Pierrelou : étude de cas immobilier (montage SCI pour masquer un acheteur)

pierrelou · #1

Bonjour,

J’ai quelques questions concernant le montage d’une SCI.
Tout d’abord, pour des raisons diverses, nous souhaitons investir en SCI. Notamment pour ne pas que le nom d’un des associés soit connu par le propriétaire actuel. C’est la conditio sine qua non.

Le projet : deux studios de 15m² chacun dans le marais à Paris. Pas habités depuis une dizaine d’année, totalement à refaire, prix 75 000 € chacun. Avec eau + évacuations toilettes. Dernier étage sans ascenseur.
(Les biens passerons directement du propriétaire actuel à moi, d’où le prix)

Nous sommes deux jeunes allant investir à notre capacité d’emprunt maximum.

Nous souhaitons louer les studios dans un premier temps. Et comme nous pensons avoir besoin de cet argent à court terme pour financer chacun notre résidence principale, nous souhaiterions pouvoir récupérer personnellement cet investissement et bénéficier de la plus value.

Nos interrogations quant au montage de la SCI portent sur :
-l’emprunt : emprunter au nom de la sci, ou emprunt personnel avec apport en CCA ?
-le capital : Capital social faible ou élevé ?
-Comment liquider la société sans perdre d’argent ?

Le but est de pouvoir revendre d’ici deux ans par exemple et de perdre le moins d’argent possible.
Quel serait le montage idéal pour pouvoir liquider facilement et récupérer le maximum d’argent, notamment sur la plus value ?

Merci pour votre aide et votre expérience !

Pierrelou

Message édité par l’équipe de modération (16/02/2016 22h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)

stephane · #2

A l’université, un de mes professeurs de droit nous a dit, un jour, qu’il n’avait jamais réussi "à inviter une personne morale à déjeuner".

Il est impossible de se cacher derrière une sci. Votre nom figure partout : sur le Kbis, dans les statuts, dans l’acte rédigé par le notaire… Ce que vous souhaitez est donc infaisable.

En outre, je m’interroge sur la pertinence de constituer une sci si vous souhaitez revendre dans deux ans.

Le seul régime fiscal susceptible de vous faire échapper à l’impôt de plus-value est la revente de la résidence principale.

Or, justement, dans cette hypothèse, l’achat en sci est peu recommandable.

En résumé, je ne vois que la solution suivante :

- vous achetez un appartement chacun, vous les rénovez et y établissez vos résidences principales,
- vous revendez dans deux ans, en bénéficiant de l’exonération des plus-value sur la cession de la résidence principale.

Dernière modification par stephane (18/02/2016 18h29)

pierrelou · #3

Merci Stephane pour la réponse rapide !

En effet, c’est très difficile, mais avec une SCI à capital variable, seul le fisc peut avoir le nom des associés.

Dans tous les cas soit nous achetons via une SCI, soit nous n’achetons pas. (Même si la solution que vous évoquez est, je vous l’accorde, la plus logique…)

Pour échapper à la TPV, nous pourrions également profiter de la première vente immobilière pour attribution du prix dans la RP.

Le but n’étant pas d’échapper à la PV, mais de faire une belle opération d’achat revente avec emprunt, en SCI. (Nous pensons pouvoir faire une grosse PV en cas de revente à court terme) Donc de trouver la solution/le montage qui nous ferait perdre le moins d’argent et qui serait le plus simple pour dissoudre la SCI avec répartition des capitaux.
Auriez vous une idée du montage le plus simple ? Notamment comment emrunter : en nom propre avec apport de l’argent en Compte courant associés ou bien emprunt au nom de la SCI ?

Merci !

xazh · #4

Bonjour.

Pour la SCI à capital variable, c’est un peu plus sioux. Les associés fondateurs sont définis dans les statuts, et ne sont donc pas anonymes. Seuls les associés entrés par la suite sans modification des statuts. Pour qu’un associé soit anonyme dans votre cas, il faudra être 3 ! Deux fondateurs initiaux puis entrée du troisième par la suite après décision en AG.

Attention aux emprunts avec des associés masqués, puisque la banque ne pourra pas prendre de sureté sans connaitre l’identité des associés garants des emprunts. Elle exigera la liste des associés voire l’intégration des associés dans les statuts (ca complique la sortie d’un associé, donc ca limite le risque d’un emprunt décorellé de l’objet financé).

Exonération de la PV dans le cadre de la première vente ? L’exonération se vérifie par associé pour sa quote part. Pas sur que ce soit utilisable pour un associé "masqué". A vérifier.

Revente en 2 ans ? Attention à l’opération commerciale et la requalification de la SCI en société commerciale ! Sauf dans le cas construction-vente, la SCI n’est pas un outil pour une opération court terme.

pierrelou · #5

Merci pour la réponse.

En effet, il parait difficile de masquer une identité. Ce point n’est pas mon problème principal. J’en fais mon affaire.

Nous souhaitons faire ce genre d’opération cette fois ci car l’affaire est bonne, mais ne pas répéter ce genre d’opération régulièrement. Le caractère commercial de la société n’entre pas en compte, pour moi. (Si on loue pendant 2 ans les studios, et que l’on revend ensuite pour chacun acheter sa RP à titre perso, l’administration fiscale ne peut dire que c’est une opération commerciale sachant que le but premier est de louer !)

Ma question porte plus sur l’apport en capital : comment le faire sachant que c’est 95% de l’emprunt et 5% d’apport. A parts égales entre mon associé et moi.

Emprunter à titre perso, ou au nom de la SCI ? Et choisir un capital faible ? Sachant que nous espérons une bonne plus-value lors de la revente. Quel type de SCI choisir, comment faire les apports et comment liquider ? Pour liquider le plus facilement la SCI, et récupérer nos liquidités (ou le bonus obtenu grâce à la revente plus cher qu’à l’achat).

Merci pour vos réponses.

xazh · #6

Désolé mais j’ai un peu de mal à mettre en relation " Notamment pour ne pas que le nom d’un des associés soit connu par le propriétaire actuel. C’est la conditio sine qua non." et "En effet, il parait difficile de masquer une identité. Ce point n’est pas mon problème principal. J’en fais mon affaire."

C’est une condition sine qua non ou ca n’est pas une condition sine qua non. Il va falloir choisir.

"Si on loue pendant 2 ans les studios, et que l’on revend ensuite pour chacun acheter sa RP à titre perso, l’administration fiscale ne peut dire que c’est une opération commerciale sachant que le but premier est de louer !"

?

L’administration peut tout à fait requalifier si elle dispose d’éléments prouvant l’intention d’abuser d’un mécanisme fiscal. Par exemple un fil de discussion sur lequel vous exprimez votre volonté d’acheter pour revendre en évitant la fiscalité via l’abus d’une disposition légale …

Peu probable que vous fassiez attraper sur une opération unique, mais il y a le grand canyon entre "je ne risque rien du tout" et "j’ai peu de chance de me faire attraper". Rappelez vous aussi qu’une SCI n’est pas un outil d’achat-revente, et que les opérations via SCI sont relativement scrutées.

Vous avez pensé au fait que la loi encadre la revente dans le cas d’une location à titre de résidence principale, et que cela peut ne pas coller avec vos délais ? Vous avez pensé au fait qu’une location saisonnière n’est pas possible avec une SCI ?

"Emprunter à titre perso, ou au nom de la SCI ? "

SCI avec caution solidaire des associés.

"Et choisir un capital faible ?"

Pas compris la question ou le but de la question.

"Sachant que nous espérons une bonne plus-value lors de la revente."

Si c’est lié à la question du capital, rien à voir. Si vous vendez le bien, c’est une PV classique immo, dans le cas d’une SCI IR. Le capital initial n’intervient que si vous vendez la SCI elle même (et là, on calculera la plus value entre le cout de constitution de la SCI et la valeur de vente, corrigée des comptes courants, le tout sous réserve d’une comptabilité soignée)

"Quel type de SCI choisir"

Pour de l’achat revente ? Aucune. Ca n’est pas le bon outil.

"comment faire les apports et comment liquider ?"

Pour une SCI IR, il y a transparence fiscale et comptable. Il vaut mieux un compte dédié, mais ca n’est pas obligatoire. Les apports sont tracés par l’enregistrement dans la comptabilité simplifié des dépenses que vous avez assumé personnellement ou des fonds que vous avez versé sur le compte de la SCI (le compte dédié permet de justifier, en cas de controle que ce soit du fisc ou d’un associé, la réalité des mouvements comptabilisés).

Idem pour la sortie : vous versez depuis le compte de la SCI IR vers les comptes des associés. Les contraintes fiscales portent sur les associés en direct.

La dissolution de la SCI est une procédure classique : décision en AG, publication légale, etc …

Pour une SCI IS, c’est un peu plus compliqué, mais ce n’est pas ce que vous recherchez, vu que la SCI IS ne permet pas d’accéder à l’exonération de PV.

Bernard2K · #7

Ca semble jouable d’avoir une SCI à capital variable avec d’abord 2 associés, le second devant donc être "présentable". Il peut prendre une très petite participation, il peut s’agir d’un parent par exemple. Ensuite entre l’associé "masqué".

Ca semble jouable aussi d’avoir une SCI qui achète pour louer, et puis 2 ans plus tard, pas de chance les associés souhaitent vendre pour acheter leur RP. Vente et dissolution de la SCI.
Le caractère "commercial" résulte notamment du caractère "habituel" des opérations. Pour une seule opération, il ne me semble pas y avoir de risque de requalification. Par contre, n’écrivez nulle part que vous avez déjà l’intention de revendre, sinon cela laisse une trace de l’"intention spéculative".

Pour vos diverses autres questions, il me semble que vous avez besoin de passer à l’étape où vous allez voir le professionnel qui va vous accompagner dans la création de la SCI et les diverses formalités.

D’ailleurs, la création de la SCI, son augmentation de capital, puis la vente et la dissolution vont occasionner pas mal de formalités, donc de frais d’honoraires. A prendre en compte dans votre plan de financement.

xazh · #8

"Ca semble jouable d’avoir une SCI à capital variable avec d’abord 2 associés"

Jouable, oui, mais ca demande du temps. Constitution complète de la SCI puis demande du futur potentiel associé puis AG pour valider son entrée + dépot au greffe du pv d’ag. Pas nécessairement compatible avec une opération relativement rapide.

"Ca semble jouable aussi d’avoir une SCI qui achète pour louer, et puis 2 ans plus tard, pas de chance les associés souhaitent vendre pour acheter leur RP."

Parfaitement jouable en détention propre. Mais en SCI, le fisc est tenté d’y voir une opération prévue à l’avance, et une tentative pour éviter une structure fiscalement moins avantageuse. J’ai déjà vu des requalification SCI --> Sarl sur une opération unique de moins de 36 mois.

" Par contre, n’écrivez nulle part que vous avez déjà l’intention de revendre"

Cf ce fil …………

pierrelou · #9

xa a écrit :
Désolé mais j’ai un peu de mal à mettre en relation " Notamment pour ne pas que le nom d’un des associés soit connu par le propriétaire actuel. C’est la conditio sine qua non." et "En effet, il parait difficile de masquer une identité. Ce point n’est pas mon problème principal. J’en fais mon affaire."

C’est une condition sine qua non ou ca n’est pas une condition sine qua non. Il va falloir choisir.

Je veux dire par là que je vais essayer de me débrouiller. Mon interrogation porte surtout sur les autres points.

"Si on loue pendant 2 ans les studios, et que l’on revend ensuite pour chacun acheter sa RP à titre perso, l’administration fiscale ne peut dire que c’est une opération commerciale sachant que le but premier est de louer !"

?

L’administration peut tout à fait requalifier si elle dispose d’éléments prouvant l’intention d’abuser d’un mécanisme fiscal. Par exemple un fil de discussion sur lequel vous exprimez votre volonté d’acheter pour revendre en évitant la fiscalité via l’abus d’une disposition légale …

Peu probable que vous fassiez attraper sur une opération unique, mais il y a le grand canyon entre "je ne risque rien du tout" et "j’ai peu de chance de me faire attraper". Rappelez vous aussi qu’une SCI n’est pas un outil d’achat-revente, et que les opérations via SCI sont relativement scrutées.

Vous avez pensé au fait que la loi encadre la revente dans le cas d’une location à titre de résidence principale, et que cela peut ne pas coller avec vos délais ? Vous avez pensé au fait qu’une location saisonnière n’est pas possible avec une SCI ?

" Par contre, n’écrivez nulle part que vous avez déjà l’intention de revendre"

Cf ce fil …………

Oui, merci pour les infos.
Ceci dit notre but est de louer dans un premier temps, et de prévoir les statuts et la forme de la société pour qu’en cas de besoin de cash, nous puissions liquider facilement cette SCI. Je pense qu’il y a un mal entendu. Sinon, nous revendrions dès les travaux effectués.
Nous n’avons aucune intention d’échapper à la TPV. (Car nous n’habiterons pas les logements)

"Emprunter à titre perso, ou au nom de la SCI ? "

SCI avec caution solidaire des associés.

"Et choisir un capital faible ?"

Pas compris la question ou le but de la question.

"Sachant que nous espérons une bonne plus-value lors de la revente."

Si c’est lié à la question du capital, rien à voir. Si vous vendez le bien, c’est une PV classique immo, dans le cas d’une SCI IR. Le capital initial n’intervient que si vous vendez la SCI elle même (et là, on calculera la plus value entre le cout de constitution de la SCI et la valeur de vente, corrigée des comptes courants, le tout sous réserve d’une comptabilité soignée)

"Quel type de SCI choisir"

Pour de l’achat revente ? Aucune. Ca n’est pas le bon outil.

"comment faire les apports et comment liquider ?"

Pour une SCI IR, il y a transparence fiscale et comptable. Il vaut mieux un compte dédié, mais ca n’est pas obligatoire. Les apports sont tracés par l’enregistrement dans la comptabilité simplifié des dépenses que vous avez assumé personnellement ou des fonds que vous avez versé sur le compte de la SCI (le compte dédié permet de justifier, en cas de controle que ce soit du fisc ou d’un associé, la réalité des mouvements comptabilisés).

Idem pour la sortie : vous versez depuis le compte de la SCI IR vers les comptes des associés. Les contraintes fiscales portent sur les associés en direct.

La dissolution de la SCI est une procédure classique : décision en AG, publication légale, etc …

Pour une SCI IS, c’est un peu plus compliqué, mais ce n’est pas ce que vous recherchez, vu que la SCI IS ne permet pas d’accéder à l’exonération de PV.

Merci pour ces infos détaillées !

Bernard2K a écrit :
Ca semble jouable d’avoir une SCI à capital variable avec d’abord 2 associés, le second devant donc être "présentable". Il peut prendre une très petite participation, il peut s’agir d’un parent par exemple. Ensuite entre l’associé "masqué".

Ca semble jouable aussi d’avoir une SCI qui achète pour louer, et puis 2 ans plus tard, pas de chance les associés souhaitent vendre pour acheter leur RP. Vente et dissolution de la SCI.
Le caractère "commercial" résulte notamment du caractère "habituel" des opérations. Pour une seule opération, il ne me semble pas y avoir de risque de requalification. Par contre, n’écrivez nulle part que vous avez déjà l’intention de revendre, sinon cela laisse une trace de l’"intention spéculative".

Oui, merci, je pense que vous avez bien cerné notre cas

Pour vos diverses autres questions, il me semble que vous avez besoin de passer à l’étape où vous allez voir le professionnel qui va vous accompagner dans la création de la SCI et les diverses formalités.

D’ailleurs, la création de la SCI, son augmentation de capital, puis la vente et la dissolution vont occasionner pas mal de formalités, donc de frais d’honoraires. A prendre en compte dans votre plan de financement.

Oui c’est à ce sujet que je souhaitais avoir des informations avant de consulter mon notaire.
Donc si j’ai bien compris, en cas d’emprunt au nom de la SCI (à l’IR) avec caution solidaire, en cas de vente du bien par la sci, et de liquidation de la SCI : pour la répartition du boni de la vente, nous serons taxés sur la PV. Aucune autre taxe et frais ne nous sera imputée ?

Concernant les frais des démarches, oui en effet, je suis conscient qu’il va y en avoir. C’est donc à ce sujet que je dois voir avec mon notaire.

xazh · #10

"Ceci dit notre but est de louer dans un premier temps, et de prévoir les statuts et la forme de la société pour qu’en cas de besoin de cash, nous puissions liquider facilement cette SCI."

Donc votre but est de louer, point. Et là, une SCI peut convenir, la vente n’étant pas un objectif mais une éventualité très incertaine.

Il n’est meme pas utile de liquider la SCI, vous pouvez tout à fait vendre les biens et "distribuer" une partie des gains seulement, tandis que le reste servira à une autre opération via la SCI. Là, c’est de la gestion dans la durée d’un patrimoine immo, et ca, c’est le role d’une SCI : détenir à plusieurs dans un cadre contractuel entre les associés des biens immobiliers, sans les contraintes fortes d’une indivision.

Attention à la rédaction des status, il y a plus à prendre en compte que seulement "toi 50%, moi 50%, décisions communes". Qui prend les décisions courantes ? comment sont prises les décisions structurelles (comme la vente du bien) ? Quid du transfert des parts et l’impact sur la gestion de la SCI ?

"Donc si j’ai bien compris, en cas d’emprunt au nom de la SCI (à l’IR) avec caution solidaire, en cas de vente du bien par la sci, et de liquidation de la SCI : pour la répartition du boni de la vente, nous serons taxés sur la PV. Aucune autre taxe et frais ne nous sera imputée ?"

Sur la vente du bien proprement dit, la taxation est strictement identique entre la SCI IR et la détention en direct. L’emprunt n’a rien à voir la dedans.

La vente de la SCI ou sa dissolution induisent d’autres frais par contre.

pierrelou · #11

xa a écrit :
Donc votre but est de louer, point. Et là, une SCI peut convenir, la vente n’étant pas un objectif mais une éventualité très incertaine.

Oui, c’est ça. Nous souhaitons prévoir cette éventualité pour ne pas avoir de soucis ou de surprise le jour de la vente !

Il n’est meme pas utile de liquider la SCI, vous pouvez tout à fait vendre les biens et "distribuer" une partie des gains seulement

Donc d’après ce que vous me dites, faire sortir l’argent de la SCI après la vente ne nous sera pas taxé ?

Donc le cas suivant est il le plus viable en cas de revente (par rapport à l’emprunt perso puis apport en compte courant d’associés), et quels sont les frais en N+1 ?

Période 1 : Constitution de la SCI (frais notaires + greffes)
P1 : Emprunt au nom de la SCI (frais ouverture de compte + emprunt)
P1 : Achat de l’immobilier (Frais agence + Notaire)
P2 : Travaux
PN : Location (IR – Déficit foncier)
PN+1 : Vente de l’immeuble
PN+1 : Paiement de la plus-value par la SCI (TPV)
PN+1 : Remboursement anticipé du prêt (Voir frais emprunt)
PN+1 : Répartition/Transfert du boni de vente aux associés (Frais ?)
PN+1 : Liquidation de la SCI (Frais ?)
PN+1 : Dissolution de la SCI (Frais ?)

La vente de la SCI ou sa dissolution induisent d’autres frais par contre.

Savez vous lesquels ?

Merci !

xazh · #12

"PN : Location (IR – Déficit foncier)"

Attention, la SCI IR fonctionne comme une détention directe, pour la fiscalité. Si déficit foncier imputable sur les revenus globaux, il faudra respecter les 3 années post imputations sous peine d’avoir une régularisation fiscale.

Si imputation des travaux sur la location, il ne faudra pas les déduire, par la suite, en cas de vente du bien (pas possible de déduire 2 fois).

"PN+1 : Vente de l’immeuble "

On supposera que cette vente est bien cadrée hors du cas "j’ai cherché une plus value rapide et tenté de maquiller mon opération en location", pour les besoins de l’exercice, donc que PN+1 est au delà des délais légaux liés au bail en cours et des règles applicables.

Vente
--> déclaration de PV + paiement des droits par les associés (à déterminer pour chaque associé).
--> remboursement anticipé du prêt = levée de garantie le cas échéant + remboursement du CRD + IRA éventuelle

l’argent peut ensuite être donné aux associés sans taxation supplémentaire (taxation de la plus value au niveau des associés)

Liquidation de la société :
- convocation AG : entre 0 et 150 euros, selon si vous le faites en main propre, par AR ou huissier (cas par exemple d’une demande de dissolution sur conflit)
- acte de dissolution = émoluments du juriste faisant l’acte. 500 à 1500 euros
- enregistrement de l’acte : dans les 300 euros il me semble
- publication légale : 200 / 250 euros il me semble.

La vente de la SCI induit une taxation de la PV calculée sur la valeur de vente de la SCI et sa valeur "d’acquisition". Vulgairement PV =prix de vente - (capital + CCA non remboursé). Les frais d’enregistrement sont à la charge de l’acheteur, sauf convention contraire.

pierrelou · #13

Merci Xa !

Lors de la vente de l’immeuble, N’est ce pas la SCI qui paye la taxe sur la PV ?
C’est la SCI qui va recevoir l’argent sur son compte, non ?

Si oui, n’y a-t-il pas également un droit de partage de 2.5% lors du transfert des liquidités aux associés (au prorata de leurs parts) ?

Bon dimanche !

xazh · #14

"Lors de la vente de l’immeuble, N’est ce pas la SCI qui paye la taxe sur la PV ?
C’est la SCI qui va recevoir l’argent sur son compte, non ?"

Prenons une indivision : maman usufruitière + 2 enfants NP. La maison est vendue avec QUS pour Maman, qui percoit donc le produit de la vente, et qui n’est pas assujettie à la taxation de la PV au titre de la RP.

A votre avis, est-ce que le fait que les enfants ne touchent pas un cent les dédouane de leurs obligations fiscales ?

La SCI est fiscalement transparente si choix IR. Dans ce cas, ce sont les associés qui sont redevables de cette taxation, que la SCI leur restitue des fonds ou non.

"n’y a-t-il pas également un droit de partage de 2.5% lors du transfert des liquidités aux associés "

Uniquement sur dissolution de la SCI IR--> partage du reste du patrimoine de la SCI. Mais pendant que la SCI existe, le transfert des fonds vers les associés est une opération normale, comme l’inverse (apport à la SCI de cash).

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