Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Bonjour,

6.92 % de hausse du prix de retrait en 2015 c’est plutôt pas mal non ?

Le TRI sur 5 et 10 ans sont excellent.

Donc une personne reproche à la SCPI en question de voir son prix de part augmenter insuffisamment par rapport à la valeur de réalisation (4% de moins) tandis que l’autre considère que l’on "habille la mariée" en augmentant le prix de retrait.

Non personne n’habille la mariée, les expertises donnent une valeur en hausse donc il est normal que la valeur de retrait suive plus ou moins cette tendance. En l’occurrence c’est moins donc il reste un potentiel d’augmentation surtout si les valeurs d’expertises de 2016 continuent d’augmenter.
Sauf à considérer que les valeurs d’expertises sont truquées, ce sont elles qui servent de base à l’évaluation du prix de part.

Il est en effet étonnant de voir cet actif à la Défense rapportant 1,88% seulement. Est-il loué en partie seulement, aucun élément de réponse n’est dans le BT, on analysera plus en détail avec le RA.

Bravo et j’ajoute juste que OPCIMMO a acquis une partie de la Tour Egée donc peut-être les 55% restants où au moins une bonne partie, je n’ai pas trouvé plus de précisions, sans Gbl je n’aurais pas eu l’idée de chercher de ce côté ci.
Opcimmo en passe de dépasser les 4 milliards d?encours | Pierrepapier.fr
Amundi pressentie pour racheter la tour Egée auprès de KanAm Grund | Defense-92.fr

Edit: voici le détail:
Amundi Immobilier réalise quatre nouvelles acquisitions pour le compte de ses SCPI

GoodbyLenine a écrit :

J’en déduis que la surface de la tour doit avoisiner 54 000 m², que la tour (en totalité) a du être acquise pour environ 420 M€

Bien vu, "L’investissement en indivision de 419,92 M€  pour une surface de 54 059 m² a été réparti comme ceci:
OPCI Opcimmo (50%)         
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (25%)         
SCPI Edissimmo (20%)         
SCPI Génépierre (5%)"

Sans doute de beaux immeubles dans de beaux quartiers (sauf les 6 centres commerciaux),
mais les rendements sont bien faibles !
Comment sur cette base, avec les frais de gestion et autres, la SCPI pourra-t-elle servir un rendement net de 4,7 % à ces associés ?

A comparer avec la dernière acquisition de CORUM :

Bureaux
Alphen aan den Rijn - Pays-Bas

Cette plateforme logistique de plus de plus de 43 000m² est située, dans la ville de Alphen aan den Rijn, qui est localisée à moins de 50km des 4 villes majeures du pays : Amsterdam, La Haye, Rotterdam et Utrecht. Il jouit d’une excellente accessibilité, à la fois terrestre (3 autoroutes permettent de relier Amsterdam, La Haye, Utrecht et Rotterdam), maritime (un accès direct au Rhin permet la livraison de marchandises) et ferroviaire (la gare est située à 15 minutes à pied).

C’est la position centrale et l’accessibilité de l’actif qui ont convaincu Zeeman, détaillant néerlandais de vêtements à bas prix (1 200 magasins dans le monde), d’y implanter son siège social.

Prix AEM* 24,00M€
Rendement** 7,56% AEM*
*AEM : Acte En Mains (droits d’enregistrement et honoraires de commercialisation inclus)
**Rendement : Il s’agit du loyer annuel rapporté au prix d’acquisition Acte en mains de l’immeuble.

Cette SCPI n’a pas du tout l’intention de servir du 4,7% de rendement.
Son rendement 2016 continue de baisser et passe à 4,13%. Si le prix de part augmente, le rendement risque de passer sous les 4%.

Dans le BT4t on lit: Le taux d’encaissement du 4e trimestre 2016 est de 93,05% contre 93,17% au 3e trimestre 2016.
En fait c’est plutôt stable. Cela veut-il dire que sur les 93,01% du TOF ils ne perçoivent en fait que 93,05% de la somme escomptée?

Dans le RA 2015 je n’ai rien trouvé de particulier hormis 3 millions d’euros de créances douteuses qui sont reconduites chaque année.

loulou75015 a écrit :

AGE pour RAP le 19/04

2/Acheter des structures à l’IS via des Fonds OPPCI* gérés par Amundi Immobilier pour bénéficier d’opportunités d’acquisitions

De plus en plus d’immeubles de grande taille sont proposés à la vente sous forme d’actions de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IS (SA ou SAS), que les SCPI ne peuvent acheter directement, ce qui les prive d’actifs qui conviendraient parfaitement à leur politique de gestion. Dans les limites règlementaires de 10% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier, la faculté pour Rivoli Avenir Patrimoine de prendre une participation dans un OPPCI dédié aux SCPI, géré par Amundi Immobilier, investissant dans ces SA ou SAS, permet d’élargir le champ des actifs éligibles.

Et voila comment refaire un cycle consanguin comme dans les années 90 avec les entrecroisements de société mais avec la même maison mère. On se souvient du résultat…
J’apprécie plutôt cette SCPI mais clairement cette proposition en AGE est contre les porteurs.
De plus, on explique simplement qu’il y a trop d’argent à investir donc il faut trouver quelques choses

Et rallongement en même temps du délai de jouissance qui passe de 3 mois à 5 mois.
Tout comme son frère Edissimmo.

Mercị pour ce résumé.
VR = valeur de reconstitution? Quelle est-elle à fin 2016?

Ok merci, par contre vous faites erreur tous les deux puisque la valeur de part de RAP a légèrement augmenté récemment (le 1er mai) pour passer à 286€. Elle repasse donc un peu au dessus de sa valeur de reconstitution.

Surin a écrit :

Ok merci, par contre vous faites erreur tous les deux puisque la valeur de part de RAP a légèrement augmenté récemment (le 1er mai) pour passer à 286€. Elle repasse donc un peu au dessus de sa valeur de reconstitution.

Bonjour,
Je fais le point sur l’année 2016 écoulée + le T1 2017 éventuellement. La décote existait avant l’augmentation de la souscription au 1er mai : ce n’est pas une "erreur"  sur la période étudiée
Cordialement

Je déterre cette file de discussion au sujet de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine. Je vais recevoir d’ici la fin de l’année un montant de 150 000 euros issu de la vente d’une propriété agricole. Je pensais investir dans cette SCPI proposée par ma banque dans le cadre d’une assurance vie ayant déjà plus de 8 ans.

Je viens de consulter la notice d’information de la SCPI (édition de Juillet 2017) sur le site d’Amundi et je me pose les questions suivantes : le prix de la part au 1er Mai 2017 est de 286 euros, commission de souscription incluse d’après la brochure. Il est précisé que la commission de souscription s’élève à 8,392% TTC. Cela me semble assez important (je n’ai cependant pas l’habitude de souscrire à des SCPI), est-il possible de négocier ces frais (et donc le prix de la part) avec mon conseiller compte tenu du montant investi ? Vu les fortes collectes réalisées, cela me semble peu probable mais je préfère poser la question…

En ce qui concerne le délai de jouissance des parts, la brochure indique "A compter du premier jour du sixième mois suivant la date de souscription", j’en conclus pas de revenus pendant les 6 premiers mois ?

Après lecture de la file de discussion, ces 2 éléments ainsi que la baisse du taux de distribution et du taux d’occupation financier me font vraiment douter sur la qualité de cette solution dans mon cas. Je devrais peut-être envisager d’autres pistes ?

Quelques remarques :
   - avec les récentes évolutions de la fiscalité des AV, investir sur des SCPI via un contrat d’AV est devenu moins intéressant qu’avant.
   - pour les SCPI avec une part importante de leur patrimoine immobilier à l’étranger (RAP y aura jusqu’à 25%), dans des pays où un impôt sur les revenus fonciers est prélevé à la source, la détention via contrat d’AV est pénalisante (seulement les désavantages et aucun avantage de cette imposition à la source).
   - avec le profil de "delta" (un TMI IR de 14% si je ne me trompe pas), investir via un contrat d’AV n’a sans doute jamais été avantageux.   
   - le prix d’achat (et de vente) d’une part de SCPI sur un contrat d’AV n’est pas forcément le même que celui en cas d’achat en direct , et il dépend du contrat d’AV concerné (et idem pour ce qui est distribué : certains contrat d’AV distribuent 85% de ce qui est distribué à une part acquise en direct, et parfois c’est distribué sur le fond euro, parfois en part de SCPI -avec paiement des frais associés-). Idem pour la date de jouissance qui peut être différente de celle de parts acquises en direct.
    - avec du cash, il vaut en général mieux acheter des parts de SCPI (à capital fixe) sur le marché secondaire (et en direct, pas via AV) : on a immédiatement la jouissance, on achète à un prix résultant de la confrontation de l’offre et de la demande (et pas à un prix possiblement "gonflé" par la société de gestion, voir l’évolution des prix lors du passage de SCPI de capital fixe à variable), on évite en grande partie de se retrouver en compétition avec ceux qui achètent à crédit, on évite d’acheter une SCPI avec une collecte pléthorique (la SCPI RAP a une collecte énorme…) qui sera peut-être difficile à investir (ou alors la SCPI devra se contenter de bien à rentabilité modeste, ou pas trop bien situés) et qui diluera les associés ancien (et dès qu’on a acheté une part, on est un associé ancien.)