Tyers : étude de cas immobilier (optimisation des travaux sur une résidence secondaire)

tyers · #1

Bonjour,

J’ai pris le temps de présenter mon cas particulier (d’ailleurs encore merci pour les conseils qui m’ont été dispensés) il y a quelques temps dans une autre file. D’ailleurs, je prévois de mettre tout ça à jour d’ici quelques semaines.
Aujourd’hui, je viens demander des conseils pour mes parents.

Donc, pour contextualiser un peu, voici le cas de mes parents :
- SCI Familiale créée il y a 3 ans, possédant un appartement (valeur 165 k€ + 10 k€ de cash) et une dette restante de 30 k€. Les enfants du couple et M. et Mme sont associés dans cette SCI.
- Monsieur : a bénéficié de la donation d’une maison (valeur 65 k€) occupée à titre de résidence secondaire par la famille (2-3 mois par an) il y a de ça 4 ans.
- Monsieur et Madame ont +/- 40 k€ de cash disponible (mariage sous la communauté des biens, même si la résidence secondaire dont il est fait mention ici n’appartient qu’à Monsieur)
- âge de M. et Mme. : 50 ans. M. sera à la retraite dans 3-5 ans, Mme est déjà à la retraite.

Maintenant voici le problème :
- la résidence secondaire de Monsieur a besoin de travaux (coût +/- 40 k€)
- la SCI est largement bénéficiaire (cashflow positif de 5 k€ / an) et engendre donc des impôts
- il est inenvisageable (valeur sentimentale) de louer la maison à des personnes étrangères à la famille
- en cas de location, le loyer estimé est de 250 € / mois (3 k€ / an)

Voici les pistes envisagées :
1° solution : Apport à la SCI de la résidence secondaire + apport de 30 k€ de cash par les acssociés
> réalisation des travaux (sur 2-3 ans)
> mise en location dès maintenant : étant donnée que le propriétaire est la SCI, n’importe qui peut être locataire (enfants majeurs, ou même Monsieur lui même tant qu’il y a versement effectif d’un loyer) => dites moi si je me trompe
> déduction fiscale du prix des travaux sur les années à venir puisqu’il y aurait 40 k€ de travaux et seulement 8 k€ de revenus annuels

2° solution : Apport à la SCI de la résidence secondaire + emprunt d’une partie des 30 k€
> réalisation des travaux (sur 2-3 ans)
> mise en location dès maintenant : idem : le locataire peut être un enfant (majeur, avec versement effectif d’un loyer)
> déduction fiscale du prix des travaux + intérêts sur les années à venir : idem que précédemment

3° solution : Vente à la SCI de la résidence secondaire + apport du cash nécessaire (95 k€) par les associés
> réalisation des travaux
> mise en location
> déduction fiscale (travaux + frais d’achat (je parle des frais de notaire pas du prix d’achat))

4° solution : Vente à la SCI de la résidence secondaire + emprunt du cash nécessaire (95 k€)
> réalisation des travaux
> mise en location
> déduction fiscale (travaux + intérêts + frais d’achat)

5° solution : Monsieur garde la résidence secondaire à son nom propre et réalise les travaux sans prétendre à une quelconque optimisation fiscale. En effet, dans ce cas, il n’est pas possible à M. de louer le bien à un membre de la famille.

Voilà, pouvez vous me dire ce que vous pensez de ces réflexions ? Pouvez-vous me signaler les incohérences / erreurs commises ?

Dernière chose, j’avais lu sur ce forum il y a quelques semaines un topic traitant d’un cas à peu près similaire (il me semble) mais impossible de le retrouver (malgré la fonction recherche) si quelqu’un a un lien, je suis preneur

NB : La question n’est pas de savoir si il est judicieux / nécessaire / rentable d’effectuer ces travaux : il s’agit d’un bien avant tout sentimental donc la question ne se pose pas.

En vous remerciant pour la qualité des échanges sur ce forum.

________________
Tyers

Message édité par l’équipe de modération (23/07/2016 13h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : résidence secondaire, sci, travaux

Arnaud13 · #2

Bonjour à tous.
Je me permets de relancer ce sujet, n’ayant pas vu de réponses aux points précédents.
Je me pose moi meme la question de "optimisation des travaux sur une résidence secondaire"…

Mon idée…

Je possède une SCI, déjà montée, mais "coquille vide" pour le moment.
Je possède aussi une résidence secondaire, achetée une bouchée de pain, mais avec énormément de travaux.
Je pense acheter d’ici peu un bien pour du locatif, que j’hésite à acheter en nom propre (et passer LMNP) ou au nom de la SCI. Je vais creuser ceci dans 2 semaines avec ma comptable.

Mon idée serait, peut-etre, de mettre la residence secondaire + ce nouveau bien dans la même SCI.
Je dois changer certaines choses pour la SCI, notamment la passer entre mes 2 enfants & moi. Le but serait de leur donner la propriété des biens mais moi d’en garder l’usage (et la gestion…).

Je pense que ceci est irréaliste mais bon, je pose la question…

….. si les 2 biens sont dans la même SCI:
- résidence secondaire non louée, ou louée quelques (rares) semaines par an (à des amis, donc tarif "cadeau")
- autre logement dégageant un cash flow positif > 7000€/an hors imposition

Si tous les ans j’utilise ces 7000€ de cash flow pour faire des travaux sur les biens de la SCI… (donc, ma résidence secondaire)… du coup ma SCI aura un résultat annuel nul, donc pas d’imposition (je schématise un peu…). Je pars bien sur avec l’idée d’une SCI à l’IS.

Et dès que la résidence secondaire est "réellement habitable", je la loue en saisonnier mais beaucoup plus souvent (ancien relais équestre dans les alpes, donc facile à louer une fois habitable)

Vous en pensez quoi?

Bernard2K · #3

- La SCI et une résidence secondaire sont largement incompatibles. Par définition, une résidence secondaire est un bien dont on se réserve la jouissance.
Or, vous voulez déduire des travaux, etc. Ce qui suppose tout d’abord que le bien est mis en location. Dès qu’on essaie de déduire des travaux sur un bien qui n’est pas vraiment mis en location, on prend un risque fiscal.
Cf par exemple : SCI : réserve de jouissance de l’immeuble social, attention à l’abus de droit fiscal

Donc, vous devez vous décider : soit c’est une résidence secondaire, et elle vous coûte, comme toutes les résidences secondaires. Soit c’est un bien locatif, et vous ne pourrez l’utiliser pour vous que marginalement. Dans ce cas, vous devez faire les travaux assez rapidement, dans le but de louer.

De même, l’idée de location à tarif cadeau à des amis n’est pas vraiment compatible avec une SCI.

"….. si les 2 biens sont dans la même SCI:
Si tous les ans j’utilise ces 7000€ de cash flow pour faire des travaux sur les biens de la SCI… (donc, ma résidence secondaire)… du coup ma SCI aura un résultat annuel nul, donc pas d’imposition (je schématise un peu…). Je pars bien sur avec l’idée d’une SCI à l’IS."

Vous faites une erreur sur le fonctionnement d’une SCI IS. Elle a une comptabilité similaire à celle d’une entreprise. Les recettes sont diminuées non seulement des charges, mais aussi des amortissements. Du coup, sur le premier appartement locatif, il est probable qu’elle ait, au moins les premières années, un résultat nul ou négatif. Donc pas d’imposition, donc votre idée d’avoir à baisser son imposition est erronée. Vous confondez cashflow et résultat ; trésorerie et compte de résultat. Si elle a un cashflow positif (ce qui resterait à confirmer…) ça ne veut pas dire qu’elle a un résultat positif.
Par ailleurs, faire 7000 € de travaux par an, sur une SCI dont le résultat était déjà nul ou à peu près, donc la mettre volontairement en déficit de 7k€/an, alors même que le second bien en question n’est pas mis en location… Ca ne me semble pas une bonne idée. Je ne connais pas cela exactement, mais n’oubliez pas qu’une SCI, si ce n’est pas une entreprise, est bien une société. Mettre volontairement une société en déficit devrait avoir certaines conséquences désagréables, dont il me semble que xazh a déjà parlé. Votre expert-comptable pourrait vous en dire plus sur les conséquences exactes…

- enfin, si vos enfants sont mineurs, attention, les faire entrer dans la SCI est loin d’être neutre (xazh en a souvent parlé).

GBL a attiré votre attention sur la nécessité pour vous d’approfondir le sujet de la SCI, et je ne peux qu’insister à sa suite ! Vous ne comprenez pas comment fonctionne la SCI à l’IS, vous voulez faire du meublé dans une SCI IS ce qui est possible mais pas vraiment recommandé ; vous voulez mettre une résidence secondaire dans une SCI ; vous voulez y associer des enfants mineurs (ce qui est possible mais il faut bien comprendre les conséquences)…

La SCI est un outil. Si on utilise un outil à mauvais escient et sans avoir lu le mode d’emploi, ne pas s’étonner si on se fait mal.

Après, vous pouvez faire n’importe quoi avec une SCI : à moins que l’expert-comptable n’y mette le holà, personne ne vous empêchera de mettre en oeuvre vos idées quelque peu "exotiques". De même que personne ne vous empêche de rouler à 200 km/h sur le périph. Mais si à un moment l’administration ou le juge s’intéresse à vos "excentricités", ne soyez pas surpris…

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 08h25)

Arnaud13 · #4

Merci pour toutes ces réponses, dont certaines que je n’arrivais pas à trouver malgré l’utilisation du moteur de recherche et pas mal de prise d’infos sur les SCI.
Il est évident que ceci me paraissait "border line"… et comme je veux absolument rester dans les règles, je ne le ferais pas
(pour info mes enfants sont majeurs, et je ne pense pas faire de meublé dans la sci, trop complexe)
je vois ma comptable dans 2 semaines, je me permettrais de poster ici ses conclusions ou du moins ce qui d’après elle pourrait etre intéressant… ou pas.
Merci encore Bernard pour vos argumentations qui sont toujours vraiment au top!

Bernard2K · #5

SCI IS : j’avais pensé directement à du meublé.

Mais même si vous dites que vous n’aviez pas l’intention de faire du meublé, en mettant votre "résidence secondaire" dans la SCI, votre SCI avait forcément une location de meublés. Une résidence secondaire louée pour partie de l’année est forcément un bien loué meublé !

Par ailleurs, je pense que la complexité vient de la SCI IS, pas du meublé. A partir du moment où vous faites une SCI IS, qu’elle loue ses biens en nu ou en meublé, ça sera compliqué dans les deux cas !

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