Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Sondage

#401 02/05/2024 10h28

#402 08/06/2024 19h39

#403 01/07/2024 18h16

#404 09/07/2024 11h44

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#411 22/09/2024 10h18

#412 22/09/2024 10h53

#413 22/09/2024 18h35

#414 04/10/2024 13h24

2 #415 04/10/2024 15h53

#416 04/10/2024 15h53

#417 04/10/2024 23h25

2 #418 05/10/2024 07h22

2 #419 05/10/2024 09h12

1 #420 05/10/2024 10h05

#421 07/10/2024 10h49

#422 07/10/2024 11h01

#423 07/10/2024 11h39

1 #424 07/10/2024 11h58

#425 07/10/2024 12h54

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

NicolasV, le 08/06/2024 a écrit :

pasquetou a écrit :

Bulletin T2 a écrit :

Silent, le 04/10/2024 a écrit :

pogman · #401

Bonjour,

jour de paie chez Primopierre.

Je suis en SCI IS

NicolasV · #402

Le président de Primonial reim indique à 2 reprises qu’il y a selon lui encore des baisses à attendre sur le bureau non prime :
SCPI : ils se préparent à la sortie de crise - YouTube

J’ai aussi cru comprendre que s’ils ne mettent pas en place un fonds de remboursement pour le moment, c’est parce que les prix de ventes seraient probablement inférieurs au prix le plus bas autorisé dans le cadre de ce fonds, soit valeur de réalisation - 10%. Sachant que la valeur de réalisation est déjà 16% inférieure à la valeur de retrait.

Enfin Primonial annonce lancer un nouveau produit "innovant" en septembre. Si c’est une SCPI je ne suis pas sûr que ça soit une bonne nouvelle pour les scpi primonial existantes.

GoodbyLenine · #403

Fier du succès de ses produits (cette partie de la phrase est de moi), "Primonial REIM France change de nom pour devenir Praemia REIM France", sans doute en espérant que ça lui permettra de se refaire une virginité aux yeux de certains (cette partie de la phrase est aussi de moi).

pasquetou · #404

NicolasV, le 08/06/2024 a écrit :
Le président de Primonial reim indique à 2 reprises qu’il y a selon lui encore des baisses à attendre sur le bureau non prime :
SCPI : ils se préparent à la sortie de crise - YouTube

J’ai aussi cru comprendre que s’ils ne mettent pas en place un fonds de remboursement pour le moment, c’est parce que les prix de ventes seraient probablement inférieurs au prix le plus bas autorisé dans le cadre de ce fonds, soit valeur de réalisation - 10%. Sachant que la valeur de réalisation est déjà 16% inférieure à la valeur de retrait.

Enfin Primonial annonce lancer un nouveau produit "innovant" en septembre. Si c’est une SCPI je ne suis pas sûr que ça soit une bonne nouvelle pour les scpi primonial existantes.

Bonjour,

Est-ce à dire que Primopierre et les autres SCPI de Primonial risquent encore de baisser dans les mois à venir ?

Est-il encore temps de sortir de Primopierre ou vaut-il mieux faire le dos rond ?

Surin · #405

Oui, en particulier Primopierre qui "surcote" de plus de 8 % et n’est pas prête de voir la valeur de son patrimoine s’apprécier. De plus la dette pèse et pèsera encore davantage, elle peut poser problème au vu de son ampleur.
Sortir est une utopie, la SCPI est bloquée et vous n’êtes pas prêt non plus de récupérer votre épargne.
La destruction de valeur est énorme (elle se chiffre en dizaines de pourcents / centaines de millions d’euros) et il sera très difficile de récupérer ses billes, la seule stratégie consiste à limiter la casse quand c’est possible (mettre un ordre de vente et attendre des années qu’il passe ou utiliser le fonds de remboursement quand ça sera possible, je n’en ai pas entendu parler).

Idem Primovie, il n’est peut-être pa utopique d’en sortir, je l’ai fait pour ma part, je ne vois pas pourquoi sa valorisation ne baisserait pas davantage.

Si quelqu’un a les résultats des élections au Conseil de Surveillance, j’en suis preneur, la société de gestion au nom qui sonne "low-cost" ne daignant pas communiquer dessus (service low-cost mais qu’ils font payer très cher aux associés en rapport au service rendu et encore plus au vu de la performance des fonds).

pogman · #406

pasquetou a écrit :
Est-ce à dire que Primopierre et les autres SCPI de Primonial risquent encore de baisser dans les mois à venir ?

Est-il encore temps de sortir de Primopierre ou vaut-il mieux faire le dos rond ?

Pour ma part, vu que ma dette est encore trop forte pour être remboursée par la vente des mes parts PRIMOVIE et PRIMOPIERRE (achat PP via crédit il y a 3 ans via SCI IS) , ma seule option si je veux réduire mon effort d’épargne mensuelle / trimestrielle est de compléter mes achats en cash de parts USU / PP sur des produits plus rémunérateurs (mais quid de l’évolution des prix de part et dividendes dans 3 ou 5 ans ?) type Transitions EUROPE, EPARGNE PIERRE EUROPE, CORUM ORIGINE, IROKO ZEN….

Il faudrait que j’achète environ 35 k pour venir totalement combler mon effort d’épargne

Le souci de cette stratégie est que cela m’expose encore plus à ce marché et à l’immo en général

Olivier

Fanscpi · #407

Le problème de liquidité s’aggrave.

Au 30/06/2024, 8,30% des parts en attente de retrait.

Source : bulletin trimestriel T2-2024

Greyna · #408

Je remarque que, contrairement à la majorité des autres sociétés de gestion, Praemia ne fait pas figurer les valeurs de reconstitution au 30/06 dans ses rapports de gestion du T2.

Une nouvelle baisse à venir ?

Surin · #409

SI vous avez recensé les SCPI ayant communiqué une nouvelle valeur d’expertise, je suis preneur, je n’en ai pas vu, parmi les anciennes.

Quant à Primopierre, voici ce qu’ils disent :

Bulletin T2 a écrit :
Les expertises de mi-année sur le patrimoine de ses SCPI, mises en place l’an dernier sur les recommandations de l’AMF, sont reconduites cette année par Praemia REIM France. Les résultats sont en cours de consolidation et vont faire l’objet d’une analyse détaillée durant l’été.

Plus langue de bois tư meurs. On verra à la rentrée.

pogman · #410

Courrier reçu vendredi en vue d’une assemblée extraordinaire.

Divers points seront à voter permettant pour la plupart d’aller dans le sens de faciliter les demandes de retraits en-cours…. Il faut que je regarde cela plus en détail car ces points me semblent tout sauf anodins.

Certains associés ont pu lire le courrier de façon approfondie ?

Olivier

Surin · #411

La société de gestion semble préparer l’avenir en mettant les statuts en corrélation avec la réglementation, ce qui est très étonnant est qu’ils aient à le faire. Il faut croire que précédemment, les statuts ne permettaient pas d’utiliser un fonds de remboursement ou abandonner le mécanisme de capital variable.
La société de gestion met en place et fait voter un fonds de remboursement, néanmoins, comme le précise le Conseil de Surveillance :
"Toutefois, la Société de gestion nous indique ne pas avoir l’intention de le doter pour le moment."
Voilà, tout ce tintouin pour arriver à des non-décisions. On attendra d’être dans le mur pour réagir, l’anticipation ne fait pas partie des problématiques de Praemia, les problèmes de liquidité encore moins car concrètement, ils ne font rien.

A propos de la baisse de la valeur nominale, ça ne change rien, ce sont des vases communiquants : on la diminue tout en augmentant la prime d’émission, le prix de part étant la somme des deux. Par contre c’est la porte ouverte à de nouvelles baisses de prix de part puisqu’il y avait une sorte de plancher à 150 € dû aux statuts (et à cette valeur nominale de 150 €).

Greyna · #412

Il ne faut pas oublier que doter un fonds de remboursement ça implique pour la société de gestion de faire vendre des immeubles à la SCPI et donc de réduire le flux de loyers encaissé par celle-ci. La société de gestion touchant une commission de gestion assise sur les loyers, baisser les loyers de la SCPI c’est baisser son CA à elle.

Dans un contexte de CA qui doit déjà être compliqué (=les droits d’entrée encaissés doivent être proches du néant pour Praemia au vu de la collecte anecdotique), permettre un fine à des investisseurs de sortir de la SCPI en dotant un fonds de remboursement c’est mettre son CA encore plus sous pression.

Bref, l’intérêt de la société de gestion (ici Praemia mais le cas est sans doute identique ailleurs) c’est que les gens restent scotchés avec leurs parts pour le moment.

Loustouille · #413

La limite des 150 €, c’était pas seulement leurs status, c’était la réglementation jusque très récemment. Un décret est passé en juin ou juillet pour supprimer ce montant minimum. De fait une SCPI ne pouvait pas baisser son prix de part sousles 150 €.

Thortue · #414

L’AGE a eu lieu hier. Quelqu’un aurait-il des éléments sur la baisse de part évoquée ici ?

Ça peut faire très mal aux associés encore en place vu l’état de cette SCPI…

pogman · #415

Non mais curieux de savoir aussi même si de toute façon nous sommes scotchés avec nos parts pour de loooooongues années je pense.

Olivier

Greyna · #416

-25 %

Le prix de souscription passe à 126 €.

Ca fait 40 % de baisse depuis début 2023.

Silent · #417

Quand je pense à ces épargnants qui ont souscrit, avec un crédit, et qui se retrouvent collés …
J’ai un ami qui a pris pour quasiment 500K.

Il y a 2/3 ans on m’avait proposé de souscrire à Primovie / Primopierre / Kyaneos, arguant un TRI alléchant. On paye au prix fort la volonté de faire un investissement passif.

Pour moi conceptuellement il y a toujours eu trop d’intermédiaires sur la chaine de valeur et trop de SCPI ont voulu grossir aussi vite que possible au détriment d’une vraie stratégie d’investissement.

"C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignent nus". Warren Buffet

nexus · #418

Il faut en tirer des leçons, car loin d’imaginer que Primopierre décoterait à ce point, son patrimoine était clairement trop concentré. Du grand bureau sur la Défense, aucune diversification géographique, aucune diversification granulométrique, une seule typologie, un paquebot de 3Mds€ sur seulement 72 biens.

La diversification est l’immense avantage d’une SCPI par rapport à un achat direct. Primopierre est le contre exemple de ce vers quoi il faut tendre en investissant dans des SCPI.

Dernière modification par nexus (05/10/2024 10h04)

Surin · #419

J’étais parmi ceux qui pensaient que cette capacité d’investissement permettait à Primopierre d’aller sur des bien inaccessibles aux autres, lassé de voir les Blackstone et compagnie (Morgan Stanley, Blackstone, Tishman Speyer) chiper des biens comme l’immeuble Lumière ou autres, non sans partir avec des plus-value se chiffrant en centaines de millions d’euros quand ce ne sont pas des milliards.
En réalité les fonds américains ont su acheter ces biens quand ils étaient seuls à en avoir la capacité et les ont revendus à des SCPI gavées de liquidités mais aux société de gestion et personnel qui les compose incompétents pour analyser, assumer et gérer ces mastodontes.
https://ingridnappi.com/wp-content/uplo … -bercy.pdf

Résultat l’immeuble Lumière est désormais détenu par Primopierre et par exemple un AEW achète une Tour à la Défense en grande pompe à Invesco Real Estate et elle perd plus de 50 % de sa valeur quelques années après.
2014 :
https://www.defense-92.fr/immobilier/in … ique-17566
2018 :
https://www.defense-92.fr/economie/aew- … tate-58875

Dernière modification par Surin (05/10/2024 11h40)

Sisco2117 · #420

oui 3 Mds € sur 72 biens VS épargne pierre 3 Mds € sur 500 biens, on comprend mieux le sens des mots diversité et granulométrie sans même parler géographie.

corsaire00 · #421

40% de baisse sur une SCPI de cette taille lorsque d’autres maintiennent le prix de part sur la même période m’amène à me poser de nombreuses questions sur la société de gestion indépendamment d’une concentration du portefeuille sur une zone géographique qui rencontre plus de difficultés que d’autres.

Conceptuellement, j’ai du mal à envisager que ce soit la seule cause d’une telle déconvenue.

pogman · #422

Silent, le 04/10/2024 a écrit :
Quand je pense à ces épargnants qui ont souscrit, avec un crédit, et qui se retrouvent collés …
J’ai un ami qui a pris pour quasiment 500K.

J’ai aussi acheté du Primopierre à crédit (entre autre) et je suis donc collé pour encore au moins 4 ou 5 ans à mes parts de cette daube MAIS je me dis que le plus important n’est pas le prix de la part.
Tant que les loyers servis restent à peu près au même niveau chaque trimestre c’est le plus important.
Aujourd’hui, les loyers trimestriels me permettent de couvrir les 2/3 du remboursement du crédit donc pour le moment il n’y a pas mort d’homme dans mon cas.

J’espère que les taux baisseront et me permettront de renégocier mon crédit à défaut d’avoir des loyers versés qui augmentent.

Olivier

Surin · #423

Votre message est étrange. Votre délai de 4 ou 5 ans est une estimation personnelle, relevant du doigt mouillé. Considérez que vous êtes scotché tout court.
La baisse de prix de part de près de 40 % est finalement inférieure à la baisse du dividende qui elle est de plus de 40 % en 4 ans.
La tendance se suivra, au vu de la dette qui prend une propension de plus en plus importante, au fur et à mesure de la baisse des valeurs d’expertise, non terminée.
Il n’y a rien à tirer de positif ni à relativiser, l’avenir à court terme étant toujours sombre en particulier pour cette SCPI, qui aura permis à son gestionnaire de maximiser les commissions.

corsaire00 · #424

Je suis en phase avec le message de SURIN.

Par nature, il s’agit d’un investissement long terme.
Il n’y a plus qu’à croiser les doigts qu’avec le recul à venir du télétravail et la baisse des taux la situation s’améliore sur les prochaines années
A titre personnel, cependant je considère que les dégâts sont énormes avec un investissement à déprécier de façon massive, une illiquidité quasi totale, un rendement qui sera probablement limité sur les prochaines années pour les investisseurs avant 2023.

J’ai un ordre de vente en attente d’exécution depuis juillet 2023 que je vais retirer compte tenu du nouveau prix de part car je considère qu’à ce niveau nous sommes proches des plus bas.
Si l’hémorragie du prix de parts se poursuit, il pourrait être intéressante de s’interroger sur certains sujets
Je table une normalisation du marché des SCPI sur un horizon à 3 ans avec la baisse des taux et la hausse des rendements en faciale (en lien avec la baisse des prix de parts).
D’ici 7 à 10 ans, je table sur un rebond de 30 à 50% du prix des parts de PRIMOPIERRE.

Loustouille · #425

Faut espérer que cette baisse vide le carnet de vente. Car pour le moment au rythme de collecte actuel, il faudrait 38 ans pour éponger toutes les démandes de rachat.

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Oui, complètement (avis positif)

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