Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier)

Offre de prêt n2

Non prise en compte des frais de notaire.
TEG estimé : 2.35%
Mensualité avec assu. : 323.21
Durée : 240 mois
Frais de dossier : 441€
Frais IRA : 6 mois d’intérêts

Bonjour,
Sur 300 mois il y a moyen de trouver aux alentours des 2,15 hors assu donc par conséquent pour 240 mois il est également possible de trouver à 2% hors assu

Bonjour Lykkelig,

1. 240 mois ca fait déjà 20 ans ! Vous prévoyez un loyer de 450HC. Je ne vois pas bien l’intérêts d’aller sur 25 ans, mais c’est un avis personnel.
2. Je ne comprends pas votre question… Vous avez 3 autres offres. Même si vous ne présentez pas les papiers officielrs à la banque principale, je doute qu’avec autant de chiffres votre interlocuteur vous dise que vous mentez …
3. Ca paraît évident non ? vous payez pendant 5 années supplémentaires par rapport aux autres crédits.
4. A titre personnel :
Je trouve la banque 1 et 2 très cher au niveau du taux.
La banque 3 vous fait un taux affiché bien meilleur mais qu’est-ce que c’est chargé en frais et ils doivent bien se gaver sur le taux d’assurance.
La banque 4 me paraît présenter le meilleur compromis. Pas le meilleur taux, mais des frais et une assurance contenue qui font une mensualité équivalente à celui qui soit disant possède le meilleur taux facial.

Après tout dépend de votre cash pour faire un apport personnel plus conséquent ou plus réduit (banque 3).

- Ne pourriez-vous pas négocier les frais de dossier à la baisse (dans les 4 cas) ? en disant que vous domicilierez vos revenus ou en donnant une contrepartie ?
- Ne pourriez-vous pas étudier la possibilité de prendre l’assurance ailleurs que chez la banque afin d’obtenir un taux réduit sur l’assurance ? (assurance en prime unique ou en délégation ?)

Setanta

EDIT : je continuais de lire le forum et hop un post en rapport avec le votre : https://www.investisseurs-heureux.fr/p192395#p192395

Vu le taux et la durée de Shakaloios, vous pouvez obtenir beaucoup mieux je pense.

Pour ma part :
- je prendrais l’offre avec le taux le plus bas hors assurance ; donc les 2 offres des banques concurrentes A ou B. Je ne tiendrais aucun compte de l’assurance.
- je négocierai encore un peu à la baisse, sur le taux, mais aussi sur la gratuité des frais de dossiers. Notez qu’il vaut souvent mieux grappiller sur le taux que sur les frais de dossier, ça chiffre plus.
- ensuite, munie de la meilleure offre, vous pouvez revenir voir votre banque principale et leur demander s’ils s’alignent.
- ensuite, une fois le prêt obtenu, trouver une autre assurance beaucoup moins cher.

Le conseiller bancaire est un peu schizophrène sur l’assurance : il veut vous la vendre, et la vendre cher, parce qu’il touche une commission et que ça fait désordre vis à vis de son chef s’il n’arrive pas à fourguer l’assurance maison. Par contre, si vous changez d’assurance pendant la première année, il s’en fout, il a eu sa comm sur la vente !

Bonjour à tous,

Tout d’abord, un grand merci pour vos réponses et questionnements, c’est toujours rassurant d’avoir des avis de personnes plus expérimentées. Ensuite, voici les réponses que je peux apporter à vos réactions, à l’instant T:

@Setanta:
1. Je voyais l’intérêt d’aller jusqu’à 25 ans au niveau de la mensualité plus faible, donc du cash-flow plus intéressant, dans l’optique d’enchainer sur un autre achat une fois celui-ci mis en location. Uniquement à ce niveau.
2. En fait, je me demandais s’il me fallait présenter les offres en ma possession à ma banque principale pour les mettre en concurrence, simplement. Étant souvent en déplacement en ce moment, je ne peux pas toujours traiter en présentiel avec mon conseiller donc nous utilisons principalement le biais du mail. Donc, je me demandais s’il me fallait lui dire "la banque X me propose 1+2+3 alors que vous me proposez 4+5+6, dans quelle mesure pouvez vous aligner sur l’offre de la banque X?" ou s’il me fallait en plus joindre l’offre de la banque X.
3. Oui, c’est bien ce que je pensais mais je me demandais s’il n’y avait pas quelque chose d’autre que j’aurai loupé
4. Pour la banque 3, elle me demande ces frais de dossiers car ils correspondent à l’apport minimal qu’elle me demande d’investir …
Il me serait possible de faire un apport personnel bien plus conséquent mais, d’après mes calculs, cela ne serait pas judicieux toujours en rapport avec mon objectif de nouvel investissement après celui-ci.
Concernant les offres A et B, elles sont déjà conditionnées par la domiciliation de mes salaires + de mes comptes. Je peux toujours essayer de négocier mais, en termes de possibilités, je pense avoir plus de latitudes de négociations sur l’offre de ma banque principale et sur l’offre C.
J’ai évidemment considéré la délégation d’assurance mais je sens que c’est terrain glissant …
Merci pour le lien, je vais aller lire!

@gunday:
Remarque tout à fait pertinente … Mon conseiller (banque principale) étant lui-même investisseur dans l’immobilier, me conseille d’ailleurs d’aller sur 20 ans et non au-delà notamment à cause de cela …

@Bernard2K:
Je crois que je vais suivre vos conseils (ils sont dans la lignée de ce que je pensais faire donc vous me confortez). Cependant, je ne savais pas qu’il m’était possible de signer un prêt et de changer dans la foulée l’assurance … Je pensais qu’il y avait des pénalités financières, ou un délai minimum avant changement … Car j’avais lu que si l’on songe à la délégation d’assurance, il faut faire son étude de marché avant de solliciter une offre de prêt … Mais s’il est possible d’en changer par la suite, effectivement, il est intéressant de ne pas forcément s’arrêter sur le coût de celle vendue par l’établissement bancaire faisant l’offre!

@BrunoIIC:
J’avais pensé au différé mais je pensais que sur un tel projet cela n’était pas envisageable … Donc je n’avais pas évoqué cela, dans un premier temps.
Pour les prêts gigognes, cela n’était pas intéressant au niveau de ma banque principale mais je vais me renseigner.
Et pour la transférabilité du prêt … Je n’y ai simplement pas pensé …
Concernant la domiciliation des salaires + le rapatriement des comptes: toutes les banques concurrentes le demandent.
Concernant les garanties, je suis partie sur le PPD.

En résumé, de vos interventions, je retiens:
1. Partir sur 240 mois, au regard des offres que je vous ai présent.
2. Négocier au maximum pour faire baisser le taux nominal, les frais de dossier et les pénalités IRA.
3. Simuler des prêts gigognes.
4. M’informer sur la transférabilité du prêt et sur le coût d’un éventuel différé.
5. Retenir la meilleure offre.
6. Aller voir ma banque principale et voir dans quelles mesures elle peut ou non s’aligner sur la meilleure offre concurrente.

Bon, bah, y a plus qu’à!

Bonsoir à tous,

Quelques nouvelles depuis mon dernier post.

Les choses ont pris un peu de temps mais je suis dans la dernière phase de l’achat: l’attente de la date de signature de l’acte authentique.

Concernant mon prêt, voici celui pour lequel j’ai signé:
- Montant du prêt: 67.976€
- Apport personnel: 1.450€ (frais de courtier + frais de dossier)
- Durée: 240 mois (dont 2 mois de différé total)
- Taux fixe hors assurance: 1,80%
- Assurance (délégation): 556,80€
- Frais garantie hypothécaire (PPD): 770€
- TEG: 2,22%

Ayant pour objectif de louer en meublé, au réel, les prochaines étapes sont:
- prendre contact avec le cabinet d’experts-comptables que j’ai retenu.
- acheter les meubles --> les factures doivent-elles être établies à l’adresse du logement à louer ou puis-je les mettre à mon adresse actuelle? Notamment en cas d’achats sur le net: je n’ai pas encore les clés du logement donc si je mets les factures à mon adresse personnelle mais que les photos futures attestent que les meubles sont bien dans l’appartement, est-ce problématique?
- mettre l’annonce en ligne avec photos.
- préparer les documents (bail, edl, liste des meubles) --> puis-je rédiger moi-même le bail (en m’appuyant sur des baux existants mais en ajoutant certains points souvent absents)?

Bonne soirée!

Vous ne pouvez pas écrire le bail comme vous voulez car un bail meublé (qui est l’habitation principale du locataire, c’est à dire le bail de 9 mois ou 1 an) est désormais encadré par le modèle de bail obligatoire (annexe 2 dans cette page) :
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance

Cf aussi : Rédaction du bail (contrat de location) | service-public.fr

Ps: pour les meubles, j’en ai repéré certains chez notre géant du Nord mais, après renseignement, j’ai appris qu’il n’etablit plus de facture pour les particuliers…
À ceux qui se fournissent chez lui, comment avez vous fait pour votre comptabilité ?

Super ! En vous remerciant Lili ! En me renseignant, j’avais cru comprendre que ce n’était que pour les entreprises et non pour les particuliers (les bornes)! Contente de m’être trompée !

Bonne soirée.

Je réponds dans l’autre fil (discussion générale, pour éviter que la réponse soit ensuite perdue au milieu d’un cas particulier).

Bonsoir,

Voici les nouvelles fraîches de ce premier investissement!
Il est en location depuis le début du mois, pour un loyer mensuel de 500€ et une provision sur charges de 30€. Il a très vite trouvé preneur compte tenu de son état et du style de l’ameublement pour lequel j’ai opté. Tous les documents sont en règles. J’ai donc consulté un expert-comptable pour s’occuper de cet aspect car, d’après mes simulations, le régime réel semble le plus intéressant pour moi. Or, il semblerait que le micro-BIC soit plus avantageux concernant ma situation … Déconcertant mais j’essaye de comprendre et fais confiance à l’expert.

Bonne soirée à tous et merci pour votre accompagnement!

Bonjour,

Petite question pratique: mon locataire m’a informé - de manière informelle pour le moment - de son intention de quitter le logement en février 2018 car il part à l’étranger. Il me demande une quittance de loyer pour sa nouvelle entreprise. Dans le souci de faire correctement les choses, et n’ayant jamais fait cela auparavant, j’ai rédigé un premier jet de quittance avec les informations que j’ai pu récupérer.
Toutefois, j’ai un doute …
- dois-je indiquer toute la période d’occupation du logement avec la date de départ théorique qu’il m’a indiqué (donc 2016-2018) et donc additionner tous les loyers et provisions de charges perçus au cours de ladite période ?
- dois-je uniquement indiquer la période du mois en cours (donc du 01.11 au 30.11) et le loyer + les charges pour ce mois?

Si quelqu’un pouvait m’indiquer la bonne formule, cela m’aidera pour la suite aussi.

Bonne journée!

Bonjour Setanta,

Je ne souhaite pas faire de quittance en avance, je reste prudente même s’il est exemplaire depuis le début.
Mon interrogation porte plus sur le fait de faire la quittance sur tous les mois du bail (loyer+chargesx12) ou si je dois uniquement la faire sur le dernier mois encaissé.

Edit: si je dois faire une quittance dans le cas un, j’attesterai du bon paiement des loyers jusqu’au jour d’aujourd’hui, pour éviter de faire une quittance sur des mois à venir donc non soldés à ce jour.