CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

Lopazz, je ne dis pas ça que pour vous, mais en général: C’est toujours la même chose. Il y a toute une catégorie de gens qui réfléchissent en "oh, regardez comme ça baisse !" Je vous invite à aller lire la file BwLpg, c’était exactement comme ça également.

Vous pouvez éventuellement lire ce post qui vous indiquera que nous avons donc des avis radicalement opposés: BW LPG : viens faire un tour sur mon tanker ! (2/3)
Je note toutefois que lorsque le cours avait bien monté, après qu’on soit passé par les:

Corran a écrit :

La descente aux enfers continue, encore -12% aujourd’hui

Je n’ai obtenu absolument AUCUNE réponse à ce message:

Mevo a écrit :

Je suis curieux: 6 mois après, ceux qui pensaient que le momentum ou autre ne se prêtait pas à l’achat de titres BW Lpg cet été, en pensent quoi maintenant ?

Quoique j’ai un léger doute sur votre honneteté envers vous-même dans ce que vous écrivez.

Lopazz a écrit :

je ne crois pas qu’il existe de "bon rapport qualité/prix".

Mais pourtant:

Message #339 file portefeuille Lopazz a écrit :

Je continue à vendre tout ce qui me paraît surévalué … [longue liste] … J’assume donc mes opinions jusqu’au bout et je n’achète rien pour le moment.

Dois-je comprendre que les actions peuvent être SUR-évaluées mais en aucun cas SOUS-évaluées ?

Lopazz a écrit :

Quand les bonnes boîtes se payent cher, à mon avis, c’est pour une bonne raison.

Ah non, autant pour moi. mais pourquoi diable avoir vendu ce qui vous paraissait surévalué alors ? Est-ce là une admission que vous avez eu un accès de folie en le pensant et en agissant en conséquence ? (Tout ceci n’appelle biensûr pas vraiment de réponse)

Vous savez ce que je trouve drôle et que je suis en train de penser: Si on prenait tous les gens avec ces raisonnements, qu’on les mettait dans une pièce et qu’on mettait en vente des billets de 100 Euros, les gens se rueraient dessus lorsque ça monte à 150 ou 200 Euros, et n’en voudraient pas lorsque ça baisse à 50 ou 20 Euros.

Bref, vous êtes libre d’avoir vos opinions, et vous les avez exprimées. C’est sans doute bien d’avoir des visions opposées.

Lopazz a écrit :

On parle ici d’une boîte qui fait son beurre sur le différentiel entre taux de capi et taux de financement

Absolument, ça s’appelle une "fonçière"…

Sears principal locataire de CBL ? Certainement pas ! J’avais fait la comparaison des surfaces par rapport à SPG pour également montrer la pertinence de ce genre d’argument pour bâcher spécifiquement CBL:
CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA
Et si vous regardez la liste des 25 principaux locataire en terme de revenus, vous verrez que Sears n’y apparait pas (au mileu du message d’IH): CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

Pari tenu pour le total return VNQ/CBL revenez vers moi le 23 mars 2020 pour me tanner d’à quel point vos arguments étaient imparables. Laissons tomber la volatilité par contre, surtout qu’on peut argumenter que la volatilité est très positive quand on gère activement.

Mevo a écrit :

(…) aujourd’hui c’est au tour de JC Penney d’annoncer qu’ils ont en projet de fermer 130 à 140 magasins (soit 13 à 14% de leur parc). On ne sait pas encore lesquels, on aura la liste après qu’il aient prévenus les salariés concernés. Donc, impossible de savoir combien sont chez CBL sur la 60aine d’emplacements loués à JC Penney (la liste devrait être publiée en mars).

J’ai comparé la liste des magasins JC Penney qui vont fermer (source) avec le portefeuille de CBL et je ne trouve que 2 malls concernés (j’espère ne pas en avoir omis) : Jasper Mall à Jasper en Alabama et Eastland Mall à Bloomington dans l’Illinois (qui subit aussi la fermeture de Macy’s). Pour reprendre les informations de Mevo, cela représente 3,3 % des emplacements JC Penney de CBL (2 sur 60) contre 13,5% (138 sur 1021) de fermetures pour JC Penney dans son ensemble. Cela pourrait signifier que les emplacements de JC Penney chez CBL sont "meilleurs" que les emplacements JC Penney dans leur ensemble et donc dans des malls concurrents. Attention, il peut y avoir d’autres critères qui interviennent comme l’échéance des baux.

Okavongo: Excellent boulot, bravo. Le soir même de l’annonce de la fermeture des magasins JC Penney, il avait été annoncé par Bloomberg que CBL disait qu’ils n’en avaient qu’un. J’aurais dû poster l’info, mais je ne l’ai pas fait (je crois que quelqu’un m’avait énervé ce jour là )

According to Bloomberg, CBL investor relations claims it has just one store that’s impacted and the company has already been working on redevelopment plans.

Peut-être que ce serait donc en fait 2, mais ça reste asssez un "non évènement".

AJE: Eh oui, on en revient à la problématique de fond: L’offre et la demande.

Tiens, un article sympa (avec un biais positif sur CBL) vient de sortir sur SeekingAlpha:  Why I Am Long CBL & Associates - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

Je me permet de poster ici une image intéressante qui en est tirée:

Lol AJE, un calcul ne peut pas être "optimiste", il est juste ou il est faux. Je n’ai pas vérifié les chiffres. Si vous avez fait le calcul, indiquez vos chiffres, ou mieux, détaillez le calcul.

La presentation parle de net total debt et 4,969mds de dette.
Je connais pas la difference entre net debt et debt. C’est peut etre l’explication

F.O: Juste pour votre culture:
"Dette", c’est la dette (oui, explication impressionnante, je sais).
"Dette nette", c’est la dette à laquelle on déduit le cash ou quasi cash (investissements court terme très liquides) disponibles.

Si vous avez 100 de dette, mais vous avez 90 de cash sous la main, votre "dette nette" n’est que de 10, ce qui est logique vu que vous pouvez rembourser 90 de votre dette sans problème.

AJE a écrit :

Je ne sais pas bien, à chaque fois que je refais les calculs il y a des petits écarts.

Là, c’est qu’il faut changer la calculatrice…
Ou alors c’est le bonhomme qui entre les chiffres qui est en cause

Je n’en ai pas, comme dit au message #185, je n’ai pas regardé spécifiquement ce ratio. En me fiant à vos chiffres, c’est fantastique, CBL est de moins en moins endetté à chaque post

AJE a écrit :

J’aurais calculé un chiffre plutôt autour de 10.

AJE a écrit :

Mon calcul maison indique plutôt 7.1x

AJE a écrit :

Ratio : 6.6

Plus sérieusement, il me paraitrait logique d’ajuster l’EBITDA des éléments exceptionnels s’il y en a (à priori oui, vu que CBL a vendu des malls). Pour comparer les différentes foncières, ce qui est intéressant, c’est de comparer le business récurrent de la société. Je ne sais pas si ça a été fait pour le tableau d’au-dessus (dont je ne suis d’ailleurs pas sûr de la source, a-t-il été fait par l’auteur de l’article SA, ou l’a-t-il récupéré de quelque part, ça n’était pas précisé), mais je vais présupposer que oui.

La différence entre votre chiffre (enfin ça dépend, est-ce que 6.6 est votre "dernier mot" ?) et le tableau peut venir de là.

NOTE: Je vous taquine, mais je trouve ça plutôt drôle, on parle de maths et vous faites comme si vous étiez en train d’essayer de deviner

IH, je trouve ça assez impressionnant de dire qu’ils pensent que ça vaut effectivement $24, mais que "l’ambiance" actuelle justifie une décote de 55% (tout de même !).

Quoique sur un portefeuille diversifié, appliquer des décotes de la sorte par rapport aux risques perçus a un sens. En comptabilité, on applique bien ce principe sur les provisions pour "risque client": On applique à chaque ligne une décote en fonction de la probabilité que le client paye. En général, les clients payent 100%, mais les décotes appliquées servent à compenser ceux qui ne payent au final pas du tout. Si on raisonne sur un seul impayé client, ça parait bizarre, mais sur le nombre, ça marche relativement bien.

55% de décote pour CBL me parait tout de même un peu exagéré, mais bon, ça c’est moi. Et une fois les risques perçus actuels passés (sous réserve qu’ils passent un jour), cette décote va se réduire. Donc si CBL passe la "tempête" et que cette tempête ne devient pas permanente, on est bon, et on a un gros dividende qui tombe tous les trimestres.

Je suis d’accord que 55% de décote semble exagéré.

Mais quelle est la bonne valeur ?

Aujourd’hui on est à 61% de décote sur la NAV, si on prend 30% comme objectif, il nous reste 5$ en gros de progression sur le titre. C’est énorme pour un titre à $9.35 aujourd’hui.

Pour comparaison, Rouse Proprieties (le spin off de malls B de GGP, l’équivalent de WPG / SPG) a été racheté  par Brookfield Assets Management en 2015/16 pour un prix d’environ 12 fois le FFO.

Rouse c’était 35 Malls.
335usd de vente par sf.
1B de capitalisation
1.5B de dette
Ratio : 0.6
4.6% de cout moyen de la dette.

Pour CBL :
400usd de vente par sf
Si on prend CBL à un P/FFO de 12 : on aurait 4.5 de capi pour 4.8 de dette. Ratio : 0.51
Cout de la dette 4.7%

Je n’espère pas que CBL se revende à P/FFO=12, mais un ratio à 6 serait déjà pas mal (soit 14usd par titre).

Lien

Petite précision :
Brookfield était déjà actionnaire à hauteur d’un tiers du REIT avant son rachat. En 2015, la pression sur les malls étaient peut être un peu plus faible qu’aujourd’hui.
Rouse était aussi plus petit, donc plus facile à racheter.
Un rachat par une compagnie privée fait perdre le statut de REIT.

Ceci dit, rien n’empêche d’autres REIT de prendre une participation "amicale" dans CBL ou WPG.

Réponse à Mevo en mode humour : Moi je revends et je mets sur tout sur WPG

Dernière modification par AleaJactaEst (24/03/2017 23h04)

Il faut noter que la moyenne nationale des malls est 341$/sqf (2015). Donc à 400$/sqf, CBL fait plutôt bien.

edit : pas retrouvé la source de cette stat, mais en cherchant un peu plus, ça ne veut pas dire grand chose. Ca varie par secteur (Apple : +4500$/sqf, alimentaire ça descend jusqu’à 200 $/sqf) et par location géographique (rural/ville) d’une telle façon que la moyenne ne nous apprend pas grand chose. Mais CBL est plutôt spécialisé sur des secteurs moins attractifs en terme de location, donc 400$ me parait pas mal cependant.

Dernière modification par Gaspode (25/03/2017 12h29)