intention spéculative. Ainsi, dans le cas des profits de construction c’est pour éviter, au maximum, toute contestation à ce sujet que l’administration a prévu que l’intention spéculative serait, a priori, écartée lorsque la vente des immeubles intervient quinze ans ou plus après leur achèvement. Mais il ne s’agit là que d’une règle pratique. Il n’est donc pas exclu que des profits consécutifs à la vente d’immeubles achevés depuis plus de quinze ans soient exceptionnellement imposés dans la catégorie des BIC lorsqu’il est manifestement établi qu’ils avaient été construits en vue de la vente.

À l’inverse, la vente d’immeubles construits depuis moins de quinze ans peut être exclue du champ d’application du 1°bis du I de l’article 35 du CGI si le cédant est en mesure de prouver qu’il a construit sans intention de vendre.

Voir points 60 et 70 ici : BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables

Notez que :
- ces 15 ans sont une règle interne à l’administration. Le juge, lui, juge au cas par cas.
- ces 15 ans ne sont cités comme règle que pour le cas de quelqu’un qui a construit un immeuble puis le revend, au bout de 15 ans ou plus. L’administration ne donne pas de durée lorsqu’il s’agit d’un achat et non d’une construction.

15 ans, c’est long… A mon avis, ça confirme que le particulier qui veut éviter le risque de requalification a tout intérêt d’éviter tout élément prouvant qu’il avait, dès l’achat, l’intention de revendre (tout document tel qu’un prévisionnel financier prévoyant la revente) ; et au contraire, d’accumuler des éléments prouvant qu’il avait une autre intention (tous documents prouvant qu’il voulait louer, par exemple).

Lili · #19

Bernard2K a écrit :
Bonjour,

Si vous trouvez que l’opération est trop grosse pour vous tout seul, l’alternative à la revente partielle, ça peut être de trouver un co-investisseur (en indivision, en SCI…). Acheter à plusieurs, c’est un peu comme acheter seul puis revendre une partie, puisque ça diminue la part de l’investissement qui reste à votre charge, sauf que ça évite ce risque de requalification en marchand de biens !

Bonjour à tous,

Je remonte cette fille car je recherche des informations sur le risque de requalification en marchand de bien.
Est ce que l’achat en indivision pour un couple (mon partenaire de pacs dans mon cas) protège réellement de la requalification ?

J’ai développé ma problématique dans ma file, je vais essayer d’être brève : j’ai acquis 3 appartements et un immeuble (de 4 appartements et un commerce) entre 2014 et 2017. Aujourd’hui mes projets de vie changent un peu, et je vais probablement déménager et être plus loin de ces logements dans les 2 ans. J’ai dors et déjà mis en vente un studio (acquis il y a un peu plus de 5 ans, donc abattement de 15% pour le calcul de la plus-value), et ai reçu plusieurs offres au prix, m’occasionnant une PV nette d’impôt de 26k€. J’hésite à mettre en vente mes différentes acquisitions quand elles auront 5 ans chacune, ce qui ferait deux ventes en 2020, une vente en 2021 et une vente en 2022, avec une plus value nette d’impôt de plus entre 200 et 300k€..

Je n’avais pas d’intention spéculative initiale, j’ai trouvé des "bonnes affaires", fais des travaux et parallèlement l’immobilier de la ville en question est en plein boom depuis 1 ou 2 ans. Il est tentant d’empocher la plus-value maintenant.

Je crains la requalification en marchand de biens. Qu’en pensez vous (tous les achats sont en indivision avec mon conjoint).
Merci pour votre aide !
Bon weekend,
Lili

lolo56100 · #20

Bonjour à tous,

Je cherche à avoir quelques informations. Mon ex compagne et moi sommes propriétaires d’un immeuble composé de 6 appartements et 2 garages depuis 2015, cet immeuble n’etait pas découpé en lot, nous l’avons acheter d’un bloc. Nous louons ces appartements en LMNP depuis l’achat. Suite à notre séparation nous souhaiterions revendre cet immeuble. Le prix de l’immobilier à fortement augmenté ces dernières années difficiles de trouver un acheteur pour l’immeuble dans sa totalité. Nous avons donc décidé de faire un EDD avec un géomètre pour faire une découpe par lot avec le règlement de copropriété. Maintenant je me pose la question du reclassement en marchand de bien si on vend par lot?
Pour vous donner quelques chiffres, nous avons acheté cet immeuble 487k€ frais d’agences inclus, l’agence vient de l’estimer à 1000k€, d’après mes calculs sans requalification l’impots sur la plus value sera d’environ 150k€. Si il y avait requalification a combien s’eleverai le montant de l’impôt? Pensez vous que je risque cette requalification? J’aimerais éviter une mauvaise surprise et savoir où nous allons.

Bernard2K · #21

Bonjour,

vous n’avez pas manifesté par écrit ou autre d’intention de revente à la découpe dès l’achat ; de plus, vous avez utilisé l’immeuble pendant 8 ans conformément au projet initial (louer), et c’est seulement à l’occasion d’un évènement personnel (séparation) que vous décidez de revendre.

A mon avis,
- il y a bien pluralité de reventes (un seul achat mais plusieurs reventes), donc il peut y avoir l’"habitude"
- mais il manque totalement l’intention spéculative, puisque votre histoire prouve que cet immeuble a été acheté en vue de louer et que c’est seulement contraint par les évènements que vous avez revendu.

Donc, je pense que vous êtes dans votre droit en revendant à la découpe.

Vous n’êtes pas totalement à l’abri d’un contrôle et d’un redressement (car l’historique des jurisprudences montre que l’administration fiscale peut attaquer même s’il manque l’intention spéculative, car ils considèrent souvent que l"intention spéculative est prouvée par le nombre élevé de reventes", ce sur quoi ils sont retoqués par le juge à chaque fois). Si vous avez un tel redressement, il faudra alors le contester, et avec un bon avocat je pense que vous êtes quasi certain d’être à l’abri.

A votre place, je demanderai à l’agence immobilière de mettre par écrit quelque chose comme "il va être très difficile de trouver un acheteur pour l’immeuble au complet. Je vous conseille plutôt de vendre chaque appartement séparément". Comme ça vous avez même une preuve écrite que c’est contraint par le contexte que vous avez décidé de revendre à la découpe.

Iqce · #22

Bonjour,

Dans ue situation comparable, il y a quelques années, j’ai pris rdv au centre des impôts local, j’ai exposé la situation et une "tolérance" sur la base grosso modo des éléments exposés par B2K m’a été reconnue.
J’ai fait un compte rendu de cette entrevue (mais je n’ai jamais eu à m’en servir). De manière concrète, opérationnelle, je ne vois pas ce que l’on peut faire de mieux.

Bernard2K · #23

Personnellement, je n’irai pas demander un rescrit ni exposer ma situation lors d’un rendez-vous. Quand on est sûr d’être dans son bon droit, il ne sert à rien d’aller attirer l’attention sur soi. On blinde juste son dossier en faisant attention à être dans les clous, et en ayant des preuves écrites de chaque élément qui fait qu’on est dans les clous.

Iqce · #24

J’ai bien compris votre posture, elle se respecte .

Je précise mon approche pour que le demandeur s’en inspire (ou pas, bien entendu).

Si la politique de contrôle coté Finances est soumise aux mêmes logiques budgétaires que dans mon domaine (cela me semble évident mais je ne peux l’affirmer), par défaut de moyens humains les "gros" dossiers sont contrôlés en priorité.
Le demandeur à raison de s’inquiéter.

Ma définition du "bon droit" peut être dans ce genre de cas bien différente de celle du contrôleur des impôts faute de texte, de jurisprudence bien établie (1ére découpe mais ventes successives). On est plus sur de la tolérance, de l’appréciation pour l’instant (n’hésitez pas à reprendre : tout le monde y gagnera).

L’évaluation du bien, la difficulté de revente en 1 bloc etc : ces éléments seront appréciés par le contrôleur une fois qu’il aura décidé d’agir, donc les Impôts sont bien à gérer en amont, en préventif.

J’ai la naïveté de croire que la franchise paye quand justement on pense être sinon dans son bon droit du moins moralement droit dans ses bottes

Voilà, le demandeur dispose de 2 approches pour le moment et d’un choix possible.

Bernard2K · #25

Iqce a écrit :
Ma définition du "bon droit" peut être dans ce genre de cas bien différente de celle du contrôleur des impôts faute de texte, de jurisprudence bien établie (1ére découpe mais ventes successives).

A mon sens, les textes sont clairs :
Article 35 du CGI : "Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles(…)"
Comme expliqué plus haut : "habituellement" = pluralité de ventes
"en vue de" : intention spéculative présente dès l’achat.

La jurisprudence me semble assez constante sur le fait que le juge retoque les impôts dès lors qu’ils n’apportent pas la preuve de la présence de l’intention spéculative dès l’achat. Je ne vais pas refaire ici une étude complète de la jurisprudence, mais ça fait quelques anénes que je suis ce sujet et je suis assez sûr de moi en écrivant cela.

On est plus sur de la tolérance, de l’appréciation pour l’instant (n’hésitez pas à reprendre : tout le monde y gagnera)

A partir du moment où il faut ces deux conditions pour être marchand de biens (habitude + intention spéculative), et où l’une des deux conditions n’est pas remplie, on n’est pas marchand de biens. C’est de la pure logique. Pour voter aux élections, il faut être français et avoir plus de 18 ans. Si vous êtes français mais avez moins de 18 ans, vous ne pouvez pas voter. L’une des deux conditions n’est pas remplie.

En tout cas pas, ça ne relève certainement pas d’une "tolérance".

Ca relève forcément d’une "appréciation" : est-ce que condition d’intention spéculative est remplie ? Il faut "apprécier" les circonstances du cas pour répondre à cette question. C’est un peu plus compliqué que "est-ce que cette personne a plus ou moins de 18 ans ?". La question est donc : "Est-ce qu’une personne qui a achèté un immeuble en vue de le louer, l’a loué pendant 8 ans, puis le revend compte tenu que l’immeuble est en invidision avec sa compagne dont il se sépare dans la douleur et qu’ils ne veulent pas garder de biens communs pour s’éviter la pénibilité d’avoir à gérer des biens communs alors qu’on ne s’entend plus, est-ce qu’une telle personne, donc, peu avoir eu, dès l’achat, l’intention de le revendre pour le profit ?". Certes, il y a une interprétation à faire, mais il me semble que toute personne douée de raison, dont le juge, fera la même interprétation d’un tel cas d’espèce : la réponse est non.

Sur le fait d’aller volontairement demander ou pas aux Impôts : les deux stratégies sont possibles et chacune a des avantages et des inconvénients.

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Achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?

#1 01/06/2015 21h23

#2 01/06/2015 22h16

#3 01/06/2015 22h32

#4 01/06/2015 23h17

#5 01/06/2015 23h18

#6 09/12/2015 17h13

#7 09/12/2015 18h18

2 #8 09/12/2015 19h06

#9 09/12/2015 19h55

#10 09/12/2015 21h43

#11 09/12/2015 23h08

Alleex a écrit :

#12 10/12/2015 17h02

#13 11/12/2015 10h18

#14 11/12/2015 19h09

Alleex a écrit :

#15 29/04/2016 14h37

1 #16 30/04/2016 08h50

#17 30/04/2016 09h31

#18 02/05/2016 13h47

#19 25/10/2019 16h30

Bernard2K a écrit :

#20 06/04/2023 07h50

#21 06/04/2023 08h47

#22 06/04/2023 09h57

#23 06/04/2023 10h08

#24 06/04/2023 10h45

#25 06/04/2023 12h34

Iqce a écrit :

Discussions peut-être similaires à “achat d'un ensemble de lots ou d'un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?”

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