Lykkelig : étude de cas immobilier (1er investissement immobilier)

@Bernard2K: j’ai complété la description

Dernière modification par Lykkelig (21/01/2016 18h46)

Bonsoir,

Je suis en cours de négociation quant à un appartement. Cependant, j’ai reçu une information qui m’a surprise il y a peu quant au syndic. Il m’a été annoncé qu’il s’agissait d’un syndic bénévole (l’un des propriétaires) mais j’ai appris, par l’un des locataires de l’immeuble, que cette personne était en déplacement pour une durée indéterminée … Par ailleurs, la majorité des propriétaires sont bailleurs et ne vivent pas à moins de 300kms, et il n’est pas possible d’avoir un syndic pro car la copropriété est "trop petite".
Ma question est la suivante: je souhaite effectuer des travaux dans le logement et ces travaux vont passer par un nécessaire accord des autres copropriétaires … Or:
1. si la personne qui gère le syndic n’est pas présente,
2. si la majorité des propriétaires n’est pas à proximité,
3. et qu’il n’y a pas de syndic pro désigné …
Ai-je une chance que ma demande de travaux aboutisse positivement ou ai-je meilleur temps de ne pas le perdre et de laisser tomber ce bien? Vous êtes vous déjà retrouvé dans cette situation?

Merci d’avance à ceux qui me permettront de me positionner …

Message édité par l’équipe de modération (27/02/2016 11h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Bonsoir BorderLine,

Merci pour votre réponse. Pour ce qui est de l’AGE (est-bien ce dont vous parlez dans votre dernier paragraphe?), j’ai bien compris le process (merci aux contributeurs du site, d’ailleurs) et j’envisagerai de l’appliquer si vraiment je poursuis dans ce projet et que la date de l’AG est trop éloignée. Cependant, voici ce que j’ai compris de mon échange avec la vendeuse: il n’y a pas eu d’AG depuis longtemps (plus de 4 ans), du fait de l’absence de propriétaires sur places. C’est elle qui a été syndic bénévole pendant quelques années mais elle a passé le relai au seul propriétaire occupant restant dans l’immeuble, courant 2015. Je peux obtenir les comptes lorsqu’elle s’en occupait et les factures mais je n’aurai rien (pour l’instant car elle fait les démarches en ce moment) concernant 2015. Ce qui m’interpelle n’est pas uniquement mon cas personnel de souhait de travaux mais, au sens large, la décision de travaux pour l’immeuble, dans le cas où il n’y a plus personne "à la barre" …

C’est simple, ne signez pas de compromis si le vendeur ne souhaite pas vous donner accès aux documents relatifs à la copropriété.

En effet, vous êtes dans votre droit de les consulter, c’est même recommandé. Et il ne peut pas vous imposer une signature avant ça.

Bonjour Likkelig,
rassurez-vous: si le vendeur ne souhaite pas vous communiquer le CR avant toute signature de compromis (je partage la même réflexion qu’Arkamoon sur ce sujet), vous disposez d’un délai de réflexion après la signature pour ne pas acheter si toutefois vous changiez d’avis.
Donc, vous cacher quoi que ce soit ne servirait, en final…à rien !
Rappel loi de 1965, décret de 1967: une AG est obligatoire chaque année, même avec un syndic bénévole.
Pas d’AG annuelle = pas de syndic
Pas le droit de se passer la main comme ça entre 2 syndics sans AG (point à vérifier)
D’où l’"obligation d’en faire nommer un nouveau par le Président du TGI local.
Qui en nommera d’abord un "provisoire".
C’est alors la nouvelle AG qui élira le nouveau syndic.
Cas contraire: risque de contestation des décisions prises pendant 10 ans…
Excellente continuation à vous

Bonjour,

Comme je l’indiquais dans mon précédent message, la négociation d’un premier bien vient d’aboutir. De ce  fait, nous nous dirigeons vers le compromis de vente. Mon notaire me demande de faire la liste des meubles (cuisine équipée, électroménager, radiateurs électriques, meubles démontables, cuve de fioul, tableaux, etc.) avec le vendeur, et d’indiquer le coût à côté de chaque meuble qui restera. Après avoir parcouru le forum et d’autres supports, je m’interroge … Certains semblent ne pas avoir eu de soucis lors de l’obtention de leur prêt immobilier en ayant dinstingué immeuble/meuble dans le compromis, tandis que d’autres semblent avoir du payer les meubles comptant car le prêt immobilier ne couvre pas ce genre de frais … Je sais d’avance que ma banque principale ne propose pas de prêt à 110% (c’est ce qui m’a été annoncé lorsque j’ai échangé autour de ce projet avec mon banquier, il y a près d’un an) mais je suis quand même dans l’optique de trouver un prêt couvrant le maximum de mon projet. Or, si les meubles se trouvent exclus du prêt, cela risque de plomber mon budget. En sachant que la plupart des meubles sont récents (moins de 2 ans) et quelques-uns seront neufs (jamais utilisés), cela m’arrangeait qu’ils restent car je compte faire du lmnp …

Est-ce au bon vouloir des banques ou vais-je systématiquement me retrouver bloqué par ce distinguo?

Bonne journée

Merci gunday! Je vais contacter mon notaire et vérifier ce point avec lui (le fait que le document ne soit pas à destination de la banque)!

Pour l’emprunt, je vais faire comme la plupart d’entre vous je pense: voir ma banque principale et aller toquer chez les concurrents ensuite. Je vais peut-être solliciter un courtier … A voir!

Lykkelig a écrit :

Est-ce risqué?

Le temps qui sépare la signature de l’acheteur et le départ du vendeur constitue un grande zone à risque.
J’ai connu des vendeurs indélicats qui démontaient tout ce qui n’est pas scellé au mur avant de partir: Chauffe eau, radiateurs etc…
Il est ensuite bien difficile de contester.
.
De ce fait je fais chaque fois que c’est possible une dernière visite le matin de la vente.

Si votre notaire ne peut pas venir, il suffit qu’il se fasse communiquer le projet d’acte et vous donne son avis
Ensuite vous visitez, vous rendez à la vente et  signez.

Hélas non
L’annonce montre en général des meubles qui,  de toute évidence, ne sont pas destinés à rester.

Ensuite, s’il y a contestation sérieuse, ce sera à l’appréciation du juge.
Mais la procédure est longue et pendant ce temps l’acheteur vivra dans l’inconfort.

J’ai connu un cas ( un seul , il est vrai) où le vendeur, de dépit, a mis le feu à la maison entre la vente et la prise de possession des lieux.
Pensez donc à assurer le bien AVANT de signer.

Lykkelig a écrit :

Si je comprends bien, si je signe un compromis avec mon notaire, il n’y a aucune garantie que le vendeur et son notaire ne le modifient pas le jour de la signature du vendeur (donc "dans mon dos"). Je pensais pourtant qu’en signant un compromis validé par nos deux notaires, le vendeur signerait le même que moi et ne pourrait en aucun cas le modifier sans qu’il n’annule celui que j’aurai signé …

Si vous signez un document, il devient compliqué de le modifier.
Sauf à contrefaire votre signature, mais là, c’est usage de faux, et de la part d’un notaire, ça peux lui couter cher.
Donc non peux de chance que le compromis change sans votre accord.
Par contre, oui il peux y avoir des modifications, mais faudra resigner.
J’ai par exemple fait modifié un acte après signature du vendeur.
J’ai fait modifié l’appellation des biens, car ce qui était nommé grange était le RDC à aménager.

Lykkelig a écrit :

Concernant l’assurance du bien, vous parlez de la mettre en place avant la signature de l’acte, je présume ?

Oui, l’attestation vous sera normalement demandé par votre notaire.

Bonsoir à tous,

Merci pour vos remarques pertinentes et vos conseils avisés. J’ai donc signé le compromis pour le bien que je convoitais et je suis, à présent, dans une démarche de recherche de prêt. J’en profite pour présenter mon premier projet qui se concrétise:

Caractéristiques

- Type : appartement
- Année de construction : ancien
- Étage : 2/2
- Triple exposition : très lumineux
- Double vitrage
- DPE : vierge (mais estimation avant travaux : C)
- GES : vierge (mais estimation avant travaux : D)
- Surface au sol : 52m²
- Surface Carrez) : 46m² (F2)
- Pas d’ascenseur
- Vide
- Syndic bénévole ; charges annuelles (dont récupérables) = 540€ (350€) pour 2015.
- Chauffage électrique individuel
- Aucun espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : paiements à jour, aucun soucis à travers les CR d’AG.
- Décoration : entièrement remis à neuf (et aux normes), il y a 3 mois.

Localisation

- Centre-ville (nombre d’habitants > à 5000)
- Stationnement libre dans parking de plus de 30 places devant l’immeuble
- Prolongement d’un des principaux axes d’une ville de < 50 000 habitants
- Ville en plein essor pour sa qualité de vie + projets d’infrastructures votés
- Commodités dans la rue même
- Transports en commun au pied de l’immeuble

Rentabilité

- Population ciblée : étudiants ou couples
- Coût du bien avec frais de notaire : 62000 + 5700 (estimation)
- Loyer envisagé (après étude du marché) : 450€ HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (par sécurité)
- Gestion en directe
- Aucun travaux à prévoir
- Travaux votés par la copropriété à financer : aucun car communs + façade refait l’an dernier.
- Taxe foncière hors TEOM : 350€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ (estimation)

Financement du bien

- Montant de l’apport : 0€ si possible (max. les frais de notaire, autour de 5000-6000€)
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit : 240 ou 300 mois
- Taux : max. 2.40 sur 300 mois.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : je dispose de plus de 50% du financement demandé, j’ai donc de quoi voir venir.

J’ai rendez-vous prochainement avec ma banque principale et avec un courtier. Que pensez-vous de tout cela pour le moment? D’après le site Rendement Locatif, cela semble cohérent …

Bonne soirée,

Dernière modification par Lykkelig (23/05/2016 10h13)

Bonjour Setanta,

Merci pour vos calculs ! J’ai modifié mon post car une coquille s’y est glissée  : le prix d’achat est de 62.000€ (cela change peu de choses).

Concernant la fiscalité, je compte partir sur du meublé et je pensais déclarer au réel (après simulation). Je visais plus le 25 ans que le 20 ans comme durée mais j’ai mon premier rdv avec ma banque principale ce soir (sans négociation, il me semble que le taux sur 25 ans tourne autour de 2.4 chez elle, actuellement, et ce sans couvrir les frais de notaire) donc j’en saurai plus à ce moment. J’ai, par ailleurs, un rdv avec un courtier donc j’aurai de quoi comparer.
Pour l’assurance, il m’a été conseillé de comparer (cf. Délégation) avant de me rendre à mes rdv.

Et concernant le syndic, la gestion est assurée depuis plusieurs années par la même personne et je n’ai eu aucun élément me permettant de douter du bon fonctionnement des choses

Voilà, je pourrai donner des chiffres plus concrets d’ici fin de semaine.

Merci pour vos réactions en attendant !

Edit 23.05.16 ; 19h30

Offre de prêt n°1 - Banque principale
Sans négociation, la première offre de ma banque principale est la suivante:
Montant : 62.000€ (donc sans les frais de notaire)
Taux hors assu. : 2.350%
Mensualités avec assu. : 283.83€
Durée : 300 mois
Frais de dossier : 500€

Qu’en pensez-vous? J’attends maintenant mon rdv avec le courtier.

Dernière modification par Lykkelig (23/05/2016 19h32)