Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin)

+1 avec qdedroit.

Par ailleurs, un immeuble datant de 1930 et sans co-propriété, il faut s’attendre à avoir des travaux d’entretien. J’ai l’impression que vous ne chiffrez ni la vacance locative, ni les travaux d’entretien.

Vous ne comptez pas non plus d’impôts, or même avec l’amortissement du LMNP, il me semble que d’ici 10 ans vous aurez payé quelques milliers d’euros d’impôts.

L’objectif est de vendre dans 7/10 ans en faisant une plus value (possible en revendant au même prix)

Là, j’ai du mal à vous suivre.

Sur un achat-revente à 10 ans d’écart, entre les frais d’AI (x2), les frais de notaire (x2), les travaux initiaux plus les travaux d’entretien pendant la durée de détention, et les 132000 € que vous aurez sorti de votre poche d’ici 10 ans (1100 € de cashflow négatif/mois x 12 x 10), ça me paraît difficile de faire une plus-value à la revente, si c’est revendu au même prix.

Pour ma part, j’ai du mal à voir l’intérêt d’une telle opération.

Bonjour,

Le calcul de 1100 EUR à charge par mois correspond à l’achat au prix affiché actuel. En baissant le prix à 350 KE frais agence inclus + frais de notaire, j’arrive à une charge mensuelle de 850 Eur.

Je ne compte effectivement pas de vacance locative, car la demande est largement supérieure à l’offre, et le bien est bien placé, sinon il ne serait pas à ce prix.
Je n’ai pas prévu le cas d’impayés non plus, mais cela peut arriver. J’essaie de sélectionner des personnes solvables avec des garants. Compte tenu de la demande locative, je peux me permettre de choisir mes locataires

Je n’ai pas inclus d’impôt, les charges et amortissements neutralisent les recettes.

Je calcule ma PV en prenant  tous les encaissements - les décaissements sur 10 ans, pour un prix de vente égal au prix d’achat c’est à dire 350 KE.

Bien sur qu’il y’a des risques, d’impayés, de dégradations, ….mais il y’a toujours des risques dans tout investissement.

Concernant notre situation, elle est stable CDI, avec 20 ans d’ancienneté dans des domaines qui embauchent.

Je pourrai investir loin d’une grande ville, le prix serait moindre bien sûr, mais avec une certitude : une vacance locative, peu de candidat, donc moins de possibilité de sélection. Et surtout des difficultés pour revendre.

Pour revenir à la proposition d’investir sur des SCPI, pourquoi pas. Je vais commencer par le début, c’est à dire me documenter, car je ne connais pas le fonctionnement. Cependant, dans ma démarche d’investissement, je fais en sorte de ne pas augmenter mon revenu fiscal.
Est ce que le cas avec des SCPI?.

Dans votre post initial, vous parliez de faire baisser à 340 k€ net vendeur, soit 390 k€ environ FAI et FNI. Vous parlez maintenant de 350 k€ FAI et FNI, soit 306 k€ environ net vendeur. Ca fait une hypothèse de baisse supplémentaire conséquente !

C’est sûr que plus on baisse le prix d’achat, meilleur est le rendement !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2016 08h07)

Il faut aussi mieux appréhender les termes bénéfices, plus value et gain de trésorerie.