Club deal immobilier : une autre forme de crowdfunding immobilier ?

RobertMiles · #1

Bonjour à tous,

Je me permet de soumettre à la sagacité de cette joyeuse communauté mon premier post de questionnement de fond.
Il n’existe pas sauf erreur de ma part de fil dédié à ce type d’investissement.
En réalité je suis surtout à la recherche de personnes qui auraient déjà investi ou vendu sur du club deal.

J’ai crée une Holding Patrimoniale (SC) à l’IS afin de réduire l’imposition des bénéfices de mes investissements futurs étant au TMI max.

Mon CGP me propose en guise de 1ère opération via cette holding, une opération de club deal à crédit, via la Foncière Magellan.
Il ne s’agit pas d’une discussion relative à la fiscalité.
Je n’ai pas encore la plaquette détaillée du produit (qui est en cours d’élaboration), je l’ajouterai bien volontiers ici ou par mail si ce topic devait déboucher sur une discussion plus approfondie.
Uniquement une plaquette sommaire à cette adresse : Uploadfiles.io - Download One pager I49.pdf for free

Voilà le produit :

Une grosse SCI crée spécialement pour l’opération, qui contient 3 batiments tertiaires neufs :
- l’un à Viry Chatillon : bail ferme signé par Renault F1 Sport pour 10 ans
- un à Brest : bail ferme de 8 ans signé par Enedis (obligation légale de maillage du territoire)
- un dernier à Grenoble : bail ferme de 8 ans signé par Atos

Le ticket d’entrée est à 100K (négocié par le CGP auprès de la société émettrice).

L’idée est de financer la plus grande partie par du crédit bancaire et d’encaisser les loyers (carence de 1 an, ou le rendement serait de 2% pour "attendre la livraison des immeubles").
En fonction des ajustements et choix il y aurait autofinancement (j’en doute quand même, mais ce n’est pas un souci), un apport +/- conséquent ou inversement un "effort d’épargne" sur la durée.

Le rendement annuel annoncé sur ce montage spécifique (avant fiscalité) est de 6%, mais je n’ai pas encore le détail, je vous apporterai des précisions.

==> Je n’ai aucune expérience, avis, ni aucun contact de confiance qui a pratiqué ou entendu de retour d’expérience sur ce genre d’opération. Donc avant toute chose je cherche de l’information.

==> J’aurais tendance à mettre cet investissement en balance avec des parts de SCPI à crédit, compte tenu de rendements comparables (plutôt proche de 4-4,5% pour les SCPI pour les puristes), d’un engagement sur du long terme, du côté immobilier papier et d’une utilisation de l’effet de levier.

Qu’en pensez vous ?

Il existe peu de documents sur le sujet sur la toile (ici deux liens grands publics) :
- Immobilier : atouts et pièges du club deal
- La tentation du « club deal » ? Economie | L’Opinion

Au plaisir de vous lire,

RM

Mots-clés : club deal, investir, scpi (société civile de placement immobilier)

ArnvaldIngofson · #2

Oui, ç’est assez proche des SCPI.

RobertMiles a écrit :
Le rendement annuel annoncé sur ce montage spécifique (avant fiscalité) est de 6%

C’est un Objectif de distribution.
Quid de la revalorisation des parts/actions ?
A comparer par exemple avec

CORUM XL a écrit :
Notre objectif est de délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital (TRI) de 10 %

Avec seulement 3 bâtiments tertiaires neufs, c’est très peu diversifié.
Toute défaillance d’un locataire conduisant à un défaut de paiement, vacance des locaux en cas de départ du locataire, aurait un impact majeur.

Rien vu sur la liquidité de ce placement.
Etes-vous engagé sur une durée ?
Peut-on vendre, à quel prix ?

Quelle est la gouvernance de la structure ?
Les associés votent-ils en AG ?

En conclusion, il me semble que c’est un investissement risqué, pas liquide, pas transparent.
Et que l’objectif de rendement, pas extraordinaire, ne compense pas ces inconvénients.
Je préférerais une ou plusieurs bonnes SCPI, internationales si possible.

Attention aux conseils de votre CGPI (I comme Indépendant ou Intéressé par la commission ?).

RobertMiles · #3

Merci pour cette réponse si rapide. Notamment l’avis tranché en fin de commentaire qui fixe les idées.
Avez vous personnellement eu une expérience à ce sujet ?

Avant toute chose mon message a pour but de me documenter en amont, afin d’avoir plus de recul et de répondant face à l’argumentaire commercial, et ne pas arriver en parfait naïf.
J’ajoute également en préambule qu’il s’agirait de ma première opération via holding mais que mon patrimoine est par ailleurs déjà honorable et repose notamment sur quelques piliers fondamentaux que sont la RP (encore que ce point est discutable), une belle épargne de sécurité, des placements financiers, principalement des OPCVM, murs d’exploitation de mon activité professionnelle.
Il s’agirait donc d’un investissement dont la valeur absolue ne remettrait pas en cause l’équilibre financier familial.

Le CGP est commissionné dessus, ce qui en soit ne me dérange pas, s’il m’apporte de bons produits.

Pour vous répondre : durée d’investissement qui se conçoit sur 15 ans, j’aurais du l’indiquer.

Vous résumez mes principales interrogations à ce stade :

- le produit est administré en AG : ceci pour "faciliter les prises de décisions" en "comité restreint de quelques dizaines d’investisseurs". Je n’ai aucun intérêt pour ces discussions. Je me doute que chacun a un avis potentiellement légèrement différent de son voisin, selon son âge, profil, mode de vie…

- le départ d’un locataire, bien que grosse société côtée en bourse ou de notoriété publique serait une catastrophe, l’ensemble du montage serait chamboulé.

- le produit est peu liquide, puisque acheté/vendu initialement via les sociétés de gestion de patrimoine, puis au sein de ce "club d’investisseur" si quelqu’un était tenté de revendre ses parts. Foncia Magellan chapoterait l’organisation. Il n’y a pas de marché pour ceci. Le prix de vente est donc fonction de l’offre et de la demande.

- le rendement annoncé, est tout juste OK compte tenu des lourdeurs listées ci dessus et dans votre message.

Je suis preneur d’autres avis étentuels, chaque son de cloche est intéressant.

Malolechat · #4

Bonjour,

Je pense comme arnvaldingofson.

J’éviterais ce produit et me méfierai du cgpi pour les mêmes raisons et me tournerais plutôt vers des scpi ou des siic en complément de vos actifs boursiers.

Enfin ça peut être vu également comme diversification de son patrimoine.

Bonne continuation dans vos recherches sur le forum, je ne doute pas que vous y trouverez l’investissement qui vous convient

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/04/2019 14h53)

Tssm · #5

Bacalhau a déjà investi et revendu un club deal de Magellan qui est une société sérieuse

Info - Forums des investisseurs heureux

Je ne crois plus qu’il soit sur le forum. Envoyez un mail à Sissi qui lui transmettra votre demande de témoignage

Moi en club deal like, je suis sur BK, levier déjà intégré

OPCI Burger King : rendement prévisionnel de 8%

Et j’aime bien KEYS AM dans la même idée

Keys Asset Management - Spécialisé dans la gestion d’actifs immobiliers

Une fois sélectionné, bien négocier les frais d’entrée …

RobertMiles · #6

C’est cette thématique là en effet.

On m’avais parlé de l’opération BK à son retour en France l’an dernier.
D’un point de vue perso je n’avais pas encore crée la holding. Et n’avais pas cherché à pousser la comprehension de ce levier intégré.

Sur votre montage BK vous êtes en autofinancement ? Vous ajoutez au bout du mois de votre poche ?
C’est sur 10 ans je crois ?

Négocier oui, mais ce sont des produits peu accessibles en direct en shuntant les intermédiaires, du coup à part demander une faveur pour votre joli profil / visage, c’est difficile d’appuyer sur des points sensibles… (?)

Je contacterai Sissi.

Loiseaud · #7

Je suis interessé par ce type de montage, au final aviez vous investi ?

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#1 30/04/2019 11h22

2 #2 30/04/2019 12h04

RobertMiles a écrit :

CORUM XL a écrit :

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