Chapchoi2 [91] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Bonsoir à vous,
Je vous remercie pour vôtre intervention instructive.
Dans mon calcul fait avec rendement locatif, j’ai évidement inclus les differents frais bancaire:
Frais de dossier 660€
Frais de credit logement 1225€.

Pour le passage en meublé j’ai inclus aussi
Comptable 42€/mois
Cga 12€/mois
Cfe 21€/mois etc..

J’ai aussi pris le cash flow la 2eme année.
En meublé je ne devrais pas payer d’impots dessus pendant 9ans.

Pour un emprunt a 20 ans
1,35%
Assurance 0.18%
En nue mon cash flow est négatif de 57€

Après le passage en meublé il serait positif de 83€/mois la 2eme année

Toujours d’après rendement locatif.

A savoir j’ai 2 enfants que je n’ai pas intégré dans les parts. Rien n’est négocié à part 2K sur le prix d’achat, volontairement pour un calcul pessimiste.
Je ne pense de toute façon pas pouvoir faire de la grosse négo avec si peut d’épargne.
Surtout pour du 110%.

Après ce qui me bloque un peu c’est l’endroit, la ville en elle-même.
Et puis du 10% brut en essonne c’est très dur à part peut-être Grigny mais la je met même pas 10€…

Bonjour à vous,
désolé de ma réponse tardive.

-"Vote épargne vous servira à négocier une durée plus longue, un pourcentage de financement plus important. Pour la négociation de l’appartement, peu d’impact. C’est surtout la concurrence et la capacité de cette dernière à payer cash qui pourrait jouer en votre défaveur (ne pas avoir le bien)."

Je voulais dire de négociation avec les banques ( taux d’emprunt, assurances etc…), n’ayant pas beaucoup de trésorerie.

-"Si vos calculs passent sur 20, pas forcément besoin de rallonger la duré du crédit."

Je privilégie le 110% car trop peut d’épargne, et 25 ans car je me base en priorité sur le cash flow. Ensuite si j’arrive à enchainer les biens, je pourrai peut-être revoir mes crédits en cours pour piloter tout ça. Je vais voir suivant ma stratégie long terme.

-"Vous manquez clairement une opportunité de louer en nu au début en ne pouvant pas intégrer les droits de mutation qui auraient repoussé l’imposition."

Je ne comprend pas ce point, je serait dans l’obligation de louer en nu au début, et je pense pouvoir déduire toutes les charges au réel?, droits de mutation inclus.

-"Cette situation peut aussi durer plus que vous ne l’imaginez."

Oui ça je me doute bien malheureusement, mais c’est juste une approche personnelle, la locataire a 22 ans, elle étudie dans la ville d’à côté, j’ose imaginer que ce ne soit pas le genre de locataire qui reste une plombe dans un studio.. Je me trompe peut-être…

-"
  Que savez vous du locataire : situation-revenus, age, enfants à charge, caution, paiement des loyers…."

Elle est étudiante, 22 ans, sans enfants, ses parents comme garants et le paiement des loyers a toujours été fait.

-"La ville vous plait peu (pas bon signe), il ne faudrait pas que le locataire noircisse encore le tableau."

Disons qu’habitant dans l’Essonne, depuis très jeune je me fais une mauvaise image de cette ville, mais d’autres y aiment habiter. Disons qu’il y a 2/3 quartiers très chaud où même en me versant de l’argent je n’irai pas.. C’est cela qui me bloque.
Par contre elle fait partie d’une des ville de région parisienne où la population a le plus augmenté ces dernières années environ 6000h en 10 ans si je ne me trompe pas dans les chiffres…

-"Le prix vous semble faible par rapport aux autres biens du secteur?
Essayer d’évaluer les travaux à venir sur la copro (demandez les diagnostiques disponibles), l’entourage proche (exemple : un bar au RDC). Il est vraisemblable que cela soit à cause de l’emplacement (hors centre ville) et peut être l’éloignement des transports."

Le prix me semble entre la tranche basse et la tranche moyenne, mais en phase par rapport au prix du secteur qui n’est pas le centre ville, malgré que le centre ville ne soit pas beaucoup plus cher pour à peut prêt les mêmes loyers.
Pas de travaux à venir pour la copro. Il y a des transport juste à côté pour la gare ou le centre ville.

-"9 ans sans impôt ça me parait beaucoup pour un bien à 8.5% brut, 6.5% net sur un prix sans frais de notaire inclus en amortissement ou en charge."

J’ai rentré toutes les données exactes dans le logiciel rendement locatifs et ce sont les chiffres qu’il me sort.
Pourquoi les frais de notaires ne seraient pas inclus?

-" Normalement : 6.5 net - 4% d’amortissement >0 donc impôt >0 dès la mise en location. Je passe l’amortissement des meubles et des travaux".

Je ne comprend pas vôtre calcul…
Il y a donc les meubles, certains travaux certes pas excessivement élevés, il y a aussi toutes les autres charges à déduire. Je me trompe peut-être..
Avez-vous un exemple de calcul?

Bonsoir à vous et merci pour vôtre réponse.
La mienne est plutôt tardive…

"Les frais de notaire ne peuvent pas être déduits des revenus en location nue, à moins de passer en meublé la même année."

Ah bon? Je pensais que oui au réel…

"Pour la ville, c’est avant tout une question de quartier… Après si le centre n’est pas beaucoup plus cher, il serait peut être à privilégier ou pourrait permettre une petite négociation sur le bien en question.."

Je me demande vraiment si dans cette ville le centre ville est mieux que certains quartiers, surtout aucune place pour se garer…

"Pour les calculs de rendements et de cash flow, vous avez fait une simulation comme si vous alliez louer en meublé des le départ, donc amortir tous les frais. Or ce n’est pas le cas. Une alternative simpliste mais erronée serait de mettre les frais de notaire à 0 et de les intégrer dans le prix d’achat.
"
Cela me donne:

2eme année
rendement net net 5.89%
Cash flow 73e/mois

"Je vous conseille de faire vos calculs vous même sur les 2 premières années minimum (la 2ème étant la plus réaliste sur le long terme) afin de mieux comprendre les mécanismes.

Je vais vous aider à faire votre propre calculette si vous savez vous servir d’excel!

En location meublé ou nue (à faire sur 2 parties séparées) dès la première année :

1. Rendement net avant impôt = Revenus annuels charges comprises - Charges annuelles (PNO, ass emprunteur, intérêts, copro, taxe foncière, compta+CGA, CFE, provision pour travaux et vacance locative envisagée, frais bancaires et de cautionnement la première année seulement)

Prix du bien ( notaire+ FAI+ travaux+ meuble)= 75919e
en nu (prix+ notaire+fai)= 71419e

revenus annuels CC: 6300e
PNO: 70e
ass emprunteur: 140.40e
intérêts: 1076.05e
copro: 280e
TF: 342e
Compta+cga: 500+150=650
cfe: 250
provision pour travaux: 100
vacances locative: 262.50
frais bancaire+cautionnement: 714+1371= 2085

En nu:
rendement net: 5.64% la 2eme année si je ne me trompe pas

En meublé: 4.12% la 2eme année…

"2. Rendement net après impôt = rendement net avant impôt - (TMI+PS) * [rendement net avant impôt corrigé]"

- Si location nue : rendement net avant impôt corrigé = rendement net avant impôt 
- Si location meublé : rendement net avant impôt corrigé = rendement net avant impôt - 0.9*0.04*(Prix d’achat + frais de notaire).

Le 0.9 correspond à la valeur du bien hors terrain et le 0.04 à son amortissement annuel (4% donc sur 25 ans). Ce sont des valeurs indicatives…

TMI+PS = 32.2% dans votre cas en comptant une part" 31.2% plutôt non?

En nu rendement net net: 3.88%
En meublé rendement net net:4.08% (je comprend pas trop le calcul je me demande si je ne me suis pas trompé…)

Pour la suite j’avoue être un peu perdu dans les calculs…

Tout d’abord merci pour cette aide précieuse!
Dédolé de ma réponse si tardive, j’ai eu très peu de temps libre ces derniers temps.

"- par contre vos frais bancaires et cautionnement sont élevés : respectivement >1% et >2% du prix du bien. "

J’ai pris ce que me mettait "rendement locatif" juste pour le calcul sans rien changer pour une simulation pessimiste on va dire.

Effectivement cela change quand même grandement entre le meublé directe, et le passage en meublée la 2ème année…

Ce bien m’est passé sous le nez, car quelqu’un a surement été plus réactif et l’AI n’a pas voulu me dire a combien il était parti mais au prix je pense…
En tout cas merci beaucoup pour toute vôtre aide.
Je commence a y voir plus clair dans mes calculs.

Je vais bientôt remettre sur ce fil une autre étude de cas. Je dois faire une visite d’un immeuble de 3 appartements dans une ville de l’Yonne que j’étudie depuis maintenant un bout de temps.
Vu mon épargne actuelle cela serait ambitieux. A voir..

J’ai fais le ménage dans mes dépenses, je peux maintenant épargner 200/250e par mois + les primes courant de l’année.

Je suis en train de travailler sur un projet long terme avec mon frère, mais je me rencontre que j’ai encore beaucoup à apprendre sur certains sujets…

Lui a un salaire de 2500e/mois environ et une assez conséquente capacité d’épargne.
Mais il vient d’acheter sa RP avec sa concubine.
Moi 1850e/mois avec maintenant une petite capacité d’épargne.
Nous avons pris en compte pour notre projet patrimoniale, de la future dégradation du LMNP ( encore que.. c’est pas fait) mais bientôt je pense.
On hésite sur plusieurs choses.
Si j’ai bien compris nous pouvons faire du meublé chacun de notre côté a hauteur de 23K, ou à hauteur des revenus de notre foyer fiscal (45K pour moi et 65K pour lui) si je ne dis pas de bêtise.

Je commencerai par 1 ou 2 petits biens (studio ou T2) ou un tout petit immeuble de 3 appartement max de mon côté avec une bonne rentabilité, pour me familiariser avec l’investissement locatif, lui de même, le plus tôt possible.
Ainsi fait nous voulions ensuite acheter 2/3 biens de petite taille mais à 2 en indivision. Si tout cela se passe bien monter une SCI à l’IS pour accélérer et faire grossir le patrimoine à long terme. Donc sans dividendes et facilité de succession ( pourquoi pas plusieurs SCI voir à terme une Holding).

Nous nous posons Ducoup pas mal de questions, cela est peut-être ambitieux, mais bon c’est pour du long terme et vaut mieux voir les choses en grand et les faire petit à petit que pas du tout, et puis j’ai confiance, en lui et en moi.

Pourquoi tout le monde conseil 1 SCI par bien, vu que nous pouvons faire du bénéfice jusqu’à hauteur de 38120e et que les bénéfice imposable sont en grande partie diminués voir effacé par les différentes charge, donc de la marge pour arriver a 38120, au moins pour 2 petits immeubles payé en intégralité a la fin du crédit… je pense.. et puis l’intérêt d’une SCI n’est-il pas de réinvestir avec les bénéfices réaliser pour ne pas être imposable (si au contraire on se verse les dividendes)? 

En parallèle de la SCI nous pourrions toujours investir en nom propre ou en indivision a hauteur max pour rester non professionnel et tirer des revenus passifs?

Est-ce une bonne stratégie?

Je disais que j’en ai encore beaucoup à apprendre malgré les année de lecture du forum car je ne me renseignais pas trop sur cette partie la. J’épluche pas mal de post mais cela devient très complexe quand on commence à parler d’une holding. J’ai bien compris que pour lisser les impôts de plusieurs SCI via le régime mère-fille cela était avantageux ok. Donc grossissement du patrimoine accéléré théoriquement bien sûr. Mais au versement des dividendes, même problème case impôts et prélèvement sociaux, certes normal mais Ducoup je comprend pas en quoi cela est presque indispensable à long terme.

Je sais aussi qu’il y a d’autres possibilités comme la SARL de famille mais je n’ai pas encore étudier cette solution donc je n’en connaît pas le fonctionnement…

Vos suggestions et commentaires (positifs ou négatifs) sont les bienvenus.

Merci à vous de m’avoir suivi et de m’avoir lu

Merci beaucoup pour vos conseils avisés.
Cela me parrait beaucoup plus clair sur certains point.

Pour la PV a l’IS je comprend que c’est le plus gros point faible.
A vrai dire meme en cas de revente cela ne me dérangerai pas (le plus tard possible évidement) car cela me parrait normal de payer à la sortie quand on évite les impôts au fil des années.
Meme si sur un bien a 100K je recupère que 100K ca me va car logiquement j’aurais fais du bénéfice tous les ans.
Ce qui me plaît avec la solution SCI IS c’est justement de pouvoir réinvestir les bénéfice tout de suite sans passer par la case dividendes et juste 15% sur les maigres bénéfices comptables s’il y en a.

C’est pour cela qu’a côté je voudrai faire du LMNP pour dégager un peu de cash immédiatement et peut-être me trouver un travail a mi-temps pour dégager du temps libre, m’occuper de ma famille, de mes investissements et ainsi de suite.
Mon emploi actuel me prend énormément de temps et d’énergie pour un salaire très moyen.

Je comprend mieux maintenant l’interêt de la holding.
Donc pas d’actualité a court/moyen terme.
Ou peut-être à voir avec mon frère car il est web designer et voulai se lancer en freelance.
Sa compagne pareil.
Je sais pas nous verrons bien.

Je suis de nature très prévoyant (trop?) Et c’est pour cela que j’explore les possibilité actuelles même dans un avenir lointain (même si cela change au cours des années ça s’en rapprochera quand même, ce ne sera pas tout l’inverse… je pense…). C’ est aussi pour cela que tous mes calculs sont pessimistes, que j’ai du mal à me lancer:
D’abors gérer les dépenses (RP en travaux, conjointe anti projet du lendemain ne comprend pas l’investissement car ses priorités sont les choses du moments, 2 enfants 2 chiens un emploi contraignant bref)
Etude du marché (même quand je suis sur et reçoit des mail et appel chaque jour il y a toujours un mais…)
Je procède par étape.

Et donc pour vous répondre bien sûr qu’on ne peux pas prévenir l’avenir, fiscalité, loi, peut-être revente voir changer carrément toute la stratégie, mais je me réfère quand même aux bases concrètes et à ce qu’il y a comme possibilité en ce moment car je me suis rendu compte qu’au final sinon on avance pas.

Je met peut-être plus de temps que la plupart des investisseurs à trouver un bien car justement pour juste limiter les risques j’évite les zones sensibles, je vise les centres villes même d’une petite ville. Pour moi c’est un minimum de sécurité du moin pour le moment. Peut-être apres je chercherais de plus grosse renta.
Mon problème c’est que je ne doute pas de moi mais de tout ce qu’il y a autour.
Je ne veux pas mettre ma famille dans l’embarra et ne suis jamais sûr de rien

Gros somodo voilà mon point de vue. Une envie extrême d’avoir plus de temps libre, ne pas "survivre" ne plus dépendre de mon emploi actuel et surtout mettre mes enfants à l’abris pour les années futures…

Merci de m’avoir lu et rendu service jusque là