Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

J’ai lu ce topic et tout ça ne m’étonne pas.

La santé n’est pas du tout une thématique porteuse en France. C’est pire que défensif, c’est déflationniste.

Comme la Sécu et l’Etat sont les payeurs in fine de toutes les prestations type EHPAD, clinique, etc., ils sont maîtres des tarifs. Et ils font tout pour les comprimer. Quand ils ne décident pas de faire la guerre à ceux qui auraient le malheur de "faire des bénéfices" : L’État en guerre contre les bénéfices des cliniques | Contrepoints
Vous connaissez beaucoup de secteur où l’Etat décide de bastonner ceux qui font des gains de productivité et permettent de contenir le prix de prestations qui sont facturés à la collectivité au final?

Non seulement les tarifs sont encadrés, mais l’offre est malthusienne.
Il y a des départements entiers où il n’y a pas de projet de construction d’EHPAD et où il n’y en aura sans doute pas voire plus jamais. Quant aux cliniques privées, l’Etat leur fait la guerre depuis des décennies, surtout pour préserver les mammouths hospitaliers hyper endettés, voire en créer de nouveaux. D’où des recompositions incessantes ces dernières années (rachat de Générale de santé, fusion Vitalia/Vedici…).

Oubliez les maisons de santé et autres : ce sont de gros zinzins hypersubventionnés, avec des projets hyper précaires au final (si ça se passe mal, les professionnels de santé dégagent aussi sec. et ça arrivera quand les ARS trancheront dans leurs aides, un jour ou l’autre).

Last but not least, sur le versant immobilier, les rares choses qui se construisent n’ont forcément besoin d’investisseurs extérieurs pour les murs. Près de chez moi, une clinique gigantesque est entrain d’être construite : le groupement à but non lucratif qui construit a préféré emprunter une somme considérable, avec la garantie des collectivités. C’est dire.

Pour les équipements de plus petite taille, ce sont les professionnels eux-mêmes qui préfèrent être propriétaires de leurs murs, c’est une forme d’optimisation fiscale.
Et pour les maisons de retraite, il y a la niche fiscale pour les particuliers (censi bouvard ou lmnp)… Les promoteurs doivent certainement préférer les particuliers pieds et poings liés par un bail commercial à une SCPI à 1md€ de capital qui acheterait la MDR d’un seul tenant et aurait un pouvoir de négociation autrement plus costaud aux renouvellements de bail!

Bonjour,

Surin a écrit :

A noter que malgré ce que Primonial annonce sur ses BT, les valeurs actualisées de réalisation et reconstitution ne sont pas disponibles sur leur site. Je leur ai adressé un message puisqu’ils se vantent de répondre sous 48h, cela fait une semaine, aucune réponse.

Je suis allé faire un tour sur le site de Primonial vendredi soir, et j’y ai trouvé, dans la page de présentation de chacune des SCPI, les valeurs de réalisation suivantes (aucune valeur de reconstitution); étant donné qu’elles sont différentes des valeurs 2015, j’imagine qu’elles ont été mises à jour suites aux expertises 2016:

- Primovie: 169.12€ (site), 167.9 (RA 2015)
- Primopierre: 170.18€ (site), 167.6 (RA 2015)
- Patrimmo commerce: 171.99€ (site), 172.88 (RA 2015)

Je ne suis pas investi sur les SCPI de chez Primonial (ce n’est pas ma SG préférée), et dans la perspective de fonds euros agonisants je me pose la question d’en prendre une petite louche sur mon contrat Spirica (sachant que le fond euro immobilier a donné un rendement encore satisfaisant en 2016 mais qu’il vient d’être fermé pour un nouveau fonds aux performances inconnues, et que je suis conscient que dans un contrat d’AV, fond euro et SCPI ne jouent absolument pas dans la même catégorie, que ce soit en terme de risque ou de liquidité):

- Primopierre: pas beaucoup de réserves, mais un résultat net relativement constant ces dernières années et une distribution d’environ 5% malgré un TOF en forte baisse (ont-il puissé dans les réserves en 2016 ? Il n’y en avait de toute manière pas beaucoup). Patrimoine concentré en IDF (mais peu à Paris intra-muros). Plus gros inconvénient selon moi: un patrimoine concentré sur de très gros immeubles, il suffit qu’un gros locataire donne son congé comme début 2016 pour le TOF s’effondre. On dit que le marché des bureaux franciliens est saturé, mais on lit aussi que le demande placée augmente depuis fin 2016… ? Etant déjà bien investi en bureaux, je passe mon tour.
- Primovie: elle est "à la mode" (ce qui n’est pas forcément un avantage). TOF élevé, ne peut que baisser. Peu de réserves. A priori les baux signés devraient être longs et donc le TOF relativement stable, on ne déménage pas un EPHAD, une clinique ou un bureau médical tous les quatre matins. Après des mois difficiles où la SG investissait dans des bureaux en régions (!), elle s’est bien recentrée sur son cœur de cible, les EPHAD avec l’achat de gros portefeuilles vendus par des foncières. Mais LA question: à quel rendement ? Réponse en Mai dans le rapport annuel 2016, donc trop tard… A plus long terme: quid de la soutenabilité du prix des EPHAD (donc en particulier du loyers) avec la baisse généralisée du montant des retraites ? (bon cela dit, à plus ou moins long terme, nous sommes tous… dans un EPHAD ).
- Patrimmo commerce: là aussi peu de réserves, mais un résultat net qui baisse finalement peu au fil des ans, un TOF au top ce qui me semble une performance sur un marché aussi volatil que les murs de commerce, un patrimoine plutôt provincial mais assez bien répartis dans tous les segments (boutiques de centre ville, galeries, retail park), une bonne mutualisation, moins de souscriptions que les deux autres donc moins de pression pour investir la collecte, et un prix de la part finalement assez sous-côté par rapport à la valeur de reconstitution… Bref, ça ne me paraît pas la moins intéressante des trois, bien que bizarrement ce soit apparemment la seule dont la valeur de réalisation ait diminuée en 2016. Mais "selon la rumeur" sa revalorisation serait moins élevée que celle des deux autres… ?

Et bien sûr, pour les 3, il faut tenir compte du peu d’historique de Primonial pour la gestion de SCPI (mais cela fait longtemps qu’ils œuvrent dans l’immobilier professionnel). Ce qui est certain, c’est qu’après cette revalorisation (si elle a bien lieu), il sera trop tard: la DVM va perdre 0.3 point.

Sinon ils gèrent aussi une SCI disponible dans certains contrats d’AV et qui a l’avantage d’être peu chargée en frais (2%), plus liquide (en théorie) et qui délivre autour de 4-4.5% brut; comme elle comporte aussi pas mal de SCPI "maison", son cours va probablement augmenter lui aussi (bien plus modérément). A envisager pour du moyen terme.

Surin a écrit :

Je reviens sur ce point:

cat a écrit :

** un fort levier (1.4) à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire)

Déjà pouvez-vous m’éclairer, concrètement ça veut dire quoi ? 1,4 de quoi sur quoi ?
On a 108 millions d’euros de trésorerie et on s’endette ? Où est le surinvestissement ?
Ce que je comprends c’est qu’on est endetté donc on paie des intérêts (combien d’ailleurs et sur quel montant ?) et on a 108 millions qui dorment ou ne doivent pas rapporter beaucoup mais dîtes-moi si je me trompe et svp ne me répondez pas: "on verra dans le rapport annuel". Sinon c’est pareil, c’est qu’ils en disent trop ou pas assez.

L’effet de levier est calculé conformément à la directive AIFM. Il est calculé selon deux méthodes : la méthode brute et la méthode de l’engagement.
Voilà comment Immorente le présente : L’effet de levier  calculé selon la méthode brute au sens de la Directive AIFM correspond à la valeur vénale du patrimoine de la SCPI (hors disponibilités) augmenté du nominal des swaps de taux d’intérêt et divisé par sa valeur de réalisation. Fin 2016, il était égal à 1,17 pour Immorente 2016.
L’effet de levier calculé selon la méthode de l’engagement ne prend pas en compte les swaps de taux d’intérêt. Fin 2016, il était égal à 1,15 pour Immorente en 2016,
Si on applique la méthode de l’engagement à Primovie 2016 , on obtient un effet de levier de 1,0236 (valeur vénale : 852 878 614,54 € / VR : 833 234 344,61 €). Je ne comprends pas leur chiffre de 1.3 au T4 2016 et 1.4 au T4 2017, pour moi, c’est certainement une erreur.
En fait pour mesurer l’endettement, je préfère le ratio LTV (Loan to Value) présenté fréquemment dans les SIIC qui est égal à Dette nette / valeur du patrimoine , pour Primovie 2016  = (100 000 000 - 67 828 824,46)/  852 878 614,54 € soit 3.77%, ce qui est extrêmement faible comparé au LTV des SIIC avoisinant 40%.
Le taux d’endettement défini généralement dans les statuts de la SCPI se fait par rapport à la valeur comptable des actifs. Pour Primovie 2016 , il est égal à 100 000 000€ /  806 342 456,84 € , soit 12,40%. Le taux max autorisé est de 30%

Après pour mesurer l’incidence de l’endettement sur la rentabilité , c’est une autre histoire avec comparaison de la rentabilité économique et de la rentabilité financière…

Allez je m’essaie à l’exercice du commentaire (non exhaustif) de Rapport Annuel 2017:

A titre liminaire, je n’arrive décidément vraiment pas à me faire à la manière de communiquer de cette société de gestion… J’ai l’impression qu’ils se bornent à toujours "maquiller" voire même parfois carrément magouiller pour se montrer sous la meilleure lumière. Alors qu’il suffit de donner les informations aux associés et d’expliquer les choix (parfois même les erreurs) qui ont été faits. 
Ce n’est pas comme si la SCPI parfaite existait en plus…

Voici déjà la liste des points que j’ai repéré à première lecture et que je veux approfondir:

- Page 3: "Le poids des actifs loués à des opérateurs de la santé, de l’éducation et de l’hébergement des seniors s’élève à 58% en fin d’année."
- Page 3: "Le taux d’occupation financier s’établit à un niveau élevé de 98,8% au 31 décembre 2017" (on retrouve l’info page 6) On en a déjà parlé, ce chiffre n’est pas cohérent.
- Page 3:  "renouvellement de bail particulièrement important : laboratoires Sorin Clamart"
- Page 6: "Notes : Les bureaux dont les locataires sont majoritairement des opérateurs du secteur de la santé sont inclus dans la typologie « santé ». Nous avons considéré ici que les actifs de bureau Optima et Cap de Seine, qui représentent respectivement 3,10% et 9,6% du total de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2017, étant majoritairement loué à divers opérateurs du secteur de la santé, sont inclus dans la typologie « santé »." (on retrouve l’info page 9)
- Page 10: En terme de surface, sur les 541 048 m² du patrimoine immobilier de Primovie, 19 068 m² étaient vacants au 31décembre 2017, soit un taux d’occupation physique de 97 %. En réalité, 96,5%.
- Page 10: détail sur les trois plus importants locaux vacants (Kadence, West Plaza et Coeur Défense) : surface et loyer annuel potentiel (vérifier si les chiffres ne sont pas "gonflés" ou au contraire minorés afin de faire diminuer la vacance financière)
- Page 11: deux congés Korian
- Page 12: gros entretien pour West Plaza (on espère qu’ils ont trouvé un locataire)
- Page 26: lignes Clever et West Plaza (pas compris)

Y a plus qu’à regarder tout ça en détail ! Mon analyse de ces différents points:

- Laboratoires Sorin Clamart:
Il s’agit de la SCI Clamart Vie, achetée le 13/05/2016.
En lisant le rapport du T2 2016, on trouve "Cet ensemble livré en 2009 regroupe les activités de recherche et de production du Groupe Sorin en matière de pacemakers et de défibrillateurs. Le Groupe Sorin est leader européen dans le domaine des technologies liées au traitement des maladies cardiovasculaires. Le bâtiment est certifié HQE Exploitation et toujours sous garantie décennale jusqu’en septembre 2019."
A priori bail de 9 ans, renouvelé pour 2018 donc, pas de souci de ce côté.

- Immeubles "Cap de Seine" et "Optima" inclus dans la catégorie Santé:
Acquisition du 7/12/17 pour Optima, du 5/12/17 pour Cap de Seine.
En lisant le rapport T4 2017, on trouve listés comme locataires pour Optima "FNAC, AGFA, Banque Populaire, Suez…" et pour Cap de Seine "Docaposte, Essilor, Sofinco, CPAM…".
Pas d’informations plus précises sur le détail des loyers/surfaces louées.
Sans plus de détails, je trouve que l’inclusion de la totalité de ces 12,7% de loyers dans la section "Santé" est complètement arbitraire et permet à la SG de gonfler artificiellement les chiffres.
Pour moi, le chiffre de "58% acteurs de santé" est donc volontairement surévalué.

- Deux congés Korian:
Korian Clavette acquisition du 09/12/13. Korian Cenon acquisition du 28/02/14.
Pour Korian Cenon, lecture du Rapport T1 2014: "Les baux, signés entre 2010 et 2012, sont d’une durée de 12 ans."
Pour Korian Clavette, lecture du Rapport T4 2013: pas d’informations sur le bail (mais il s’agit d’une clinique, donc sans doute une bail de longue (voire très longue) durée, non?).
Que s’est-il passé? Aucune information à ce sujet.

Dernière modification par Lautho (31/05/2018 15h54)

Voici arrivé le bulletin 3T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution de 2.30€/part ce trimestre comme au 1T et au 2T. La diminution de la distribution sur l’année semble se préciser (rappel : 9.56€/part distribués l’an dernier);
* (petite) collecte : 94M€, investissement : 9M€ mais bizarrement la trésorerie est passée de 157M€ à 88M€ => remboursement anticipé d’une ligne de crédit? (conjecture de ma part, pas d’information à ce sujet dans le bulletin);
* investissements : 4 crèches en Allemagne avec des baux longs (15 et 20 ans). D’autres investissements dans le coeur de cible de la SCPI sont visiblement à l’étude pour la suite (est notamment évoqué le partenariat avec CAREIT et Korian souligné dans mon message précédent);
* un TOF qui remonte enfin à 97.7% (avec encore 1.3% de locaux occupés sous franchise). Les plus grosses surfaces vacantes sont toujours les mêmes (depuis 1 an) : les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence (quelques 2000 mètres carrés loués depuis le 2T pour ce dernier).

Mon avis rapide :
* le TOF se rétablit à un niveau plus raisonnable mais avec toujours les mêmes ensembles de bureaux vacants (pourtant d’après le BT "dans des secteurs attractifs");
* peu d’investissements ce trimestre, j’espère juste que cela ne présage pas une série d’investissements peu appropriés au dernier trimestre;
* la collecte est de mon point de vue au bon niveau pour une SCPI de cette importance (un peu en dessous de 100M€).

Avec un peu de retard, j’ai "fait mes devoirs": lecture du rapport 2019, du bulletin du T2 et de cette file.

Je suis un peu pessimiste sur l’avenir de cette SCPI. Plusieurs choses me chagrinent, qui ont déjà été plus ou moins évoquées ici; je vous les livre:

- les revenus locatifs s’effondrent de près de 10% (par part)
- le résultat net baisse presque autant malgré la substantielle "remise" sur les frais de gestion consentie par la SG
- la distribution baisse elle aussi, moins que le résultat mais c’est uniquement en piochant dans le RAN qui est maintenant pratiquement à zéro - cet artifice ne pourra donc pas se reproduire -
- Pas trop d’espoir non plus du côté de la réserve de plus-value (ce qui n’est pas anormal pour une SCPI plutôt "jeune")
- La SCPI est déjà plutôt assez endettée, il ne va pas être possible d’augmenter beaucoup l’effet de levier (et ça ne me semble d’ailleurs pas souhaitable)
- Le TOF est autour de 95%, ce qui n’est pas si mal; là non plus pas de gros espoir de faire entrer des loyers supplémentaires

=> bref, à mon sens ça va maintenant être très difficile pour la SG de maintenir la DVM, il n’y a plus aucun levier à actionner. D’ailleurs le CS, pourtant un modèle de "transparence" et de "bienveillance" à l’égard de la SG, s’en émeut lui même et écrit :"Le Conseil de Surveillance s’interroge sur la capacité à maintenir dans la durée ce taux de distribution, sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cession". Si même eux s’interrogent… !

- on notera au passage qu’en 2019 les produits des placements financiers ont compté pour 2.2M€ dans le résultat, ce qui compte tenu des taux extrêmement faibles, semble donner une idée du montant énorme de la trésorerie non investie pendant l’année (ça fait maintenant quelques années que la SG n’arrive pas à investir la collecte pléthorique dans des délais raisonnables)… peut-être une explication à la faiblesse des revenus. On pourra aussi noter l’importance des investissements en VEFA, qui décalent la perception des revenus de plusieurs mois (dommage que le calcul du TOF n’en tienne pas compte) et peuvent expliquer la faiblesse temporaire des revenus.
- les valeurs de réalisation et de reconstitution augmentent un petit peu, mais outre que la part soit déjà correctement valorisée (le prix d’achat est sensiblement égal à la valeur de reconstitution), toute revalorisation impliquerait une baisse du rendement => une revalorisation pour ne pas diluer les anciens associés semble peu probable à court terme
- Toujours 27% de bureaux, pas du tout dans l’optique de cette SCPI, dont plus de 8000 m2 concentrés sur deux immeubles franciliens "localisés dans des secteurs attractifs" selon la SG: pourquoi ne se louent-ils pas alors ?
- Une chose qui me chiffonne, c’est que la SG ne communique jamais sur le rendement des actifs dans lesquelles elle investit. Bon c’est vrai que sa concurrente directe (que tout le monde aura reconnu) ne le fait plus non plus depuis le début de l’année, toutefois cette dernière donne le rendement moyen de ses acquisitions 2019 qui est de 6.40% triple net. Je m’étonne donc des 4.0% à 5.0% indiqués par Primonial pour le marché des actifs de santé et d’hébergement: soit ils sont mauvais, soit leur concurrent est meilleur…
- seul point positif, le bulletin du T2 indique que la SG a enfin décidé d’investir dans de grosses opérations de plusieurs dizaines de millions d’€ et à priori dans le "scope" d"investissement (santé/social/hébergement), ce qui paraît plus adapté à sa capitalisation que la "dentelle" à laquelle elle nous avait habituée (une crèche par ci, une petite clinique par là…). Du coup la trésorerie serait retombée à moins de 100 M€: d’un côté cela est rassurant, mais d’un autre côté si la DVM ne s’améliore pas alors que la collecte est investie, c’est là aussi un levier de performance qui s’évanouit…
- dernier point qui me soucie, cette phrase du rapport du CS: "Les perspectives de collecte annoncées par la Société de Gestion amène celle-ci à nous annoncer une augmentation du capital maximal statutaire, qui serait porté à 3,5 milliards d’euros. Le Conseil de Surveillance appelle à rester vigilant quant à l’adéquation collecte-investissements performants". Donc il s’agit d’adapter le plafond du capital (et donc les investissements) à la collecte, et non l’inverse ! Cette phrase, plus que toute autre, donne un éclairage cruel sur la considération que la SG porte aux intérêts des associés historiques. Disons-le tout net: je pense que cette SCPI collecte (beaucoup) trop et que la SG n’est plus en mesure de la gérer convenablement (c’est-à-dire de réaliser des investissements qualitatifs et en ligne avec les objectifs patrimoniaux affichés).

Bref, je pense que Primovie est à la croisée des chemins: avec la livraison des VEFA et la diminution de la trésorerie non investie, soit les revenus s’améliorent rapidement (disons d’ici fin 2020) et on pourra alors parler d’une mauvaise passe transitoire, soit la situation ne s’améliore pas et à mon avis elle ne remontera jamais.

Je possède une petite ligne de cette SCPI logée dans un contrat de capitalisation il y a 5 ou 6 ans; avec la petite décote à l’achat et l’augmentation du prix de la part, je suis presque à l’équilibre (sans parler des loyers perçus). Je vais donc scruter avec attention les indicateurs d’ici la fin de l’année, et me prépare à devoir prendre une décision désagréable (pour autant qu’il y ait à cette date d’autres opportunités d’investissement plus attirantes, ce qui reste à confirmer).

Prix de souscription: 203 €
Valeur de reconstitution calculée cet été (source Primonial >>> je dirige un cabinet de CGP): 190,67 €
Soit 6,47 % de surcote.

1. Les 47 % d’immo sont vrais (46,9 % exactement). Source: Spirica (je suis CGP) lors de la présentation des rendements des fonds Euro pour 2023. Vous les verrez sur le reporting au 31/12 quand il sortira.

2. Comment ils ont fait pour la perf ?
Trois moteurs:
-La compta un peu spéciale des fonds Euros permet de ne pas matérialiser les moins values latentes sur les actifs immo tant que pas vendus. Donc ils n’ont pris en compte que les revenus encaissés (loyers) sur les SCPI, et pas les moins values latentes. Pour les SCI en revanche pas le choix, mais ça représente peu.
-Les autres actifs ont carburé (un peu moins de 40 % d’obligations + une dizaine de pourcents de non-coté et d’actions cotées, le solde étant du cash)
-Selon leurs termes ils ont "fait appel à l’actionnaire", donc je comprends que probablement les frais de gestion n’ont pas été pris ou en tous cas pas totalement.