Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Dans les statuts de cette SCPI c’est vrai qu’il est mentionné ceci:

INTRODUCTION / 1. Préambule / 1.1 Renseignements sur les fondateurs:
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (la “SCPI”) avait été créée, pour une durée de 25 ans, le 20 décembre 2001 sous forme de société civile immobilière au capital de 15.000€ divisé en 100 parts de 150€ chacune, détenues intégralement par CRÉDIT LYONNAIS ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER.

Ensuite sur le site de Amundi on lit ceci:
"Durée de vie statutaire de la SCPI:    25 ans (sauf prorogation ou dissolution anticipée décidée en assemblée générale extraordinaire)"
J’aurais tendance a penser comme Stephane que cela ne doit donc pas constituer un obstacle mais peut-etre y a-t-il une explication sur cette durée de 25 ans qui prend donc fin en décembre 2026 en l’état actuel des choses.
PS: GBL m’a devancé, ca laisse tout de meme une incertitude sur cette durée bien que théorique de 25ans.

Surin a écrit :

Bonjour,
J’ai lu cela aujourd’hui dans une ancienne discussion:

Après vérification je trouve un immeuble au 136 av des Champs Elysées avec une VNC de 46,6 millions d’euros en page 20 du RA 2015.
Qu’est ce que la VNC? Confirmez-vous que ce qui est écrit dans la discussion est faux? Cet immeuble représentant moins de 3% du patrimoine?

L’immeuble des Champs Elysées représente 3.55% du patrimoine en Valeur Nette Comptable, mais il y a des immeubles encore plus cher : exemple 3-5 Rue St Georges à Paris pour 48,6 M€

La valeur nette comptable des immobilisations locatives est égale à la valeur bilantielle de l’état du patrimoine (page 25): elle correspond au coût d’achat historique retraitée des agencements et ne fait pas l’objet d’amortissement (page 27). Donc elle peut varier d’une année sur l’autre ex  du 136 des Champs Elysées : 46 214 580 € (2013), 46 600 633 (2015) soit + 386 053 €

La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises auxquelle s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de ses dettes.

La valeur vénale est la valeur estimée du patrimoine ; On n’a pas la valeur vénale détaillée de chaque immobilisation locative, mais la valeur globale.
Cordialement

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Rivoli Avenir Patrimoine du 8 juin 2016 :

Environ 50 associés ont assisté à cette AG Ordinaire. Avec les pouvoirs et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 37% des parts de la SCPI. Le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui de l’AG Extraordinaire qui sera reconvoquée. Les scrutateurs ont été ORADEA et VIVERVE & CO.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Jean-Marc Coly (DG récemment arrivé chez Amundi Immobilier) a présenté son analyse du marché où évolue la SCPI. Pour lui, le marché immobilier va bien/mieux, mais reste dépendant d’une économie pas encore en franche reprise. Ceci se matérialise par une reprise qui a déjà démarrée, et qui laisse entrevoir une augmentation (certes lente) des loyers et du TOF. Ceci s’accompagnera de taux en légère hausse, donc une potentielle baisse ou relative stabilité de la valorisation des immeubles.

La collecte à ce jour est investie, et la société de gestion trouve des biens satisfaisants, à un rendement moyen de 4.5 à 5%. Ceci inclus des biens "premium" dans Paris QCA à 3.5-4.0% comme des VEFA en blanc à proximité du périphérique à 6-7%. A noter de nombreuses acquisitions via SCI, partagées avec d’autres fonds d’Amundi.

La SCPI va investir à l’étranger (même UK étant évoqué), et a obtenu l’autorisation de l’AG pour le faire. Ceci permettra de cibler un marché plus large (250Mds€ vs 25 Mds€ en France), la cible privilégiée restant les biens QCA de grandes villes (par ex les 6 grandes villes d’Allemagne qui font 75% du marché de 45 Mds€ en Allemagne)

Le CS a mis l’accent sur le gros volume de la collecte 2015, qu’il a été difficile d’investir, même si ça a finalement pu être fait tout en restant sur des immeubles très qualitatifs, et sur le gros RAN.

Pour 2016, il y a un programme d’arbitrage conséquent (80 M€ d’immeubles à céder), une collecte toujours soutenue (déjà 120M€ collecté à fin mai) mais déjà investie, un un résultat attendu vers 11.60€/part (avec LTV vers 20%), et une distribution attendue vers 12.001€/part.

A des questions il a été répondu (j’ai pu oublier une partie des réponses) :
Q: La distribution diminue par rapport aux 12.50€/part d’avant, ce qui est décevant R: De fait, le résultat est significativement inférieur à 12.50€ depuis des années. Il y a cependant un espoir de revenir à 12.50€ si une hausse des loyers se confirme.
Q: Comment se négocient les relocations  ? R: Plutôt à la baisse.
Q: Quelle stratégie pour maitriser la collecte ou protéger les anciens porteurs ? R: Investir en anticipation de la collecte avec des financements court terme.
Q: Est-il à nouveau possible d’investir sur a SCPI en nu-propriété ? Il semble que la SCPI n’acceptait plus d’émettre des nouvelles parts (de cette SCPI à capital variable) avec un démembrement temporaire (invoquant un risque juridique/fiscal; j’imagine en relation avec le fait qu’un vendeur d’usufruit temporaire est imposé sur le prix de vente comme revenu foncier), et imposait que ce soit fait via une "structure" (non imposée à l’IR) achetant les parts avant d’en revendre la nue-propriété et l’usufruit temporaire aux investisseurs finaux (moyennant des frais supplémentaires, ne serait-ce que pour payer les droits au trésor public). Ceci n’est accessible qu’au client le demandant expressément à son conseiller.
Q: Pour les investissements à l’étranger, quels pays hormis l’Allemagne, et quels volumes ? R: UK (mais pas cette année), Pays-Bas, Autriche, Rép Tchèque, Italie, Espagne, mais pas la Pologne. Ca pourra aller jusqu’à 25% de la capitalisation de la SCPI d’ici 3 ans.
Q: L’immobilier est-il en surchauffe ? R: Non. Il l’est au niveau de certains paramètres (volume de capitaux souhaitant s’investir, bas niveau des taux), mais pas sur d’autres : niveau des loyers (20% plus bas qu’en 207), économie pas en haut de cycle avec des taux de vacance faibles, prime de risque (sur le taux sans risque) voisin de 350 pts (bien au dessus des 200pts "normaux" et de sa valeur négative de 2007).

Tentative d’analyse des chiffres concernant la la tour Egée :

BTI 3T2016 de Rivoli : achat via SCI à hauteur de 25% / 13 515m² / Prix 104 980k€ / loyer 1 983 878€/an
BTI 3T2016 de Edissimmo : achat via SCI à hauteur de 20% / 10 812m² /Prix 83 984k€ / loyer 1 587 102 €/an
Sur ce site on apprend que la tour compterait plus de 43 600 m², dont 38 000 m² vides en 2014, et que le loyer d’un nouvel occupant avoisinait 450-500€/m².
Sur ce site on évoque 53 000 m² en tout.
Sur ce site on apprend qu’Elior installe 1200 collaborateurs en septembre 2016, sur 17 des 39 étages de la tour.
Sur ce site on apprend que Regus y a un centre (d’au moins 500 m²).
Sur ce site on trouve une annonce de location à 430€/m² (avec 1 300 à 15 395 m² disponibles).

J’en déduis que la surface de la tour doit avoisiner 54 000 m², que la tour (en totalité) a du être acquise pour environ 420 M€, que le loyer annuel pour la totalité de la tour devrait avoisiner 23 M€ (à 430€/m²), soit un rendement potentiel d’un peu plus de 5% (cohérent avec le marché sur cette zone), et que les montants de loyer annoncés par ces SCPI doivent tenir compte d’une forte vacance locative (peut-être le loyer 2016, avec Elior présent durant 3 mois seulement, et 15 395m² vides), et que c’est surtout une communication maladroite.
Réponse/confirmation aux prochains BTI, RA, en interrogeant le CS, ou à l’AG.

Surin a écrit :

Ok merci, par contre vous faites erreur tous les deux puisque la valeur de part de RAP a légèrement augmenté récemment (le 1er mai) pour passer à 286€. Elle repasse donc un peu au dessus de sa valeur de reconstitution.

Bonjour,
Je fais le point sur l’année 2016 écoulée + le T1 2017 éventuellement. La décote existait avant l’augmentation de la souscription au 1er mai : ce n’est pas une "erreur"  sur la période étudiée
Cordialement

Quelques remarques :
   - avec les récentes évolutions de la fiscalité des AV, investir sur des SCPI via un contrat d’AV est devenu moins intéressant qu’avant.
   - pour les SCPI avec une part importante de leur patrimoine immobilier à l’étranger (RAP y aura jusqu’à 25%), dans des pays où un impôt sur les revenus fonciers est prélevé à la source, la détention via contrat d’AV est pénalisante (seulement les désavantages et aucun avantage de cette imposition à la source).
   - avec le profil de "delta" (un TMI IR de 14% si je ne me trompe pas), investir via un contrat d’AV n’a sans doute jamais été avantageux.   
   - le prix d’achat (et de vente) d’une part de SCPI sur un contrat d’AV n’est pas forcément le même que celui en cas d’achat en direct , et il dépend du contrat d’AV concerné (et idem pour ce qui est distribué : certains contrat d’AV distribuent 85% de ce qui est distribué à une part acquise en direct, et parfois c’est distribué sur le fond euro, parfois en part de SCPI -avec paiement des frais associés-). Idem pour la date de jouissance qui peut être différente de celle de parts acquises en direct.
    - avec du cash, il vaut en général mieux acheter des parts de SCPI (à capital fixe) sur le marché secondaire (et en direct, pas via AV) : on a immédiatement la jouissance, on achète à un prix résultant de la confrontation de l’offre et de la demande (et pas à un prix possiblement "gonflé" par la société de gestion, voir l’évolution des prix lors du passage de SCPI de capital fixe à variable), on évite en grande partie de se retrouver en compétition avec ceux qui achètent à crédit, on évite d’acheter une SCPI avec une collecte pléthorique (la SCPI RAP a une collecte énorme…) qui sera peut-être difficile à investir (ou alors la SCPI devra se contenter de bien à rentabilité modeste, ou pas trop bien situés) et qui diluera les associés ancien (et dès qu’on a acheté une part, on est un associé ancien.)

Tout à fait.

Je ne possède pas de part de cette SCPI. Mais, je trouve la performance de cette SCPI  assez correcte, car, au delà du rendement immédiat (les loyers), il faut aussi considéré le rendement global / interne.

Or, le TRI sur les 10 dernières années de Rivoli ressort au dessus des 8%. Donc, cela laisse à penser que le faible rapport immédiat est lié au caractère "prime" des biens acquis. Ce TRI à 10 ans est plutôt dans la fourchette haute, toutes SCPIs confondues. On ne peut donc pas dire que la performance fut mauvaise. Elle est juste répartie plus uniformément entre les loyers et la revalorisation des parts.

Cela dit, bien malin celui qui peut dire si cela va continuer pour les 10 années à venir. Et, effectivement, on peut émettre des doutes dans le cadre d’un investissement actuel… mais l’on écrivait déjà la même chose en 2011, 2012, … en 2016, 2017…

Surin a écrit :

loulou75015 a écrit :

Il en résulte une décote de 5.4%

Comment arrivez-vous à ce résultat ?

Valeur de retrait RAP : 267,50
Valeur de retrait Gemmeo : 183,80

Parité d’absorption : 1 Gemmeo = 0.65 RAP

0.65*267,50 = 173,875 €

(173.875 / 183.80) - 1 * 100 = -5.4%

Je me trompe peut être mais c’est le premier calcul qui m’est venu en tête pour estimer la décote.

Les avis contraire sont les bienvenus

Le Conseil de surveillance est lucide et fait son job.



En revanche, on s’aperçoit qu’il n’a aucun pouvoir face à la toute puissance d’Amundi !

Dernière modification par loulou75015 (29/05/2018 09h56)

Droit de propriété d’un coté, droit au logement de l’autre.
Lorsque le propriétaire laisse vides des milliers de m2 pendant des mois voire des années, on peut comprendre qu’une occupation sans droit finisse par arriver. Ce qui d’ailleurs ne change pas grand chose pour le propriétaire qui n’encaissait pas de loyer (admettons pour un grand ménage).

En bonne gestion, des locaux ne sont vides que parce qu’on y fait des travaux.
S’il y a un court délai entre 2 locataires, le minimum est d’assurer le gardiennage.
La protection par occupation est une alternative intelligente.

J’en déduis que Amundi qui gère les 2 SCPI Edissimmo et RAP est une société de mauvaise gestion.
D’ailleurs les 2 SCPI ont des Taux de distribution mauvais (RAP à moins de 4 %) et des Taux d’occupation financier faibles.
Surtout si on considère la Situation euphorique sur le marché des bureaux parisiens

loulou75015 a écrit :

A peine une ligne en bas d’un tableur, et pourtant l’investissement est conséquent !

Vous parlez de la ptite babiole à 25,2M€ ? Allons, ce n’est jamais que 5% des investissements du semestre qui se montent à 440 millions d’euros, pas de quoi en faire un fromage !

Oui je suis sans voix.
En fait c’était ironique Loulou, ça reste tout de même 25M€, ça mérite des commentaires, tout comme le reste des investissements certes.

Dernière modification par Surin (16/02/2020 09h02)

ArnvaldIngofson a écrit :

Cette fois on est en crise, et les SCPI d’Amundi Immobilier semblent celles qui ont le moins de "résilience".

1- il ne faut confondre le sous-jacent (les actifs immobiliers) et le véhicule qui les abritent (SCPI en l’espèce). Là a été prise une décision (prudente) de gestion. rien de plus.
2- votre remarque, pardonnez moi, démontre une très grande méconnaissance des marchés immobilier. L’inertie de ce marché fait que EVIDEMMENT aucun impact ne sera visible dès à présent, ni même à la fin du T2, ni même à la fin du T3.
On commencera a voir les impact au mieux vers le T2 2021, et je dis vraiment au mieux.

Plus globalement c’est vers 2023-2024-2025 que vous pourrez véritablement faire le bilan de la résilience ou non. Evidemment que l’immobilier Parisien et par extension tout ce qui est prime résistera mieux. C’est pour moi une règle aussi universelle que la force de gravité. Si l’inverse se produit c’est que vraiment tout tout tout part en cacahuète.