Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Le promoteur a sans doute fait appel au crowdfunding qui lui coûte plus cher que la banque pour des raisons éthiques et pour favorier l’essor d’un nouveau capitalisme participatif

Une banque qui finance un projet bancal ou un promoteur en difficulté peut être attaquée pour défaut de conseil mais une plateforme de crowdfunding prend sa commission mais aucun risque, c’est ça la nouvelle économie collabortative

Il reste une question de fond @commentinvestir à laquelle il semble difficile de répondre positivement.
Pour quel motif(s) un promoteur emprunterait-il à 9 ou 10% auprès d’une plateforme de crowdfunding alors que sa banque lui prêterait à 1,5% ?

@Momo13

Momo13 a écrit :

Malheureusement (pour grossir plus vite et ne pas se laisser distance j’imagine) ils repassent de plus en plus à un modèle classique où ils ne sont que plateforme :

Je me permets de corriger votre commentaire : sur 24 opérations financées, seulement 1 l’a été avec un projet de promoteur tiers. Et nous ne prévoyons pas d’en faire d’autres, même si tout se passe par ailleurs très bien sur cette opération.

Par ailleurs, votre réaction sur le remboursement rapide est amusante (en général les investisseurs sont contents d’être remboursés rapidement), même si j’en comprends le fonds !

Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux
DG Lymo

Après plusieurs lectures sur le crowdfunding immobilier, je vais commencer à constituer plusieurs lignes sur ce type d’investissement pour arriver à 5-10% de mon patrimoine.
En effet, j’y vois plusieurs intérêts :
- le couple rendement / risque est pour le moment très favorable avec un rendement moyen autour de 9-10% et un taux de défaut constaté en France depuis le début de ce type d’investissement < 1%
- la fiscalité avec l’application de la flat tax à 30% (mon TMI étant entre 30 et 40% en fonction des années, l’impact fiscal sur le rendement net n’est pas négligeable)
- l’exposition à l’immobilier qui est actuellement proche de 0 dans mon patrimoine.
- Les frais (plateforme, etc.) sont déjà inclus dans le rendement proposé (contrairement aux SCPI avec frais de notaire, dossiers, etc.)

L’objectif est de monter à 15%-20% d’immobilier dans mon patrimoine sans effet de levier direct avec une moitié SIIC et l’autre moitié de crowdfunding. L’avantage de ce découpage est double : 1 - exposition immobilier de commerce pour les SIIC et résidentiel pour le crowdfunding et 2 - SIIC investissement dans le capital ; crowdfunding investissement via des obligations de courtes échéances.

Monter à 5-10% de mon patrimoine en crowdfunding représente entre 30K€ et 60K€. L’idée est donc de constituer des lignes de 3K€-4K€ pour arriver progressivement à minimum 10 lignes d’investissements. Ce nombre de ligne me semble être un minium pour limiter le risque qui pourrait être très concentré.
Les intermédiaires que j’ai pré-sélectionnés sont Upstone (j’ai eu l’occasion de rencontrer le fondateur -> super connaisseur) et Lymo qui semble bien spécialisé. A voir si j’ai besoin d’en prendre un troisième.

Les risques / inconvénients identifiés :
- avec l’engouement suscité par ce type de placement, j’ai l’impression que la difficulté pour les plateformes est plus de trouver de bons projets que les investisseurs (j’ai participé à un premier projet, 1,5M€ ont été collectés en quelques minutes ! Impressionnant !). Appâté par le gain, il y a donc un fort risque de voir baisser le niveau de qualité des projets (pour plus de volume) et ainsi augmenter significativement le taux de défaut ?
- corrélation avec le marché immobilier en cas de basse / crise brutale (qui pourrait compromettre la commercialisation des démarrages de projets)
- process de prise de participation crowdfunding assez contraignante (attendre l’arrivée des nouveaux projets, connexions à une heure d’ouverture bien précise, faire rouler ses investissements, etc.)

En fonction de l’expérience accumulée, je pourrai affiner l’allocation cible (entre 5% et 10%),

Au plaisir de lire vos éventuels commentaires / remarques.

Bonjour Tanuky,

Je vous rejoins partiellement dans votre approche et j’adopte également des principes prudents :
- 5 % du patrimoine maximum (et peut-être 10% quand j’aurai assez de recul sur le bon déroulement des remboursements) ;
- diversité du type de projet (crowlending PME et agricole, projets liés aux énergies renouvelables, crowdequity (entrée au capital de PME), immobilier locatif , promotion immobilière de type marchand de bien)
- diversité des plateformes :
Wiseed : Deux projets en crowdequity dans le domaine de l’environnement
Anaxago : Un projet en crowdequity dans le domaine des prothèses médicales et un projet d’immobilier locatif.
Raizers : un projet de promotion immobilière
Lendosphère : quatre projets dans le domaine des énergies renouvelable (solaire, éolienne, biomasse)
October : deux projets en crowdlending dans les domaines de la manufacture textile et en parapharmacie
Agrilend : quatre projets pour soutenir des projets dans des microstructures agricoles.

Sur les quatre premières plateformes, j’investis par tranche de 2 Ke. Pour le Crowdlending que je trouve plus risqué : par tranche de 500e (October) ou 200e (Agrilend).

N’étant investi que progressivement depuis 6 mois, je ne peux pas vous faire un retour de satisfaction ou non.

Le principal intérêt que je trouve au crowdfunding est le sentiment de participer à des projets concrets.
La principale faiblesse, déjà longuement évoquée sur ce site, est le risque de défaut que je pourrai rencontrer sur un ou plusieurs projets. Le fait d’investir des sommes pas trop élevées et dont je sais ne pas avoir besoin suffit à me convaincre dans ma démarche.

J’ai une forte sensibilité pour les projets environnementaux, surtout liés aux énergies renouvelables, ce sont des projets à 5% de rendement, avec un fort potentiel de déploiement.

En ce qui concerne les projets immobiliers, j’ai par contre du mal à trouver des projets qui puisse m’intéresser : les programmes de promotion immobilière ne me stimule pas (je n’ai pas l’âme d’un bétonneur) et les projets de type marchands de bien n’apporte généralement aucune (ou peu de) plus value aux bâtis existants. Pour ce dernier cas, je ne me suis positionné que sur un seul projet.

J’aurais aimé contribuer aux projets de rénovation immobilière (énergétique notamment) de bâtiment ancien mais je ne trouve pas d’appel de fonds en crowdfunding pour ce type de biens.
J’aurais aussi aimé trouver des projets de crowdproperty locatif mais là également à part Dividom (qui ne propose pas de marché secondaire donc aucun moyen de ressortir une fois rentré dans la SCI), je n’ai trouvé qu’un projet sur Anaxago (sur lequel je suis positionné) qui propose du locatif sur 3 ou 4 ans avec projet de revente à cette échéance.

Finalement, concernant ces 2 derniers souhaits, plutôt que d’investir en crowdfunding, je me suis rabattu sur la SCPI Kyaneos qui possède un positionnement original (achat et rénovation d’immeuble et mise en location résidentielle).

En conclusion, je vais poursuivre mon investissement en 2020 mais en respectant l’application stricte des 3 principes exposés au premier paragraphe.

Dernière modification par Kernaou (08/12/2019 18h36)

Aurel13 a écrit :

C’est selon moi un super outil de diversification qui permet de mettre des petits sommes sur une multitudes de projet. Il n’existe pas beaucoup de placements avec ces rendements potentiels sur des horizons de temps si faible (Placement sur 12 - 18 mois)

La crise du covid n’a pas freiné le développement et il semblerait que ce type d’investissement est surtout le vent en poupe pour les TPE / PME qui y voit un super moyen de faire travailler leur trésorerie…

Les montant collectés sont en hausse et l’accélération est exponentielle !

Le seul élément factuel de votre message étant la hausse de la collecte, je me demandais en quoi cet indicateur était-il signe d’un bon investissement ?!

Je remarque que toutes les plateformes de crowdfunding se mettent à proposer des SCPI maintenant.

Un relais de croissance et en même temps peut être un signe que justement les collectes sont à la peine pour les SCPI qui sont obligées de trouver d’autres canaux de distribution.

Mais pour l’instant, il  n’y a pas d’avantages tarifaire.

Merci pour cet article DDTee.

Oui, il faut rappeler que le crowdfunding immobilier n’est pas sas risque. J’ai - hélas - investi fin 2016 (!) sur la plateforme Anaxago dans un projet dont le promoteur était Société Nouvelle l’Art de Construire, dont il est question dans cet article. Le bâtiment a bien été construit et livré, mais le promoteur a fait défaut. 35% de l’emprunt a été remboursé, il faut donc s’attendre à 65% de perte sèche, les garanties étant inopérantes.

Le plus fâcheux selon moi dans l’affaire n’est pas tant la perte financière - j’étais conscient des risques, j’ai joué (une somme assez modeste), j’ai perdu: c’est le jeu - que la passivité apparente, pour ne pas dire l’inertie de la plateforme sur ce dossier. La dernière communication officielle d’Anaxago date de… février 2021: jusqu’ici, la plateforme se retranchait derrière la cessation de paiement du promoteur et attendait le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Or, la liquidation judiciaire du promoteur a été prononcée en octobre 2021, soit il y a 3 bons mois tout de même -, et Anaxago brille toujours par son silence absolu. Je n’arrive pas à comprendre s’il s’agit d’un manque ’passif’ de suivi du dossier - il est évident que cela ne va plus rien leur rapporter sinon du travail juridique, pas très motivant pour eux, mais c’est leur job -, ou bien d’une volonté délibérée afin de retarder le plus possible l’officialisation des pertes, ce qui entacherait leur rating (taux de défaut).

Quoi qu’il en soit, il me semble que l’intérêt des investisseurs est maintenant de matérialiser le plus rapidement possible leurs pertes afin de pouvoir les déclarer fiscalement et les déduire de leurs gains éventuels de même nature. Mais cela ne semble pas tellement préoccuper Anaxago.

A titre personnel, devant ce que je considère maintenant être comme un manque de sérieux dans le suivi de ce dossier, j’ai cessé d’investir sur cette plateforme.

Si d’autres membre d’IH sont dans une situation analogue (voire embarqué dans la même ’galère’), je veux bien discuter avec eux des moyens éventuels de ’remotiver’ la plateforme. Me contacter en MP. Merci !

Intéressé par les taux assez élevés de ce type d’investissement, qui cumulent un ratio risque/performance particulièrement compétitif, et ce, avec une durée assez courte d’investissement de 1 à 3 ans, je me suis lancé il y a presque deux ans dans le crowdfunding immobilier.

Je souhaite juste donner un retour à la communauté sur cette expérience.

J’ai limité au départ par principe à 10% de mon patrimoine ce type d’investissement.

J’ai passé du temps à d’abord sélectionner des plateformes, puis des projets.
J’ai investi à ce jour sur 105 projets sur 6 plateformes de crowdfunding.

A ce jour, 11 projets sont totalement remboursés, et tous en avance ou dans les temps. 1 est partiellement remboursé en avance.

Aucun défaut. A ce jour ! Je croise les doigts. Mais le taux de défaut reste assez faible globalement dans cette activité (cf le barometre du crowdfunding immobilier 2021) et j’ai choisi une stratégie de diversification maximale, pour réduire au mieux ce risque. Id est : je préfère investir 10K dans 10 projets différents que dans un seul.

Le revers de la méthode est qu’il faut se rendre disponible pour chaque souscription à l’heure précise fixée par la plateforme. Et il faut être ponctuel, j’ai vu plusieurs projets souscrits en moins d’une minute. Le moindre retard, le moindre souci de connexion vous disqualifie. Cela m’est arrivé plusieurs fois et c’est un peu frustant mais c’est le jeu .

Cela augmente aussi votre temps d’analyse puisque vous multipliez les projets au lieu de vous concentrer sur un seul.

Du coup, j’ai affiné au fil du temps une méthode assez rapide de qualification avec trois points clés :
- je comprends le projet
- je connais le lieu où j’arrive à bien comprendre la localisation
- je m’assure des garanties offertes qui couvrent le montant recherché

Je passe ainsi environ 15 à 30 min à qualifier, puis parfois presque l’équivalent à souscrire, quelques minutes pour les infos de suivi quand il y en a et quelques minutes pour la clôture. Soit approximativement une heure par projet.

En termes de plateforme, 28% de mes projets sont chez clubfunding, 27% chez wiseed, 16% chez raizers, 13% chez fundimmo, 9% chez anaxago et 8% chez homunity.

La performance moyenne de ces 105 projets hors fiscalité est de 9,59% pour une durée moyenne de 24 mois.

Le délai de mise en œuvre (id est le temps entre le versement des fonds et la date de démarrage des intérêts obligataires) varie beaucoup selon les plateformes. La plus rapide est Clubfunding avec un délai moyen de 10 jours, raizers et fundimmo suivent avec 17 jours. Wiseed, homunity ont des scores assez faibles avec 25 jours. Anaxago se distingue avec presque 30 jours, mais c’est la plateforme qui n’a que des gros tickets et donc c’est très logiquement plus long à lever.

Plus de la moitié de ces projets sont remboursés infine (capital et intérêts) mais un quart donnent des intérêts mensuels (principalement chez clubfunding d’ailleurs) le reste sont des coupons annuels, voire trimestriels.

En termes de facilité d’utilisation, les plateformes Clubfunding, Wiseed et anaxago sont les meilleures selon mon expérience.

Raizers impose malheureusement depuis quelques mois une alimentation préalable du compte, ce qui est assez pénalisant. Comme le font fundimmo et homunity.

Wiseed a comme (principal) défaut d’être la seule plateforme à prélever upfront des frais de 0,9% sur l’investisseur.

Je suis à votre disposition pour plus d’informations si besoin était.

Bonne journée à vous.

Message édité par l’équipe de modération (03/07/2022 12h00) :
- suppression du lien de parrainage

Bonjour,

Je viens témoigner également pour la plate-forme Wiseed car j’y suis depuis 2 ans. Ma seule et unique plate-forme… 
Et je suis très très loin de la majorité des membres en terme de mise d’investissement (on fait avec ses moyens). Ça reste cependant un secteur de diversification.

J’ai choisi Wiseed car la mise de départ est de 100 euros (je vous le répète, je suis une "petite joueuse").

A ce jour (et donc depuis 2 ans), j’en suis à  6 projets.
2 sorties positives (dont une avec du retard).
Les 4 autres sont en attente (les 2 dernières dates de cette année donc pour une sortie théorique prévue en 2024… c’est loin mais c’est le jeu).

Les taux d’intérêt sont entre 9 et 10% mais il est effectivement très important de préciser brut… car une fois que les prélèvements sociaux sont passés… il ne reste plus grand chose. Alors on me dira "que c’est mieux que rien" et que "le taux de rentabilité net reste bon".
Mais sur le fond, je suis quand même d’accord avec Franck059 sur le côté "mal rémunéré".
Cependant j’y retourne dans un soucis de diversification.

Je choisis mes projets exclusivement dans le domaine de l’immobilier (j’hésite à élargir car je trouve qu’il y a quand même plusieurs projets à sortie négative et je ne sais absolument pas les analyser en ne connaissant pas les secteurs -> manque de temps, pas d’intérêt particulier).

Pour les projets immo, si au départ j’ai validé des nouveaux chantiers de construction, aujourd’hui je me tourne plutôt sur des réhabilitations.

J’ai un objectif précis en terme d’investissement en crowdfunding.
Pour vous donner ma méthode de raisonnement, l’idée est d’avoir 12 projets à 100 euros (je mise un peu plus, c’est pour l’exemple) et donc max 1200 euros pour le 1er palier. Une fois que ces 12 projets seront atteints (soit 1200 de mise de fond), je souhaite repartir sur des lignes à 200 (sur 12 projets également). Je replace 100 euros récupérés d’un projet initial (je laisse l’argent sur le compte de Wiseed pour la suite) ainsi que les intérêts.
A ce stade de 2ème palier, il ne me restera plus "qu’à rajouter" la différence entre les 200 euros - les 100 euros déjà sur la plate-forme - les intérêts d’un des projets.
L’objectif est qu’à terme, je puisse prétendre à une sortie par mois. Et ça me permet de lisser les virements également car je ne suis pas présente qu’ici.

C’est ma technique qui n’engage que moi, mais ça me permet de ne pas trop sortir sur le long terme tout en réinjectant les intérêts initialement gagnés sur ce vecteur. Et oui j’ai un plafond initial avec mes 12 projets et ensuite, je ne sortirai "que" la différence.

Sur le long terme, je vais forcément avoir quelques sorties négatives, ce qui me chagrine un peu car contrairement à d’autres vecteurs comme la bourse ou l’immobilier par exemple, on ne peut pas se référer au crédo "tant que l’on ne vend pas, on ne perd pas". Et malgré une baisse théorique de l’investissement initial, des rentrées d’argent arrivent quand même (dividendes,  loyers…), ce qui n’est pas vraiment le cas en matière de crowdfunding.

Cependant, l’important reste la diversification.  C’est une autre méthode, je teste (on apprend d’eventuelles erreurs).  On verra bien la suite.

Mon témoignage n’aidera probablement les experts mais si ça peut aider des novices.

Je vous souhaite un bon week-end.

Une caution personnelle est souvent inutile, les vrais margoulins savent organiser leur insolvabilité en cas de problème, et ils savent surtout comment gagner du temps entre la condamnation, l’appel, la fausse négociation …

L’hypothèque invoquée est souvent de second rang ( la banque prend celle de premier rang ), voire non inscrite ( avec engagement de non aliénation, lol )

"Nous vous informions en Novembre dernier que le Tribunal a délibéré en notre faveur sur les 2 cautions (GOURION et SABBAH).

A l’issue de ces décisions, et sur proposition des dirigeants, des négociations avaient été engagées et avaient abouti à la rédaction d’un protocole d’accord, qui n’a malheureusement pas été signé malgré nos multiples relances.

Nous avons donc fait signifier le jugement du Tribunal de Commerce aux cautions, et avons mandaté un huissier aux fins d’exécution forcée.

Ce dernier a pu lancer des saisies attribution sur les comptes de M. Gourion et Sabbah en l’absence de contestation aux commandements de payer qui leur ont été délivrés.. Nous attendons le retour des banques."

Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 16 mars 2023, 22/01400

Statuant à nouveau

- Déboute la SA Wiseed de sa demande de condamnation de la SAS 283 Michelet à communiquer le reporting du 4ème trimestre 2020 conformément à l’article 8 du contrat de prestation sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente décision et ce pendant 3 mois.

- Déboute la SA Wiseed de sa demande de condamnation de la SAS 283 Michelet à une amende civile et à des dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs.

WiSEED | 283 MICHELET

"J’habite en face de l’opération "
Eric B.

"j’ai envie d’apprendre à travers des investissements financiers"
S F

"Bonne rémunération au vue du délai de remboursement !"
G S

"j’ai investi car j’ai confiance dans les programmes immobiliers. Cela me permet de diversifier mes placements."

Jean-Marie F. il y a environ 4 ans
"C’est mon premier investissement wiseed dans l’immobilier. Le taux et la durée inspirent confiance."

Daniel S. il y a environ 4 ans
"Pour diversifier mes placements."
M C
Mario C. il y a environ 4 ans
"J’ai investi car je pense gagner plus qu’un livret A…"

Thomas C. il y a environ 4 ans
"Pré-commercialisation élevée, emplacement intéressant, projet atypique et capacité de WiSEED à suivre des projets sérieux dont bon nombre m’ont déjà été remboursés."
Thierry G.

"très bon rapport d’investissement pour une période relativement courte de blocage de fonds ."
P C

"J’ai investi dans ce projet car bonne commercialisation et marge actuelle confortable, y compris s’il devait y avoir des frais et/ou baisse de prix non prévus à ce jour."
Christophe R.

"souscription réalisée en raison du taux de commercialisation et de la durée courte "
J M

"J’ai investi car le placement me semble sécurisé. "
G D

"j’ai investi car ce projet est viable"
J M

Oblible, le 28/09/2023 a écrit :

C’est la fête des défauts de paiement chez Clubfunding, avec quelques margoulins qui ont fait de la cavalerie avec l’argent récolté, mais l’honneur est sauf : officiellement il y a 0% de défaut de paiement !

Aïe !

« Je vais peut-être perdre mes 20.000 euros » : les naufragés du crowdfunding immobilier ne sont pas au bout de leurs peines

« Je vais peut-être perdre mes 20.000 euros » : les naufragés du crowdfunding immobilier ne sont pas au bout de leurs peines

Les retards de remboursement atteignent des records. De 20 à 25 % des projets financés sont concernés. Après des années fastes, les investisseurs tombent de haut et multiplient les critiques sur les plateformes.

Thibaut est en colère. Il en veut aux dirigeants des deux sociétés auxquelles il a prêté de l’argent. Il en veut à l’intermédiaire -la plateforme ClubFunding, numéro un du secteur- qui a monté et proposé les projets. Et admet-il du bout des lèvres, il s’en veut aussi à lui-même de s’être lancé si vite et si fort dans ce qu’il croyait être un eldorado pour investisseurs en quête de rendements très élevés, voire imbattables.