Montage optimal pour SCPI avec effet de levier

Quelques remarques/réactions :

- Avez-vous calculé la rentabilité réelle (net) de l’ensemble, en tenant compte de toutes les charges, c’est à dire des frais de comptabilité/AG/etc. ?   (ou alors êtes vous assez courageux pour vous lancer dans une SCI à l’IS sans expert comptable ? .. ou êtes vous du métier ?)
- Quel est l’objectif patrimonial (autre que payer le moins d’impôts possible) de la globalité de ce montage ?
- Quelles sont les SCPI pour lesquelles vous estimez la nue-propriété à 40% seulement de la valeur ?
- Avez-vous vérifié que votre banquier accepterait de financer ceci ?
- Avec un tel montage, la liquidité est nulle pendant 20 ans… Qui seraient les associés de vos SCI ? (Si M. et Mme, quid si "accident de la vie" (divorce…) ?
- Rendement "spot de 5.5% …. de plus en plus ça se rapproche plutôt de 5.0%
- "Le TRI est au minimum de 7.8% …" aussi si le prix des parts et les revenu/part baissent ?

Enfin (surtout), ce projet permet peut-être (selon vos calculs, et avec certaines hypothèses) de dégager 7.8% /an de rendement… mais ce rendement est pour sur 18 k€ (votre apport) investis, et en prenant des risques sur 100k€ en réalité), ce qui n’est pas vraiment extraordinaire, ni même très bon en fait. Les complications générées sont de peu d’intérêt vues les sommes en jeu. Avec 10x ou 20x plus (et un banquier disposé à suivre, ce qui ne sera pas facile à trouver), ce serait à étudier, mais là….

Dernière modification par GoodbyLenine (18/10/2011 10h25)

Mes remarques sur un tel montage (intéressant au demeurant) sont:

- je comprend l’intérêt de la SCI à l’IS (si votre taux marginal d’imposition est élevé), mais je ne vois pas d’intérêt à la SCI IR, sauf dans une optique de transmission du patrimoine qui ne semble pas être votre priorité? Autant détenir la nue-propriété en direct et s’éviter les formalités d’une seconde SCI?

- avec une structure IS, comme l’a évoqué Philippe30, il faut tenir compte de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) qui viendra amputer de 2,5% les loyers,

- les loyers ne devront pas être déclarés par la SCI à l’IS selon les règles des revenus fonciers du particulier, mais en selon les règles BIC, sauf erreur de ma part. Il peut y avoir un écart, par exemple le revenu par part imposable d’Immorente était de 15,88€ en foncier et de 18,45€ en IS en 2010, le tout pour 17,08€ de dividende perçu! Cela complique l’exercice prévisionnel ;

- la liquidation de la SCI à l’IS à son terme supportera le droit fiscal de partage avec les règles d’aujourd’hui (et d’ici vingt ans, son taux changera peut-être encore),

- il est clair que si vous sous-traitez la comptabilité et la fiscalité à un cabinet d’expertise comptable, les coûts seront certainement prohibitifs au regard de l’investissement envisagé. Néanmoins, si vous avez quelques connaissances dans le domaine, et une bonne documentation accessible et à jour, ce n’est pas insurmontable ;

- Dans le contexte actuel, il faut quand même se demander si le risque pris en vaut la chandelle. Vous voulez emprunter à taux variable de 4,5%, susceptible de monter jusqu’à 5,5%. De l’autre côté, le rendement des loyers de SCPI diminuent, ils sont plutôt aux environ de 5,0% (5,5% c’était en 2010) et rien n’assure qu’ils ne vont pas baisser. Novapierre 1, qui a pourtant bonne réputation, a baissé son acompte sur dividende au trimestre dernier, en précisant "Le dividende trimestriel est de 5,40 €, légèrement inférieur au trimestre précédent, compte tenu de la baisse des taux de rendement des murs de magasins" ; cela n’augure rien de bon pour l’avenir.

La marge de sécurité entre coût de financement et rentabilité me semble ainsi trop faible, le montage risque de basculer de l’effet levier vers l’effet de ciseau.

La réflexion est en tout cas digne d’intérêt, l’interposition d’une société au taux d’IS réduit à 15% pouvant effectivement être un levier, avec ses risque et contraintes.

Dernière modification par sijetaisriche (18/10/2011 10h07)

Haribo a écrit :

*CLR : il me semble qu’elle n’est pas percue lorsque tous les associés sont des personnes physiques (voir Contribution sur les revenus de locations (CRL) par exemple). Me trompé-je?

Si SCI IS alors CRL même si personnes physiques.

Haribo a écrit :

*double interêt de la sci IS:
         - réduction du taux d’imposition à 15%
              ET
         - amortissement des usufruits en 20 ans
     c’est la combinaison des 2 qui fait le réel intérêt du montage et permet d’égaliser les flux sur les deux structures (via une reduction de l’imposition totale de 80% dans mon exemple c.a.d une imposition de 5000 euros au lieu de 25000). En bonus cela permet de moins augmenter notre revenu imposable :-)

L’impôt à 15% est dû si votre montage génère un résultat positif sinon aucune imposition comme cela pourrait l’être dans une structure à l’IR
Pour les amortissements de parts de SCPI , je suis TRES dubitatif sur cette possibilité dans une structure IS 
Vous pouvez baisser votre imposition par du déficit foncier via un achat immobilier mais la baisse de l’impot ne doit pas être la priorité de votre démarche patrimoniale

Haribo a écrit :

* couts de gestion : merci de souligner la lourdeur de gestion d’une structure IS pour des sommes engageés "modestes". Je possède les bases théoriques de la compta pour avoir suivi le programme d’une ecole de commerce cependant je reconnais que je n’en ai aucune expérience pratique. Par ailleurs les couts de création et de liquidation ne sont pas négligeables et peut-être rédhibitoires pour la somme considérée. Je vais essayer de creuser la question.

Passez par un comptable obligatoirement car il engage sa responsabilité et limite vos problèmes avec les services fiscaux , chacun son metier…….

Philippe

sijetaisriche a écrit :

Vérification faite, au temps pour moi (et Philippe30 du coup…): si tous les associés sont des personnes physiques, une SCI à l’IS ne semble pas devoir supporter pas la CRL en application de l’article 234 terdecies du Code général des Impôts. Sa lecture n’est très pas limpide, mais vous aurez confirmation assez claire  dans le Bulletin Officiel des Impôts 5L-3-06: "La CRL due par les sociétés ou groupements relevant du régime fiscal de l’article 8 du CGI est également supprimée lorsqu’aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun".

Je suis gérant de SCI à l’IS je peux voir garantir que je paye la CRL.
Comptabilité tenu par un expert comptable   

La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

CRL des SCI soumises à l’IS

Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qui sont aussi redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL), les versements sont concomitants à ceux effectués pour l’IS. Le calendrier de paiement est donc identique à celui prévu pour l’IS. L’acompte de CRL est calculé par l’entreprise et payé simultanément lors du versement du quatrième acompte d’IS à partir du relevé d’acompte n° 2581-SD. Le solde de la CRL est réglé au plus tard lors du versement du solde d’IS à l’aide du formulaire déclaration d’assiette et de paiement du solde de la contribution sur les revenus locatifs n° 2582 - SD.

sijetaisriche a écrit :

Je crains qu’il n’y ait méprise, il ne s’agit pas d’amortir les parts de SCPI, mais seulement l’usufruit temporaire tiré de ces parts et porté par la société soumise à l’IS.

De ce côté, il n’y a pas de doute, il faut comptabiliser un usufruit temporaire en immobilisation incorporelle (solution privilégiée par la Compagnie nationale des Commissaires aux comptes - Cf. position exprimée dans le Bulletin CNCC n°158 de juin 2010), qui est à amortir sur sa durée d’utilisation, en l’espèce la durée contractuelle au-delà de laquelle s’éteint l’usufruit.

Je n,’ai pas les compétences pour vous répondre.

Philippe

sijetaisriche a écrit :

Aaargh….. retour à la position de départ et Philippe30 a bel et bien raison. Une SCI soumise à l’IS ne relève plus de l’article 8 du CGI, je me le suis fait confirmer par un fiscaliste.

Hi hi ……

Avez-vous vérifier si j’ai bien raison pour l’amortissement car à mon sens et je m’étais renseigné , on ne peux pas faire d’amortissement pour des SCPI même si c’est de l’immobilier derrière , il s’agit de parts sociales.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Avez-vous vérifier si j’ai bien raison pour l’amortissement car à mon sens et je m’étais renseigné , on ne peux pas faire d’amortissement pour des SCPI même si c’est de l’immobilier derrière , il s’agit de parts sociales.

Philippe

Je n’ai aucun doute là dessus, ni fiscal, ni comptable. Mais je le répète, l’amortissement ne porte pas sur les parts, mais sur le seul usufruit temporaire de parts démembrées.