SteelStorm : étude de cas immobilier (achats de biens en famille)

Merci pour ces précisions.

J’ai un peu plus de 200000€ a la banque.
Un T1 a la mer serai autour de 150 000€ (vue mer, surcout mais valeur sure…)
Mes parents peuvent espérer 140 000€ de leur résidence principale.
Mon projet plus a la campagne serait du 200 000€ a tout casser (en essayant d’inclure une partie louable pour un petit revenu complémentaire).

Notez aussi qu’ils sont très imposés. Moi pas (plus !).

Donc vous voyez on est sur des "petites" sommes (tout est relatif…) et on serait dans les quotas des 100 000€ par parent leguable a leurs enfants niveau droit de donation.

Mon idée de base serait réalisable sous une autre forme que la SCI ? (je vais me renseigner sur les couts, 2000€ a la création, et après.. ?).

Pour le coté bancaire…
Jai donc 210 000€

15k€ en comptes a terme a 3.25net et qui vont monter encore
55k€ en pel a 2.5net
Je vais garder ces 2 excellents produits…

Pour le reste…

10k€ parts sociale dont je veux me débarrasser rapidement. Rendement correct mais difficile a revendre en cas de tensions
30K€ en AV soit disant "prestigieuse" (cachemire 2 a la poste…). Decevant.
85K€ en AV de plus de 8 ans dans une autre banque.  dont 15k€ en unité de compte (eurostoxx50) qui sont une cata car je suis rentré l’an dernier un peu avant le pic. Je ne retrouverai jamais les valeurs de rentrée je pense. Quand on regarde la courbe du cac40 sur les 40 dernieres annees, ca monte et ca descend… mais les remontées ne sont JAMAIS aussi haute que le pic précédent. Dans un monde "fini" et mondialisé la croissance en europe ne sera plus jamais la meme que dans les decennies passées… non ?

A coté de ca je posséde une maison que je loue d’une valeur de 90k qui me rapporte 500€ par mois (+de 6% brut donc)…
Donc même si c’est plus ce que c’était l’immo reste pour moi plus performant.

Et pour finir en ce qui concerne ma volonté de sortir un peu des banques (en y laissant 70k€ pour l’instant…)…
J’ai toujours été sceptique.
La, le "système" tiens par des raccordements de bout de ficèle pour moi (QE, "faux" chiffres sur le chomage us ou francais, dettes, tensions a venir…). La loi sur l’union bancaire est aussi un mauvais signe.  Et presque plus personne nie l’orage a venir.
Donc vivre avec cette crainte vu ce que ca rapporte… bof…

Il est évident, comme vous le suggérez que la logique serait que j’achète mon bien, quitte a le mettre en location, et que mes parents achetent leur t1 dans un futur proche.

Mais mon projet n’est pas du tout abouti étant seul et sans emploi en ce moment. C’est cette inquiétude au niveau des banques qui me fait anticiper les choses…

Notez que mes dires sont le fruit de mon intuition et de mes maigres connaissances. Je suis tout ouie a qui m’expliquera que je me trompe peut etre !

Merci pour vos infos ! :-)

Franchement, vos projets sont un peu tout en vrac.

Dans votre présentation, le T1 à la mer était votre projet d’achat, il devait être loué à la semaine et ne vous servir qu’occasionnellement ; 4 mois plus tard, dans le présent fil, ce n’est plus votre projet mais celui de vos parents pour une résidence secondaire, vous n’en profiteriez qu’à la marge, et la location saisonnière a disparu !

Si j’analyse froidement le projet que vous décrivez dans le présent fil :

- une SCI qui sert pour les projets immobiliers de vos parents et les vôtres.

- vous parlez d’avancer l’argent en quelque sorte, puis que vos parents vous remboursent. Mais ça ne se passe pas comme ça dans une SCI : c’est la SCI qui est propriétaire. Simplement, vous seriez très majoritaire en parts au début, et ensuite, quand vos parents auront les sous de la vente de leur maison, ils vous rachèteraient des parts et/ou apporteraient au capital de la SCI. Avec le problème que la prise en compte fiscale de ces opérations n’est pas simple. Ca nécessite un bon expert-comptable et un bon notaire.

-est-ce une bonne idée de mêler ainsi les projets immobiliers de vos parents et les vôtres ? Etes-vous sûr de partager toujours les mêmes buts ? D’être d’accord sur toutes les décisions ? Par exemple, la location qui apparaît/disparaît ! La SCI telle que vous la décrivez n’aurait quasiment pas de revenus : des résidences principales et secondaires des associés de la SCI, ça ne rapporte rien (même s’ils paient un loyer à la SCI, c’est de l’argent qui tourne en rond ; il faut louer à des tiers pour rentrer un revenu) ! Qu’est devenu le projet immobilier locatif ?
Je connais personnellement un couple qui possède un très joli studio à la mer, où ils ont fait des miracles d’aménagement et de décoration. Ils l’apprécient pour les vacances, et le prêtent gratuitement à la famille proche, mais cet appartement est une pure perte financière car la femme du couple "n’envisage pas de le louer à des gens qu’elle ne connaît pas". Pourtant, l’appart est vide les 3/4 du temps et pourrait rapporter un joli revenu. Ca montre qu’un projet locatif peut échouer parce qu’un des investisseurs ne supporte pas de dormir dans un lit qui a été occupé par des inconnus. C’est le genre de choses où il vaut mieux se mettre d’accord d’abord !

- si vraiment vous voulez aider vos parents, pourquoi ne leur prêtez-vous pas l’argent pour qu’ils achètent l’appart à la mer ? Ca correspond à ce que vous décrivez dans ce fil, mais ça a l’avantage qu’un prêt entre personnes privées (en passant devant notaire au besoin) est beaucoup plus simple et carré vis à vis de l’administration fiscale.

- vos parents ne sont pas vraiment à plaindre : ils ont une résidence principale et une secondaire. Leur seule problème est de ne pas pouvoir acheter une 2e résidence secondaire, tant qu’il n’ont pas vendu l’un de leurs deux biens actuels. D’habitude, ce sont plutôt les parents qui viennent en aide financièrement à leurs enfants. A vous de voir s’il y a vraiment une justification morale à ce que vous aidiez vos parents dans ces "problèmes" qui n’en sont pas vraiment !

- dans votre présentation, vous sembliez vouloir que votre patrimoine vous rapporte, notamment par de l’immobilier locatif. Dans le projet de SCI que vous présentez, j’ai du mal à voir où sont les revenus !

Je pense comme gunday que vous devriez faire vos projets immobiliers, et laisser vos parents faire les leurs. S’ils n’ont pas les moyens d’acheter une 3e maison, tant qu’ils n’ont pas revendu l’une des deux actuelles, ma foi, ils sont déjà mieux lotis que 99% des gens ! Ils ne sont pas à la rue, ce n’est pas un problème vital ! Donc, je dirais, à eux de trouver une solution : soit ils patientent le temps d’avoir vendu l’une des deux maisons, soit ils font un emprunt bancaire… D’ici là, ils peuvent aller à la mer même sans avoir leur propre appartement : hôtel, location…

- Le point particulièrement faible que je vois dans votre projet (aider vos parents à financer leur appartement à la mer), c’est que vous obérez vos propres projets.
A l’heure actuelle, vous savez que vous voulez déménager, mais vous ne savez pas où ni quand. Mais, à supposer que vous vous décidiez dans 6 mois, vous avez le cash pour acheter immédiatement.
Alors que, si vous filez l’argent à vos parents sous forme de SCI ou de prêt, et que dans 6 mois vous vous décidez pour un projet de vie, vous n’avez plus le cash pour le faire. Vous vous retrouvez à attendre 18 mois de plus (minimum) que vos parents aient enfin vendu l’un de leurs biens immobiliers. Vous ne pourrez probablement pas emprunter à la banque non plus, puisque vous avez de faibles revenus.
Je ne comprends même pas comment vous pouvez envisager d’hypothéquer ainsi votre liberté de décision et de mouvement pour 2 ans, et cela pour quoi : pour que vos parents se paient un luxe dont ils n’ont pas besoin, à savoir un appart à la mer, puisque que, encore une fois, quand on veut aller à la mer et qu’on ne possède pas son propre appartement, ce sont pas les solutions qui manquent.
J’ai un peu l’impression de lire une victime du syndrôme de Stockholm, qui prend fait et cause pour des personnes tierces en oubliant ses propres intérêts.
Vous êtes dans une période d’indécision et de réorientation DONC vous devez garder du cash disponible pour mettre en oeuvre vos projets quand ils se décanteront. Vous ne devez pas bloquer ce cash pour 2 ans pour un luxe dispensable de vos parents.

Quant à votre souci de limiter votre exposition au système bancaire en vue de la prochaine crise qui arrive : motivation respectable et même sage, mais à analyser rationnellement si possible, plutôt qu’avec de l’idéologie. D’après le système de règlement des crises bancaires, le risque de haircut concerne les gens qui ont plus de 100 k€ sur leur compte en banque, à la même banque. Est-ce le cas pour vous ? Si non, vous êtes tranquille. Si oui, une simple ré-allocation sur 2 ou 3 banques différentes,  pourrait résoudre facilement et rapidement ce problème d’exposition au risque.

En fait, vous avez actuellement une répartition qui n’est pas mal du tout : compte à terme, livret, AV dont une faible exposition à la bourse (en proportion) et 90 k€ d’immo. Si ce n’est les parts sociales dont vous voulez vous débarrasser, je dirais que vous avez une bonne diversification de votre patrimoine et que cela peut très bien constituer une bonne "position d’attente" en attendant que vos projets perso se décantent.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2016 12h35)

Sur le CAC :
le graphique que vous donnez est corrigé de l’inflation.
Dans les explications en-dessous du graphique vous pouvez lire :
"Hors inflation le CAC 40 à été multiplié par 2.6, ce qui correspond à un rendement moyen de 3.6%.

Le CAC 40 Net Return (avec dividendes réinvestis et après imposition standard) était à 7976 pts fin 2014, soit un rendement net, inflation déduite de 6.1%."
Donc la bourse n’est pas perdante sur le long terme… en moyenne (c’est à dire : à condition de ne pas investir sur le mauvais cheval ; à condition de ne pas acheter sur un top et revendre en baisse).

En ce moment, ça corrige quand même assez sévèrement. Il y a de nombreuses discussions intéressantes sur ce sujet dans le fil "krash" sur le sous-forum Actions.

Par rapport à votre projet ainsi décanté, ça semble bien correspondre à ce que vous voulez. Je redis quand même que ça vous bloque dans vos projets de changement de RP pendant les 2 ans à venir.

Pour votre T2 en ville, regardez s’il ne serait pas intéressant de louer en meublé à l’année, voire en location saisonnière. Ca dépend de la demande locale. D’ici 2 ans, vous aurez le temps d’y réfléchir !

Si je compte bien, vous avez de l’ordre de 350 ou 400 k€ de patrimoine total (en comptant votre maison louée + votre RP).

Vos 15 k€ d’AV en UC représentent donc 4 % du total.

A mon sens, ce n’est donc pas du tout aberrant et ce n’est pas une erreur du conseiller. On diversifie son patrimoine non pas pour que tout progresse, mais aussi pour diversifier les risques, pour diversifier l’exposition du patrimoine. Avoir 4% en bourse est un niveau d’exposition très sécuritaire et conservateur.

Vous avez perdu un peu sur ce placement, mais c’est la vie. A mon sens, il n’y a pas d’erreur à déplorer.

Quant à savoir s’il vaut mieux vendre aujourd’hui ces UC (et vos parts sociales) ou non, je n’ai pas de boule de cristal.