Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

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#2 22/07/2016 00h03

1 #3 01/02/2018 13h53

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1 #16 25/10/2018 18h05

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#21 25/10/2018 18h55

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#24 25/10/2018 22h17

1 #25 26/01/2019 11h29

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

cat a écrit :

Office du Prêt Hypothécaire a écrit :

Sofidy bulletin T3 a écrit :

Voici le tableau des investissements à l’étranger dans l’ordre chronologique d’acquisition.

Voici le tableau des investissements à l’étranger dans l’ordre chronologique d’acquisition.

GoodbyLenine · #1

Il n’y a pas encore de discussion dédiée à cette SCPI (à capital variable), qui a cependant été évoquée dans différentes discussion (ici ou ici ou ici entre autres), et je vais donc l’initier.

Efimmo est une SCPI ancienne (créée en 1987), à capital variable, qui a pour vocation d’investir principalement dans des immeubles tertiaires de bureaux. Elle est gérée par Sofidy (la plus grosse sociétés de gestion de SCPI ne dépendant pas d’un groupe bancaire, qui gère d’autres SCPI). Elle a une capitalisation proche de 900 M€. Environ 36% de ses parts sont détenues par une douzaine de compagnies d’assurance, principalement pour leurs contrats d’AV (donc les associés personnes physiques pèsent peu sur la gouvernance de la SCPI).

Le prix de souscription d’une part est de 230€ depuis 09/2015 (c’était 225€ auparavant depuis 2009).
La valeur de reconstitution, 219.12€/part à fin 2015 (+1.33% sur une année) après distribution du solde de dividende 2015, est à mettre en regard avec ce prix (qui légalement doit être entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution, soit entre 197.20€ et 241.03€).

La distribution annuelle, de 11.04€/part en 2015 (pour 11.14€/part de résultat courant, donc le RAN est légèrement alimenté) plus 0.66€/part de distribution de plus-value sur des immeubles cédés, est en baisse (certes limitée) depuis 5 ans. Elle représente 5.09% du prix d’achat actuel d’une part. La distribution provenant du résultat courant représente 4.80% du prix actuel d’une part.

Le patrimoine de la SCPI comporte de nombreux biens (souvent acquis il y a longtemps) recélant de significatives plus-values potentielles. Un peu moins de 4% du patrimoine est (depuis peu) situé à l’étranger (Belgique et Pays-Bas). 34% (en diminution) du patrimoine est en province, 12% (en augmentation) sur Paris, et 50% (stable) en région parisienne.

La SCPI a recours à des emprunts, pour un montant d’environ 17% de la valeur de ses actifs (hors droits), principalement à taux fixe, avec un cout moyen de 2.67% (en baisse) à fin 2015 et une duration moyenne de d’un peu plus de 6 ans.

De manière générale, cette SCPI est une "classique" pour qui souhaite investir dans des bureaux.

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Efimmo1 du 21 juin 2016 :

Environ 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Efimmo1 le 21/06/2016. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance (total de 29%) et les présents et représentés, ils représentaient 52% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) comme pour l’AG Extraordinaire (50%) était atteint. Les scrutateurs ont été ORADEA et Swisslife.

Sans surprise, toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Une inflexion positive du marché est observée, en relation avec la (certes limitée) reprise économique en France, qui induit plus de demandes de bureaux, en particulier bien placés.
Ceci permet d’anticiper un résultat par part 2016 proche de celui de 2015, et un résultat 2017 qui devrait être meilleur.

La SCPI concentre ses investissements (en 2015 comme en 2016) sur Paris, diversifiant un peu à l’étranger, et ses arbitrages sur la province. Si les investissements de 2016 ne sont pas finalisés, à la date de l’AG, 62 M€ sont déjà assurés avec 6.4% de rendement AEM. Les investissements sont un peu en retard sur la collecte, comme ils l’ont été en 2015, mais ceux réalisés sont de bonne facture.

Une cession est en cours, qui devrait dégager une plus-value proche de 4 M€.

A des questions il a été répondu :
Lorsque Sofidy a identifié un immeuble, comment choisit-il la SCPI concernée ? : Les modalités du choix sont documentées. Le choix dépend notamment de la trésorerie disponible des SCPI, de la grille de cible de chaque SCPI, et de divers autres critères.

Mots-clés : bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy

Polaris · #2

Merci GBL pour ce nouveau CR d’AG, succint mais néanmoins intéressant (vous en faites combien ? C’est un job à plein temps !).

Concernant une possible reprise du marché locatif d’entreprise: pourrait-on dire, comme notre ineffable FH: "ça va mieux" !

cat · #3

Le bulletin 4T 2017 est arrivé récemment et, avant de recevoir des informations complètes dans le rapport annuel, j’ai noté quelques points qui me semblent plutôt positifs pour l’année 2017 :
* un résultat annoncé en hausse sensible pour l’année : 11.46 euros contre 10.63 euros l’an dernier (avec un effet positif du nouveau plan comptable des SCPI comme expliqué notamment par GBL dans la file sur immorente);
* une augmentation de la dette par rapport au 1e janvier (le ratio dette sur patrimoine est en outre passé à 22.7% contre 14.9% fin 2016) dans des conditions toujours extrêmement favorables : taux moyen 2.04%, 91.21% à taux fixe et durée résiduelle de 10 ans et 7 mois.

et d’autres points moins favorables :
* encore beaucoup d’investissements indirects dans des OPCI professionnels chaque trimestre (10 millions d’euros au 4T notamment);
* des investissements directs sur l’année avec un rendement net moyen de 5.9% sensiblement inférieur à 2016 (6.8% en 2016 et 6% en 2015);
* le renouvellement des baux et les re-locations se font avec des loyers moins élevés en moyenne.

cat · #4

Bulletin 1T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette sur le trimestre : 21 286 661 euros;
* fourchette prévisionnel de dividende pour l’année : entre 11.20 et 11.40 euros/part (rappel : 11.22 en 2017);
* pas d’investissement sur le trimestre mais 35.2 millions d’euros d’engagements d’acquisitions au 31/03/2018 (en France et en Allemagne);
* vente de quelques actifs (vacants ou plus adaptés aux critères d’investissement)  : 3.7 millions d’euros (bureaux + commerces).
Les surfaces de commerce étaient vacantes et sortent en large moins-value (515ke net vendeur pour 350ke de moins-value). Cette moins-value est compensée par les plus-values sur les surfaces de bureaux;
* TOF approchant les 94% (93.83% contre 92.73% fin 2017);
* comme pour Immorente, renouvellement de baux et relocations se font avec une légère baisse des loyers dans l’ensemble.

Note :
AG le mardi 5 juin 2018 à 10h30 à l’hôtel Ibis à Évry (91).

eg972 · #5

Bonjour,

Le rapport annuel est sorti ….. pour ceux que ça intéresse

Rapport annuel 2017

Cdt

GoodbyLenine · #6

Principaux enseignements que j’en tire, sur 2017 :
- La SCPI a investi presque 2x plus que sa collecte, en faisant des emprunts, et ça semble bien pour les associés (taux d’emprunt faibles, rendement des biens acquis tout à fait correct);
- La baisse des loyers (bureaux), qui semblait la règle depuis quelques années, semble terminée;
- Le changement de plan comptable (des SCPI) a eu un impact positif sur le résultat courant de cette SCPI.

GoodbyLenine · #7

Voici un extrait de mes notes prises lors de l’AG de Efimmo1 du 5 juin 2018 :

30 à 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Efimmo1 le 5/06/2018. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance, ils représentaient 47% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (50%).

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2017, j’ai noté :

Le marché des bureaux en France va beaucoup mieux, et la SCPI commence à pouvoir relouer en augmentant les loyers.

La SCPI a significativement augmenté son endettement (pour 98M€ collectés, elle a investi 185M€ en 2017, à comparer à sa capitalisation de 1039 M€ à fin 2017), de surcroît sur des durées assez longues. Cet endettement reste raisonnable, et les taux d’emprunt bas obtenus font que ça me semble un choix judicieux.

Un ensemble d’arbitrages "douloureux" (souvent de biens vacants ou à problème) a eu lieu en 2017, à des prix proches des valeurs d’expertise (donc sans impact significatif sur les valeurs de réalisation ou reconstitution) et dégageant une moins-value comptable. Il devrait d’ailleurs se poursuivre en 2018 (ce type de bien n’est ni rapide ni facile à vendre). Ceci est présenté comme positif pour la SCPI, même s’il y a une commission (2.5% du prix de vente) à payer à la société de gestion, car les fonds obtenus peuvent être investis et générer des revenus, alors que des biens durablement vacants sont juste des sources de coûts. Par ailleurs, les plus-values latentes sur le patrimoine ont augmentées (25 -> 50 M€) mais ceci concerne de bons immeubles, que la société de gestion n’envisage en général pas d’arbitrer.

Pour les investissements à l’étranger, la société de gestion se félicite de les avoir fait uniquement dans des pays du nord de l’Europe (Allemagne, Pays-Bas, Belgique), et pas dans ceux du Sud qui semblent un peu déstabilisés par les récents événements. En Allemagne, elle privilégie des immeubles de centre ville (moins rentables mais moins risqués) à des immeubles plus excentrés (pouvant plus subir la concurrence de nouvelles constructions, le foncier le permettant souvent).

Pour 2018, la société de gestion est optimiste, et s’attend à une amélioration du résultat par part.

A des questions il a été répondu :
- Il ne faut s’attendre à aucune distribution de plus-values avant plusieurs années : la réserve de PV est négative, le programme d’arbitrage à venir comme le changement de plan comptable début 2017 devraient aussi l’impacter négativement. Cependant le résultat courant devraient permettre de maintenir voire d’améliorer le montant distribué par part.
- L’IFI a sans doute eu un impact sur le volume de collecte des SCPI, mais cet impact concerne surtout les SCPI à grosse collecte (dont la collecte diminue beaucoup depuis mi 2017), et pas vraiment Efimmo.
- Il n’y a pas de risque locatif particulier identifié avec le locataire "Carrefour" (les biens d’Efimmo, comme ceux d’Immorente, qui lui sont loués, ne sont pas des magasins devant fermer).

cat · #8

Voici le bulletin 2T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette : 25.6M€;
* comme "annoncé" par GBL dans son compte-rendu d’AG : augmentation du versement trimestriel (on passe de 2.64 euros à 2.67 euros);
* investissements : un immeuble de bureaux à Bonn (21.7M€). Une partie des surfaces est vacante.
Quelques opérations annoncées dans les tuyaux pour les mois qui vont venir (27.7M€).
* arbitrages : 5 surfaces de bureaux vacantes en région vendues pour 1.25M€ (avec une moins-value);
* un TOF quasi-stable;
* les relocations se sont faites avec des loyers plus élevés en moyenne (ce n’était pas le cas aux trimestres précédents…).

Dernière modification par cat (28/07/2018 09h41)

Surin · #9

cat a écrit :
* arbitrages : 5 surfaces de bureaux vacantes en région vendues pour 1.25M€ (avec une moins-value)

A noter, une présentation des ventes moins transparente que pour Immorente.
En effet ils comptent le cumul depuis le début de l’année ce qui ne permet pas de voir ce qu’il en est précisément sur ce qui est vendu ce trimestre. Il suffit de soustraire:
Ventes 1253k€ - PV/MV -131386€ - Valeur expertise biens vendus 865625€
On peut donc en conclure que ces biens vacants avaient été évalué avec prudence et que la valeur de la SCPI tenait déjà compte de cette perte, finalement bien moins importante une fois actée. Tant mieux.

cat · #10

Sofidy pour Immorente/Efimmo arbitre essentiellement des biens dont la vacance est prolongée. Cette difficulté doit se traduire effectivement dans la valeur d’expertise (en outre il y a presque systématiquement moins-value par rapport à la valeur comptable).

Surin · #11

La valeur comptable c’est la valeur d’achat sans les frais ?

cat · #12

Pour moi c’est la valeur sur laquelle on se base pour déterminer l’éventuelle plus-value "fiscalisable".

Surin · #13

J’ai analysé le patrimoine de Efimmo 1 à l’étranger à fin 2017 :

_3 achats ont eu lieu en Belgique entre le 31 mars 2011 et le 14 août 2013 (surlignés en jaune).
_4 achats répartis sur 15 biens aux Pays-Bas entre le 29 décembre 2014 et le 22 mai 2017 (surlignés en bleu).
_1 achat en Allemagne le 21 septembre 2017 (surligné en vert).
J’ai ajouté en rouge dans la colonne des frais le pourcentage qu’ils représentaient par rapport à la valeur d’achat hors droits (HD) et supprimé la colonne "locataire" puis additionné les superficies au sein de chaque bien afin d’améliorer la lisibilité du tableau.

_8,281M€ ont été investis en Belgique avec en moyenne 13,13% de frais, cela représente 7,67% des achats à l’étranger ou encore 0,82% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

_51,665M€ ont été investis au Pays-Bas avec en moyenne 8,72% de frais, cela représente 47,84% des achats à l’étranger ou encore 5,11% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

_48,06M€ ont été investis en Allemagne avec en moyenne 7,29% de frais, cela représente 44,50% des achats à l’étranger ou encore 4,75% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

Le total est de 108M€ HD soit 10,68% de la valeur total des achats de toute la SCPI.

Je n’ai pas le détail des valeurs d’expertise ni le total par pays mais avec ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 sur la répartition du patrimoine par région, j’ai pu faire ce tableau par année qui déduit la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI. En le comparant au prix d’achat HD de ces biens, j’ai pu dans la dernière colonne afficher l’évolution qu’il y a eu à la fin de chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
Globalement on arrive à l’équilibre, les valeurs d’expertise à fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent un peu moins de 1% de progression par rapport à leur valeur d’achat hors frais et droits :

PierreP · #14

Bonjour,

Au global, rien d’anormal en apparence.
Mais, là aussi, on peut s’interroger sur le taux relativement élevé de frais pour les biens achetés en Belgique.

Office du Prêt Hypothécaire a écrit :
Le notaire est chargé de déposer l’acte de vente au bureau d’enregistrement et de lui verser les droits d’enregistrement dus par les acquéreurs. Ces frais sont de 12,5% en région wallonne et à Bruxelles, et 10% en région flamande. Dans les trois cas, ces frais peuvent être réduits sous certaines conditions.

Source : https://www.odph.be/frais-de-notaire-ac … r-belgique

Ai-je mal compris ou mauvaise mémoire ? N’avez-vous pas écrit (dans une autre file) que, selon la législation en vigueur, les frais sont supportés par le vendeur ?

Surin · #15

J’avais parlé de l’intermédiaire ou courtier, les frais/droits d’enregistrement restant bien sûr à la charge de l’acquéreur.
http://berquinnotarissenbe.webhosting.b … L_art2.pdf

Surin · #16

Le bulletin est sorti :

Sofidy bulletin T3 a écrit :
Votre SCPI réalise de très bonnes performances au titre de l’exercice 2018. La stratégie d’investissement prudente et fortement mutualisée, la vente d’actifs non stratégiques et les nombreuses actions de relocation opérées dans un contexte de demande très dynamique pour les surfaces de bureaux bien situées et de qualité ont notamment permis une progression du taux d’occupation financier qui atteint 94,51 % ce trimestre.
Dans ce contexte, votre Société de Gestion prévoit un dividende en progression à 11,64 € par part ayant pleine jouissance au titre de l’exercice 2018. Ce dividende, en hausse sensible (+3,7 %) par rapport à l’an passé, correspond à un taux de distribution de 5,06 % rapporté au prix de souscription actuel (contre 4,88 % en 2017, 4,83 % en 2016).

Excellent TOF donc en progression (et accessoirement égal à celui de Immorente, bulletin sorti aussi), comme quoi on lit beaucoup que les SCPI voient leur revenus baisser, je pense que globalement cette année, sur mon portefeuille, la performance devrait être stable en euros (l’an dernier j’avais perdu seulement 0,05% entre 2016 et 2017).

cat · #17

Pour compléter le message de Surin au sujet du bulletin 3T 2018 :
* collecte nette : 23.8M€ (dans le lignée des 1T et 2T);
* pour le dividende : voir le message de Surin;
* investissements : un immeuble de bureaux à Mérignac (5M€), loué à 100% et une participation dans un investissement indirect dans un portefeuille des plateformes logistiques "nouvelle génération" pour Carrefour (2.6M€).
Quelques opérations annoncées dans les tuyaux pour les mois qui vont venir (60M€).
* arbitrages : 4 surfaces de bureaux vacantes en région vendues pour 1.45M€ (avec une moins-value);
* un TOF en sensible progression comme souligné par Surin;
* le patrimoine est estimé à 1 125M€ ce qui est supérieur à la capitalisation de 1 108M€ : possibilité de revalorisation du prix des parts à court terme?

Surin · #18

La valeur estimée du patrimoine (à fin 2017) est une chose mais il faut y ajouter les frais pour obtenir la valeur de reconstitution et déduire les emprunts de 229,7 M€ comme précisé juste en après dans le bulletin non ?

cat · #19

~~Je suis presque sûr que c’est une estimation de la valeur du patrimoine nette de dettes.~~ Cela fait quelque trimestres que cette valeur du patrimoine est supérieure à la capitalisation, ce qui n’est pas le cas pour Immorente par exemple.

Avec l’augmentation de la distribution, cela "pourrait" avoir un sens d’augmenter également le prix de la part pour éviter une collecte plus importante qui ne serait pas forcément à l’avantage des associés déjà en place.

EDIT : ma première phrase était inexacte.

Dernière modification par cat (25/10/2018 19h10)

Surin · #20

Quant à moi je suis presque sûr de l’inverse

Ajout : La "valeur estimée du patrimoine" sert à répartir les biens par région et typologie d’actifs, elle est indépendante des frais et dettes qui sont associés à chaque bien.

cat · #21

Après relecture des éléments, vous faites bien d’être sûr car j’ai certainement tort.

Néanmoins la valeur de reconstitution était supérieure à la capitalisation au 31/12/2017 et devrait encore l’être aujourd’hui (mais je n’ai pas les éléments pour faire le calcul : notamment valeur des droits et trésorerie restante).

Surin · #22

Vous savez j’ai passé quelques heures à éplucher leurs rapports, si cela peut au moins servir à mieux analyser certains chiffres alors tant mieux, même si je constate que cette "valeur estimée du patrimoine" dans le bulletin T4 - à fin 2017 donc - est légèrement différente de la "valeur vénale" à fin 2017 présente dans le rapport annuel (Immorente idem).
Ne me demandez pas d’où vient l’écart, GBL une piste ?

Ceci dit cela n’enlève rien à vos arguments sur une éventuelle revalorisation du prix de la part de Efimmo 1, surtout avec un dividende en hausse. Comme la direction de Sofidy lit scrupuleusement le forum, nul doute que le message est quoiqu’il en soit passé

GoodbyLenine · #23

Ce que décrit le BTI T3 semble complètement en ligne avec ce qui a été dit lors de la dernière AG.

Surin · #24

Valeur de reconstitution 2017 : 231,86 € soit 0,8 % de plus que la valeur de part de 230 €, en l’état actuel des choses, rien de spécial à attendre.

GBL pas d’explication sur la différence entre "valeur estimée du patrimoine" dans le bulletin T4 2017 (1 073,5 M€) et la "valeur vénale" à fin 2017 présente dans le rapport annuel (1 103,5 M€ en page 7) ?

cat · #25

Le bulletin 4T 2018 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en hausse à 11.83€ contre 11.46€ en 2017 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 12.04€ en 2018 contre 11.63€ en 2017);
* la distribution pour 2018 est en hausse par rapport à 2017 (11.64€/part en hausse de 3.7% par rapport à 2017);
* la collecte nette au 4T : 37M€. En sensible hausse par rapport aux trimestres précédents.
Cela a-t-il un lien avec l’augmentation de la distribution annoncée?
* les investissements sur l’année complète : 80M€ avec une rentabilité supérieure à 6.1%. Le rendement est un peu meilleur que l’an dernier et est en ligne avec la collecte nette sur l’année (un peu plus de 100M€). La dette est en outre (très) légèrement supérieur en montant au 4T 2017 (avec optimisation : plus de taux fixe et taux moyen en baisse).
* les investissements sur le 4T : 52M€ dans trois immeubles de bureaux en région (à Bruges (33) loué à 100%, à Nantes loué à 91% et à Aix-en-Provence loué à 89%) et une SCI en co-investissement avec Immorente (à Guyancourt immeuble loué à 100%);
* cessions d’actifs : 1.3M€ (avec 0.56M€ de plus-value). Cessions sur l’année de 7.7M€ (+13.1% par rapport au prix d’expertise) avec 332k€ de plus-value;
* TOF stable : 94.58%. Toujours élevé par rapport à l’historique récent de Efimmo 1. J’espère que Sofidy va réussir à le maintenir.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en légère hausse sur l’année (3.6M€ contre 3.4M€) ce qui est, couplé à un TOF élevé, plutôt bon signe.

Mon avis : une bonne année. J’espère que la SCPI poursuivra sur sa lancée (en particulier concernant le TOF).

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