Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Au vu de tout vos messages "je ne sais pas", je n’ y connais rien", sur différentes files ,

je vous conseillerai vivement de partir des bases de l’ investissement:
"Par où commencer? Bandeau bleu plus haut : Information - Forums des investisseurs heureux

Ensuite, lorsqu’ un sujet vous intéresse , de cliquer des "mots-clés" tout en haut, de lire les différentes files, d’ en apprendre peu à peu, avant de venir poser vos questions  "naïves" *(?) et basiques …

  C’ est un forum d’ entraide, certes, mais pas un forum de cours particuliers pour apprentissage depuis le début …

   Cela s’ appelle "faire ses devoirs", "faire des recherches", "apprendre et comprendre" et ne pas attendre des réponses toutes crues ….

   Je sais, ma réponse n’ est pas "courtoise", mais ne vous servez pas que des qualités demandées sur ce forum, pensez aussi à l’ autre versant des "contreparties" demandées ..

Alors, c’ est parti pour des heures et des heures de lecture 
Bon apprentissage …

* Faussement naïves ?

La secteur du crowdfunding immobilier continue à se structurer, ClubFunding annonce une levée de 125 M€ (le montant doit sans doute inclure une part significative de dette)

La start-up ClubFunding lève 125 M? - Business Immo

Merci pour les infos.

Mes chiffres (fin 2022) pour partager mon expérience sur ce marché : 
Investissement sur 467 projets depuis 2017.
Remboursés (en avance, à l’heure ou en retard) : 227
En attente de remboursement : 240 avec quelques dossiers à pb (+/- grave):
-    Dossier avec plus de 6 mois de retard : 13
-    Dossier avec plus d’un an de retard : 14
-    Contentieux (action de recouvrement en cours) : 11.
-    Dette restructurée : 2
-    Dépôt de bilan : 3      

Rendement moyen brut : 5.78%

Topologies des opérations :
-    Promotion immobilière : 63%
-    Marchand de bien : 35%
-    Aménagement foncier : 2%

Mes observations sur ce marché : 
-    Depuis 6 mois, plus de décalage de remboursement. Sans doute lié au pb sur l’obtention des crédits immobiliers aux particuliers (taux d’usure max).
-    Depuis 1 an, une réduction des projets de promotion immobilière

Quelle est la date de votre 1er investissement ?
Le première projet date de début 2017.

Comment calculez vous le rendement brut moyen avant impôt ? J’imagine que c’est sur les seuls projets remboursés ?
oui sur les seuls projets remboursés. C’est le gain moyen en % divisé par la durée moyenne des projets. Il faut y enlever les provisions pour risque que je compte pour les dossiers en contentieux (50% du cap restant dû) et dépôt de bilan (100% du capital).

Je me suis trompé sur le chiffre de gain plus haut. ☹. Voici les bons chiffres (remboursés) après vérification :
Gain brut: 8.29%/an,
Gain brut avec provision: 7.10%/an,
Gain net (fiscalité France): 4.60%/an.

Quelles sont les plateformes utilisées et, surtout, quelles sont celles sur lesquelles vous avez de gros problemes (retard superieur à 12 mois ou perte probables ou avérée)
Dans le désordre : Homunity, Koregraf,  Wiseed, Anaxago, Fundimmo, Club funding.
Très difficile de faire un classement. J’ai des dossiers difficiles un peu partout.
J’ai pratiquement arrêté avec Anaxago car j’ai beaucoup de mal à avoir des infos pertinentes sur les dossiers présentés (taux marge opération, expérience de l’opérateur, taux de commercialisation…).
J’ai moins d’expérience sur les impayés avec Fundimmo car j’ai commencé qu’en 2021.

Ce que je recommande :
1-    Il faut diversifier les investissements. Beaucoup de dossiers avec des petits montants.
2-    Être sur plusieurs plateformes pour réduire le risque lié à la plateforme.
3-    Perso, je n’aime pas les financements coorporate car j’ai du mal à les évaluer.

De mon coté :

63 investissements au total (les premiers en janvier 2020) :

- dont 27 remboursés (30% en avance, 60% comme prévu, 10 % en retard < 6 mois) taux brut 8,8% (aucun défaut et les retards étaient rémunérés)

- 36 dossiers en cours (33 en PEA-PME, rendement théorique 9%) :





Sur ces 36 dossiers en cours :
- 1 en gros retard (18 mois) dont seulement 25% a été remboursé à date et qui est passé en conciliation (le risque de perte semble important)
- 2 en retard de 6 mois dont 1 que j’estime assez risqué
- 6 en retard de moins de 3 mois (une seule prolongation) dont un me semble à risque

Pour l’instant je m’en sors bien mais j’ai toujours fait une grosse sélection des dossiers après une étude approfondie des projets, des sociétés et des garanties apportés.
Le taux de sélection s’est encore accru (autour de 30% au début à moins de 10% aujourd’hui) car depuis 6 mois j’ai atteint le montant d’investissement souhaité dans le crowdfunding immobilier. Je n’ai donc plus qu’à réinvestir l’argent des dossiers remboursés…

Arès il faut avoir conscience que le moindre défaut à 100% plombera la rentabilité :
Par exemple avec 25 projet à 2000€ à 10% bruts si vous avez un défaut à 100% (1/25 = 4% des projets) votre rentabilité brute passe de 10% à 6%.. avec 2 défauts à 100% (2/25 = 8% des projets) elle tombe à 2% brute…

Gilles78 a écrit :

Je suis intéressé pour avoir plus de détails sur vos critères de sélection. Perso, je suis à 30% mais je souhaite réduire car j’ai atteint mon objectif d’investissement.

Voilà ce que j’écrivais dans le post 153 de cette file :

shagrath a écrit :

En ce qui me concerne, je regarde les critères déjà évoqués dans cette file par Gilles78 et Polaris et j’élimine systématiquement les projets :
- où l’emprunteur a des tas des projets en cours en crowdfunding (le différentes cautions/garantie ne couvrent sans doute pas les montants empruntés, voir une même caution/garantie a été donnée pour plusieurs prêts différents…)
- où l’emprunteur a un ou plusieurs retards dans les remboursements
- portés par un opérateur que j’ai déjà 2 fois en portefeuille
- où l’emprunteur et/ou la caution/garantie n’a pas des comptes solides sur les 3 derniers exercices  (rentabilité suffisante, fonds propres par rapport au dettes…)
- sans prêt bancaire (sauf très très rare exception)
- un apport en fonds propres significatif

Bonjour,

Je commence à recevoir des notifications de la part de Clubfunding sur les défaillances de certains de mes projets. La plateforme semble mettre en place les procédures pour recouvrer le capital auprès des sociétés en défaut de paiement. On verra par la suite si les protections mises en place permettrons de revoir la couleur de mes investissements.

J’en suis à mon 3ieme défaut sur des projets datant de 2020. Covid + hausse des taux fait très mal aux promoteurs.

Wiseed a perdu son procès contre 2 promoteurs qui n’ont pas remboursé leur dette, ils ont été obligés de faire appel mais c’est trop tard : il n’y a plus rien à saisir …

10 mai 2022 - Cour d’appel, ch. 03 - 21/03180 | Dalloz

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 1er juillet 2021, le juge a’:
- débouté la SA Wiseed de l’intégralité de ses demandes considérant l’absence de preuves suffisantes des engagements contractuels
- condamné la SA Wiseed aux dépens.

Les sociétés intimées n’ont pas constitué avocat. L’appelant leur a signifié ses conclusions le 15 septembre 2021.

Le 7 octobre 2019, la SA Wiseed a consenti à la SAS 454 Paradis qui exerce l’activité de marchand de bien, un emprunt obligataire d’un montant de 564 000 € pour le financement d’un programme immobilier, d’une durée de 12 mois à compter de la date d’émission de l’emprunt obligataire, prorogeable de 6 mois, moyennant un intérêt de 10’% l’an.

Le 30 septembre 2019, la SARL Holding Gourion Invest et la SARL Holding Sabbah Invest se sont portées garantes à première demande de la SAS 454 Paradis pour une durée de 18 mois, venant à expiration au 30 mars 2021.

Et ce même 30 septembre 2019, M. X A et M. Z Y se sont portés cautions solidaires et personnelles des engagements pris par la SAS 454 Paradis.

Suivant avenant du 28 octobre 2020, la date de remboursement a été reportée au 4 janvier 2021.

La SA Wiseed a mis en demeure la SAS 454 Paradis de payer la somme de 615.082,68 euros suivant courrier du 22 février 2022.

Par courrier du 22 mars 2021, vu la défaillance de la SAS 454 Paradis, elle a mis en oeuvre les garanties autonomes à première demande et mis en demeure les SARL Holding Sabbah Invest et SARL Holding Gourion Invest et les cautions de payer la dite somme.

Chers investisseurs,

Nous revenons vers vous dans le cadre des procédures judiciaires en cours dans le cadre du contentieux sur le dossier 283 MICHELET.

Suite à l’obtention d’un titre condamnant les 2 cautions SABBAH et GOURION, un huissier a été mandaté pour l’exécution.

Nous vous informons que toutes les saisies réalisées pour le moment sont infructueuses. L’exécution par l’huissier s’avère délicate, mais ne s’arrête pas pour autant, et se poursuivra encore pendant plusieurs mois.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous si une partie des sommes des sommes est recouvrée par ce biais.

Nous n’avons plus aucun retour des dirigeants par ailleurs.

Nous vous assurons faire notre maximum pour recouvrer les sommes dues, et restons à votre disposition pour toute question.

Cordialement.

Une caution personnelle est souvent inutile, les vrais margoulins savent organiser leur insolvabilité en cas de problème, et ils savent surtout comment gagner du temps entre la condamnation, l’appel, la fausse négociation …

L’hypothèque invoquée est souvent de second rang ( la banque prend celle de premier rang ), voire non inscrite ( avec engagement de non aliénation, lol )

"Nous vous informions en Novembre dernier que le Tribunal a délibéré en notre faveur sur les 2 cautions (GOURION et SABBAH).

A l’issue de ces décisions, et sur proposition des dirigeants, des négociations avaient été engagées et avaient abouti à la rédaction d’un protocole d’accord, qui n’a malheureusement pas été signé malgré nos multiples relances.

Nous avons donc fait signifier le jugement du Tribunal de Commerce aux cautions, et avons mandaté un huissier aux fins d’exécution forcée.

Ce dernier a pu lancer des saisies attribution sur les comptes de M. Gourion et Sabbah en l’absence de contestation aux commandements de payer qui leur ont été délivrés.. Nous attendons le retour des banques."

Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 16 mars 2023, 22/01400

Statuant à nouveau

- Déboute la SA Wiseed de sa demande de condamnation de la SAS 283 Michelet à communiquer le reporting du 4ème trimestre 2020 conformément à l’article 8 du contrat de prestation sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente décision et ce pendant 3 mois.

- Déboute la SA Wiseed de sa demande de condamnation de la SAS 283 Michelet à une amende civile et à des dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs.

WiSEED | 283 MICHELET

"J’habite en face de l’opération "
Eric B.

"j’ai envie d’apprendre à travers des investissements financiers"
S F

"Bonne rémunération au vue du délai de remboursement !"
G S

"j’ai investi car j’ai confiance dans les programmes immobiliers. Cela me permet de diversifier mes placements."

Jean-Marie F. il y a environ 4 ans
"C’est mon premier investissement wiseed dans l’immobilier. Le taux et la durée inspirent confiance."

Daniel S. il y a environ 4 ans
"Pour diversifier mes placements."
M C
Mario C. il y a environ 4 ans
"J’ai investi car je pense gagner plus qu’un livret A…"

Thomas C. il y a environ 4 ans
"Pré-commercialisation élevée, emplacement intéressant, projet atypique et capacité de WiSEED à suivre des projets sérieux dont bon nombre m’ont déjà été remboursés."
Thierry G.

"très bon rapport d’investissement pour une période relativement courte de blocage de fonds ."
P C

"J’ai investi dans ce projet car bonne commercialisation et marge actuelle confortable, y compris s’il devait y avoir des frais et/ou baisse de prix non prévus à ce jour."
Christophe R.

"souscription réalisée en raison du taux de commercialisation et de la durée courte "
J M

"J’ai investi car le placement me semble sécurisé. "
G D

"j’ai investi car ce projet est viable"
J M

Leur service juridique semble peu aguerri face à des margoulins professionnels.

Cour d’appel de Toulouse, 2ème chambre, 8 juin 2022, 21/04485

Par acte d’huissier du 20 mai 2021, la société Wiseed dont le siège social est situé à [Localité 4](31) , a assigné M. [K], pris en sa qualité de caution, domicilié à [Localité 1], devant le tribunal de commerce de Toulouse à l’effet de voir celui-ci condamner à lui payer en sa qualité de représentante de la masse la somme de 570.510,55 €, outre les intérêts au taux contractuel jusqu’à parfait paiement ainsi que la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] a soulevé l’incompétence du tribunal de commerce de Toulouse au profit du tribunal judiciaire de Marseillle.

Par déclaration du 6 novembre 2021, M. [K] a relevé appel de ce jugement.

Contestant sa qualité de commerçant, il développe les moyens suivants

- la souscription d’un cautionnement à caractère commercial en raison de son intérêt personnel dans l’engagement commercial garanti ne donne pas au dirigeant de la société commerciale la qualité de commerçant.

- le fait pour un dirigeant de s’engager en qualité de caution à de multiples

reprises au profit de plusieurs personnes morales qu’il dirige ne confère pas à son engagement un caractère commercial dans la mesure où n’accomplissant pas à titre habituel des actes de commerce, il ne peut être considéré comme commerçant .

- est inopposable à un défendeur non-commerçant une clause attributive de compétence au profit d’un tribunal de commerce .

À peu près tous les projets sur lesquels j’ai investi et arrivant à échéance 2023 sont prorogés. C’est quasi-systématique maintenant.

La nouvelle histoire du jour nous arrive par ClubFunding (qui a bien perçu sa commission dans l’affaire, qu’on se rassure pour eux) :

rapport du projet Villas Beaubois a écrit :

18/10/2023

Dans le cadre des différents échanges réalisés sur le suivi du projet, l’opérateur nous a délibérément dissimulé des informations concernant la commercialisation des lots.

A la suite de notre rendez-vous périodique avec l’opérateur, nous avons découvert que celui-ci avait vendu la totalité de l’opération et que le produit des ventes a été utilisé pour le remboursement de la banque qui a financé l’opération ainsi que pour désintéresser plusieurs autres créanciers sur d’autres opérations, et ce malgré l’ordre irrévocable notarié du remboursement de CLUBFUNDING après désintéressement de la banque.

Dès lors, compte tenu de cette situation, nous mettons en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser la situation et engageons également la responsabilité du notaire rédacteur de l’ordre irrévocable devant le Conseil des Notaires par l’intermédiaire de notre service contentieux.

Conformément au contrat d’émission, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à l’assignation de ceux-ci. (…)

Peut-on encore faire confiance à l’ensemble de l’écosystème de la promotion immobilière en ces temps troublés, notaires inclus ?

En effet, le monde de l’immobilier est plein de "margoulins" (pour ne pas dire escrocs), ce n’est pas nouveau. Mais c’est tout de même étonnant que toutes les garanties et autres recours judiciaires leur glisse sur la peau si facilement. L’entreprise disparaitra sans rembourser ses dettes mais les dirigeants en recréeront une ou plusieurs à la suite.