Abribus [75] : étude de cas immobilier (Résidence Secondaire en direct ou via une SC à l'IS)

abribus · #1

Bonjour,
Je suis en train de signer l’achat d’une modeste résidence secondaire, qui comme chacun sait est généralement un mauvais placement financier (même en la louant partiellement), hormis une hypothétique PV à la revente. J’imagine garder ce bien une dizaine d’années.
Ainsi avec 50% d’apport et 50% d’emprunt, j’hésite entre la détenir en direct ou via une existante Société Civile patrimoniale à l’IS (qui aujourd’hui ne détient que des titres financiers et des SCPI).
Dans les deux cas, même avec des revenus locatifs optimistes disons 5% annuels, les charges d’entretien, les taxes, coûts de financement, frais d’acquisition et amortissements ne permettront jamais de générer le moindre revenu imposable dans un horizon de 10-15ans.

Si c’est la SC à l’IS qui achète, et que je lui verse un loyer de marché à chaque utilisation, le résultat restera d’autant plus négatif que les 50% d’apports se feront via un apport en compte courant d’associé rémunéré (au taux maximum fiscal). Je n’aurai même pas besoin de pratiquer d’amortissement annuel (les résultats sont déjà négatifs) et en cas de revente, l’éventuelle plus-value sera à peu près similaire qu’en détention directe puisque calculée par rapport à la VNC qui n’aura jamais évolué.

Ainsi si après 10 années de résultats négatifs le bien est revendu à sa valeur de marché, même avec une hypothétique plus-value, l’opération globale aura vraisemblablement abouti à une perte pour la société, perte reportable et qui viendra diminuer les gains du reste du portefeuille de titres. (Par ailleurs l’apport’ de 50% en CCA aura été rémunéré).
A l’inverse, en détention directe j’aurai également un résultat négatif global dans cette opération mais sans possibilité de l’impacter sur mes autres revenus et mes 50% d’apport seront directement de l’equity non rémunéré.

Il y a-t-il une faille dans mon raisonnement ? L’idée globale étant de mélanger les "mauvais investissements" avec les "bons", pour optimiser l’utilité global du patrimoine.

Dernière modification par abribus (12/05/2024 14h40)

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, sci (société civile immobilière)

Bernard2K · #2

Bonjour,

quelques remarques :
- votre raisonnement est juste, mais n’oubliez de prendre en compte que votre CCA rémunéré est un revenu imposable (revenu de capitaux mobiliers).
- une SCI IS demande une rigueur de gestion, d’autant plus avec un CCA rémunéré. Avez-vous un expert-comptable ?
- devoir se louer à soi-même, la tentation est grande d’oublier de le déclarer. Il ne faudrait pas avoir un contrôleur fiscal qui s’amuse à obtenir les relevés détaillés électriques. Avec un compteur Linky, on sait exactement quand ça consomme, donc quand vous y êtes.
- une alternative est de la posséder en nom propre avec les revenus imposés en LMNP au réel.
-la rentabilité d’une résidence secondaire peut être bonne bonne ; ça dépend beaucoup de si on veut vraiment la louer pour en maximiser le revenu, ou si on a la flemme, ou si on a des raisonnements du type "je préfère décider au dernier moment si j’y vais ou pas, donc je préfère ne pas la louer", "les gens déplacent, salissent, cassent", "je n’aime pas dormir dans le même lit qu’une autre personne". Veut-on un revenu, ou veut-on le luxe d’une résidence secondaire qu’on est le seul à utiliser, tout le temps disponible ? C’est un choix à faire.

Philippe30 · #3

Je n’aurai même pas besoin de pratiquer d’amortissement annuel (les résultats sont déjà négatifs) et en cas de revente, l’éventuelle plus-value sera à peu près similaire qu’en détention directe puisque calculée par rapport à la VNC qui n’aura jamais évolué.

L’amortissement comptable est obligatoire en IS
A l’issue de la revente il faudra payer la plus value professionnelle et ressortir l’argent suite à la vente qui sera taxée au titre de versement de dividende …etc

Mauvais choix à l’IS

Autant détenir en nom propre ou en IR si plusieurs propriétaires

Remarque
Dans les statuts de la SCI , si c’est pour un usage personnel , il faut stipuler usage gratuit à titre personnel

abribus · #4

Merci pour votre réponse

Bernard2K a écrit :
- votre raisonnement est juste, mais n’oubliez de prendre en compte que votre CCA rémunéré est un revenu imposable (revenu de capitaux mobiliers).

oui mais seulement à la flat taxe et dans le cas d’un apport en equity, le même apport ne sera pas rémunéré du tout, donc gaspillage de ressources propres

- une SCI IS demande une rigueur de gestion, d’autant plus avec un CCA rémunéré. Avez-vous un expert-comptable ?

Non pour le moment je fais la compta moi même (avec un logiciel) mais jusque là c’était assez simple car il n’y avait que des immo financières (SCPI, des obligations, ETF)

- devoir se louer à soi-même, la tentation est grande d’oublier de le déclarer. Il ne faudrait pas avoir un contrôleur fiscal qui s’amuse à obtenir les relevés détaillés électriques. Avec un compteur Linky, on sait exactement quand ça consomme, donc quand vous y êtes.

Il va sans dire que je compte faire ça de manière parfaitement honnête . De toutes façons, ce serait un mauvais calcul, l’intérêt financier de minorer un loyer de marché est dérisoire comparé au risque.

- une alternative est de la posséder en nom propre avec les revenus imposés en LMNP au réel.
-la rentabilité d’une résidence secondaire peut être bonne bonne ;

Oui mais en nom propre l’apport devient de l’équity. A l’inverse, via IS, le résultat financier sera forcément négatif : un bien loué à 5% ou même (en étant très optimiste) 8% brut annuel de sa valeur d’achat, génère des pertes chaque année s’il est financé à 100% à crédit, au taux de marché (emprunt bancaire + taux des CC disons 3,5-4% en moyenne), une fois déduit les charges, les travaux, l’amortissement etc. Donc Ce n’est pas les impôts à payer qui m’inquiètent mais plutôt de ne pas pouvoir les déduire des mes aux revenus financiers.

L’autre intérêt, est la transmission, une fois les capitaux propres revenus positif, nous comptons donner la nue propriété des parts à nos enfants, sans que ce n’impacte vraiment les droits de succession

Philippe30 a écrit :
L’amortissement comptable est obligatoire en IS

Ok, bien noté, merci pour cette info, (je pensais que c’était plus souple).

A l’issue de la revente il faudra payer la plus value professionnelle

Cet impôt de PV ne me parait pas injuste puisque la société aura effectivement bénéficié de l’amortissement. Celà dit, au bout de 10 ans, au global ce bien aura généré des pertes, même avec une plus value moyenne.

et ressortir l’argent suite à la vente qui sera taxée au titre de versement de dividende …etc

Pas de dividende à se payer, je pourrai juste réduire l’apport en CC et rembourser la dette bancaire, mais il ne restera pas de profit à distribuer (sur ce bien)

Il y a peut être une erreur dans mon raisonnement - je ne vois pas d’où viendrait la moindre rentabilité réelle sur ce type d’opération… Il s’agit juste de compenser des profits d’une activité avec les pertes d’une autre.

Dernière modification par abribus (16/05/2024 22h29)

Philippe30 · #5

Je vous ai indiqué le principe de fonctionnement de la SCI IS

Dans votre cas pour une résidence secondaire , ne faites surtout pas de SC IS.

L’IS est pour la constitution d’un patrimoine à lo,ng terme sans impacter votre fiscalité personnelle par des impôts sur les revenus locatifs

L’IS permet l’amortissement donc d’éluder l’impôt sur les sociétés pendant une dizaine d’années

En contrepartie à la revente la plus value professionnelle s’applique à la revente
Si vous achetez pour une résidence secondaire , vous n’aurez pas de revenu locatif donc surtout pas d’IS

La rémunération du CCA n’est pas une obligation
Je ne suis pas partisan de le rémunérer car c’est une bonne usine à gaz qui induit de faire des déclarations des intérêts perçus pour payer ensuite 17.2 % de CSG
Les taux sont plafonnés au sein de la SCI
Vous allez déduire 1.000 € d’intérêt par exemple au sein de la SCI soit rapporté à l’impôt IS un gain de 250 €
Ensuite en perso vous prenez 172 € de CSG et ensuite c’est à ajouter à votre déclaration au barème progressif

Tout ça pour une somme nulle

Pour la donation , je ne connais pas l’age des enfants mais dans le principe , il est plus intéressant de donner une nue propriété à moins de 60 ans avec une valeur de parts grever par un emprunt
100 Parts sociales = valeur maison 100.000 - 80.000 = 20.000 / 100 = 20 € valeur unitaire
Nue propriété 50 % à moins de 60 ans 20 € / 2 = 10 €
Une fois le prêt soldé la valeur unitaire des parts sera de 100.000 / 100 = 1000 €

Par contre pour rembourser le prêt vous faites des apports en CCA
Ca devient un jolie casse tête car le CCA rentre dans la valorisation de la succession donc il faut le supprimer

Le CCA est une dette pour la société
Je ne sais plus ce que dit la loi au niveau de la déduction du CCA dans la valeur des parts qui minimiserait leur valeur dans le cadre d’une donation comme indiqué au dessus avec la dette initiale de la société auprès de la banque

Pour la succession future et annuler le CCA au sein de la société , il est possible de faire une augmentation du capital social de la valeur du CCA
Ainsi plus de CCA mais une augmentation du nombre de parts sociales qui seront ensuite à démembrer

Bernard2K · #6

Philippe30, vous dites "ne faites pas de SCI IS", "stipuler dans les statuts l’usage gratuit" et "résidence secondaire donc pas de revenus".
Ca ne me semble pas bien coller au cas présenté, car :
- la SCI IS est déjà existante.
- la SCI IS a déjà des revenus.
- des revenus locatifs de l’ordre de 5 % de la valeur du bien ont été indiqués. C’est donc un investissement en locatif saisonnier ET une résidence secondaire à la fois.
- l’intérêt d’avoir cette activité en déficit est qu’elle viendrait diminuer les revenus actuels de la SCI IS et donc faire une vraie économie d’IS.
- et enfin, peu importe la stipulation de l’usage gratuit dans les statuts, l’utilisation à titre gratuit sera toujours considéré comme un avantage en nature, imposable. On retrouve l’indépendance du droit fiscal : même si l’application des statuts dit que c’est gratuit, les impôts disent que ça a une valeur et que ça doit être imposé.

Tous ces points contribuent à ce que le placement de cette résidence secondaire/investissement locatif dans une SCI IS soit un vrai avantage. Quel est l’ampleur de cet avantage ? Est-ce intéressant, en regard des inconvénients, et notamment l’imposition de la future PV à la revente, qui sera très élevée puisque tous les amortissements constatés pendant la durée de détention viennent s’ajouter à la PV ? Ca se calcule. Ce calcul précis est le boulot d’abribus ou de son expert-comptable ; on ne peut pas le faire à sa place. Pour cette comparaison, il trouvera des éléments de réflexion dans ce fil : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…
A noter quand même que dans ce fil de discussion, on compare à l’IR en location nue (donc imposition des revenus locatifs à IR+PS). Or, la vraie alternative à la SCI IS dans le cas présent, c’est le LMNP au réel. Dans le LMNP au réel :
- on doit aussi compter en recettes les locations à soi-même : kif kif sur ce point
- on amortit aussi l’immeuble : kif kif aussi
- par contre, on ne peut pas créer de déficit reportable sur les autres revenus, alors que la SCI IS permet de gommer les revenus mobiliers des placements contenus dans cette structure : avantage SCI.
- mais, en cas de revente, c’est la PV du particulier qui s’appliquer et non pas la PV professionnelle : GROS avantage au LMNP
- le LMNP est menacé, tandis que le régime de la SCI IS est relativement stable (on a même vu la fiscalité de l’IS s’abaisser ces dernières années ; au total, pas sûr qu’il n’y ait pas le mouvement inverse).

Au total, ce match LMNP au réel VS SCI IS se calcule. Ces calculs restent à faire. Abribus, comptez-vous faire ces calculs, ou bien les faire faire, ou bien décider au doigt mouillé ? C’est votre choix.

Philippe30 · #7

J’ai bien compris que la SCI IS mais mettre cette résidence dedans ne me semble pas du tout judiceux

Abribus peux acheter en nom propre ou monter une SCI IR

Les faibles revenus de la location saisonnière ne couvriront pas le déficit comptable de l’amortissement qui au final va conduire à une Valeur Nette Comptable faible et à une forte plus valeur professionnelle à la revente

Mélanger du perso et du locatif est mauvais

Quand je parlais de statut et d’usage à titre privé dans les statuts c’est pour une SCI IR dédié uniquement à usage personnel
Évidemment que Abribus ne pourras pas louer en saisonnier avec une SCI IR car nous sommes sur des revenus BIC

Bref le plus simple est d’acheter en nom propre , c’est juste mon avis

abribus · #8

Bernard2K a écrit :
Tous ces points contribuent à ce que le placement de cette résidence secondaire/investissement locatif dans une SCI IS soit un vrai avantage. Quel est l’ampleur de cet avantage ? Est-ce intéressant, en regard des inconvénients, et notamment l’imposition de la future PV à la revente, qui sera très élevée puisque tous les amortissements constatés pendant la durée de détention viennent s’ajouter à la PV ? Ca se calcule. Ce calcul précis est le boulot d’abribus ou de son expert-comptable ; on ne peut pas le faire à sa place. Pour cette comparaison, il trouvera des éléments de réflexion dans ce fil : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…
A noter quand même que dans ce fil de discussion, on compare à l’IR en location nue (donc imposition des revenus locatifs à IR+PS). Or, la vraie alternative à la SCI IS dans le cas présent, c’est le LMNP au réel. Dans le LMNP au réel :
- on doit aussi compter en recettes les locations à soi-même : kif kif sur ce point
- on amortit aussi l’immeuble : kif kif aussi
- par contre, on ne peut pas créer de déficit reportable sur les autres revenus, alors que la SCI IS permet de gommer les revenus mobiliers des placements contenus dans cette structure : avantage SCI.
- mais, en cas de revente, c’est la PV du particulier qui s’appliquer et non pas la PV professionnelle : GROS avantage au LMNP
- le LMNP est menacé, tandis que le régime de la SCI IS est relativement stable (on a même vu la fiscalité de l’IS s’abaisser ces dernières années ; au total, pas sûr qu’il n’y ait pas le mouvement inverse).

Au total, ce match LMNP au réel VS SCI IS se calcule. Ces calculs restent à faire. Abribus, comptez-vous faire ces calculs, ou bien les faire faire, ou bien décider au doigt mouillé ? C’est votre choix.

Oui c’est bien la lecture que j’en avais. Je fais beaucoup de calculs et à moins d’une grosse erreur j’en concluais que l’IS était mieux car:
- je pense que le prix des résidences secondaires ne devrait pas exploser à la hausse dans ces 10 ans car coûteux + vache à lait des percepteurs (nationaux et locaux) donc pas très inquiet des impôts sur la plus value
- je suis actuellement au TMI max donc je préfère faire tous mes futurs investissements financiers (actions etc ) dans cette même sci à l’IS via des apports en CC rémunéré (et donc taxé à la flat tax plutôt qu’à 65-70%, voire rentrer dans l’IFI)
- avec seulement 1000 euros de capital, ce type d’opération fait passer les fonds propres en négatif donc la donation de la nue propriété revient à donner zero à chaque enfant
- en cas de décès, les droits de successions seront amoindris, quite à convertir tout ou partie de compte courant

Bernard2K · #9

Vous n’êtes pas inquiet sur la plus-value. .. J’hallucine de lire ça. Avez-vous compris le principe de la plus-value dans une SCI à l’IS ? La plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et la VNC. La VNC c’est le prix d’achat diminué de tous les amortissements constatés.
Autrement dit tous les amortissements constatés durant la durée de détention viennent augmenter la plus-value imposable. Il y a de quoi être inquiet, vous ne trouvez pas ?

carignan99 · #10

abribus, le 17/05/2024 a écrit :
- avec seulement 1000 euros de capital, ce type d’opération fait passer les fonds propres en négatif donc la donation de la nue propriété revient à donner zero à chaque enfant

Vous faites me semble t-il erreur.

Ce que vous évoquez c’est la valeur comptable de l’entreprise. Ce que vous oubliez c’est que pour évaluer une société on ne s’arrête pas là… Dans le cas d’espèce et à minima on retraitera cette valeur comptable en tenant compte des valeurs réelles des actifs immobiliers et mobiliers!

On regarderait alors la valeur patrimoniale (mathématique) de la société = valeur actualisée des actifs desquels on retranche les passifs exigibles.
Grosso modo : valeurs vénales de l’immobilier, des participations etc. + créances + cash - dettes bancaires - comptes courants associés - provisions. On obtient un actif net et on applique des décotes éventuelles (de non-liquidité etc.).

Dernière modification par carignan99 (18/05/2024 10h45)

abribus · #11

Bernard2K a écrit :
Vous n’êtes pas inquiet sur la plus-value. .. J’hallucine de lire ça. Avez-vous compris le principe de la plus-value dans une SCI à l’IS ? La plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et la VNC. La VNC c’est le prix d’achat diminué de tous les amortissements constatés.
Autrement dit tous les amortissements constatés durant la durée de détention viennent augmenter la plus-value imposable. Il y a de quoi être inquiet, vous ne trouvez pas ?

Ben disons qu’au bout de 10 ans la SC revende au même prix d’achat le bien (400k), j’aurai alors amorti sur 40 ans 10/40*400k = 100k de pv, taxé à 15% = 15k de résultat sur cet exercice là. Les 100k d’amortissement auront été déduits des résultats des exercices précédents, donc ce n’est pas injuste.

La même PV peut d’ailleurs être annulée par un nouvel investissement des 400k par exemple en SCPI où les 8 à 10% de frais de souscriptions sont passées en charges dès l’achat, donc rien de dramatique non?

carignan99 · #12

Sur la plus-value votre raisonnement démontre que vous êtes perdant.

Vous avez raison : avec 10k€ d’amortissement par an, vous aurez ’réduit’ votre facture d’IS de 10 années*10k€ d’amortissement annuel*IS 15% = 15k€ cumulés.

A la revente vous dégagez une PV de 400k€ (prix vente) - 300k€ (valeur comptable) = 100k€. Qui sont théoriquement taxés à 25% = 25k€ d’IS.

> Gains d’IS cumulés sur 10 ans = +15k€
> IS sur la PV= -25k€
> Perte nette = -10k€

Tout ça étant bien entendu théorique. Notamment avec l’hypothèse d’une valeur vénale constante dans le temps. Il faudrait aussi affiner avec la valeur du terrain (qui ne s’amortit pas).

Dernière modification par carignan99 (18/05/2024 11h42)

abribus · #13

carignan99 a écrit :
Sur la plus-value votre raisonnement démontre que vous êtes perdant.

Vous avez raison : avec 10k€ d’amortissement par an, vous aurez ’réduit’ votre facture d’IS de 10 années*10k€ d’amortissement annuel*IS 15% = 15k€ cumulés.

A la revente vous dégagez une PV de 400k€ (prix vente) - 300k€ (valeur comptable) = 100k€. Qui sont théoriquement taxés à 25% = 25k€ d’IS.

Oui, le taux d’IS de 25 % s’applique à partir de 42 500 € de bénéfices mais il y aura encore tout le stock accumulé les années précédentes de deficits reportables pour repasser sous ce seuil. Et si (par chance) ça ne suffisait pas, on peut réinvestir pour passer en charge les nouveaux frais d’acquisition.

serenitis · #14

En complément des remarques des collègues, je vous propose une autre approche puisque vous évoquez plus haut le projet de donner à vos enfants ce bien à long terme :

Vous achetez le bien en perso en le démembrant : NP aux enfants et US vous personne physique selon le barème légal de votre tranche d’âge. Vous empruntez en perso à la banque au maximum possible.

Ensuite, vous cédez un US temporaire à votre holding (21% par tranche de 10 ans entamée) en faisant comptablement en sorte dans votre projet que ce montage locatif une fois les amortissements déduits laissent au moins un euro d’IS à régler sur le papier chaque année. Si ce n’est pas le cas, il faudra être prudent au débouclage de cette opération (soit fin d’usufruit temporaire soit à la revente du bien) pour justifier de l’intérêt pour chacune des parties prenantes en cas de contrôle ou de contestation fiscale qui intervient souvent à la fin du cycle.

Il me semble qu’ainsi, même si cela paraît un peu plus complexe, vous obtenez une solution qui répond à vos différentes problématiques.

abribus · #15

Merci pour cette idée, qui effectivement, pourrait être une bonne façon de transmettre le bien lui même. Ici, je ne cherche pas à transmettre la résidence secondaire elle-même (ce serait une galère potentielle, surtout si elle termine en indivision pour mes enfants) mais plutôt la "holding," (société civile patrimoniale à l’IS).
La résidence secondaire, je ne compte la garder qu’une dizaine d’année, (j’ai 41 ans donc il n’est pas certain que je passe l’arme à gauche d’ici sa vente).

carignan99 · #16

abribus a écrit :
carignan99 a écrit :
Sur la plus-value votre raisonnement démontre que vous êtes perdant.

Vous avez raison : avec 10k€ d’amortissement par an, vous aurez ’réduit’ votre facture d’IS de 10 années*10k€ d’amortissement annuel*IS 15% = 15k€ cumulés.

A la revente vous dégagez une PV de 400k€ (prix vente) - 300k€ (valeur comptable) = 100k€. Qui sont théoriquement taxés à 25% = 25k€ d’IS.
Oui, le taux d’IS de 25 % s’applique à partir de 42 500 € de bénéfices mais il y aura encore tout le stock accumulé les années précédentes de deficits reportables pour repasser sous ce seuil. Et si (par chance) ça ne suffisait pas, on peut réinvestir pour passer en charge les nouveaux frais d’acquisition.

Le coût fiscal net demeure. Au lieu de le payer en cash vous le payez en consommant des déficits reportables. Ce qui n’est pas idiot e mais c’est mieux d’en être conscient (et de ne pas se persuader qu’on élude l’impôt).

Sur le fond, partir du principe que ces histoires de holding et d’IS font significativement économiser des sous en impôts est pour ce que j’en sais assez largement inexact. Ça reporte en avant la fiscalité et permet d’investir avec peu ou pas de frictions fiscales immédiates. Mais un jour ou l’autre ladite fiscalité vous rattrape, ne serait-ce qu’en sortie.

Et bien souvent le gain vs investissements en propre sera bien mince : faites les calculs sur 10, 20 ou 30 ans …

Mais il y a d’autres aspects. Notamment successoral (donation de parts) qui est effectivement assez puissant (mais pas comme vous semblez le penser pour des raisons de fonds propres négatifs qui permettraient d’éluder les droits de donation, ce qui est inexact). Surtout à votre âge (et encore un peu au mien .

Cela étant dit, je constate que quelques soient les éléments de réflexion proposés par les uns et par les autres, vous tendez à tous les écarter et à rester sur votre idée que votre projet est béton. Peut-être à raison, peut-être à tort, je l’ignore. Quoiqu’il en soit et comme on dit chez les gens de mer je vous souhaite (sincèrement), pour ce projet, bon vent et bonne mer!

Dernière modification par carignan99 (18/05/2024 19h39)

abribus · #17

carignan99 a écrit :
Cela étant dit, je constate que quelques soient les éléments de réflexion proposés par les uns et par les autres, vous tendez à tous les écarter et à rester sur votre idée que votre projet est béton.

Non, je ne suis pas sûr de ce que j’avance, en fait je pousse mon raisonnement pour voir à quel moment je me trompe. je n’ai jamais expérimenté ce montage, (d’ailleurs nous devions signer le compromis de vente aujourd’hui et le vendeur s’est retracté pour des raisons très étranges ce que va reporter encore ce test)

Je suis déjà convaincu que si je voulais consommer moi même 100% du patrimoine que j’ai construit, je n’aurai jamais monté de holding à l’IS. Mais consommer son capital pour assurer son train de vie n’est jamais agréable, je trouverais plus plaisant de me contenter des revenus du patrimoine et le transmettre à moindre coût.

Peut-être à raison, peut-être à tort, je l’ignore. Quoiqu’il en soit et comme on dit chez les gens de mer je vous souhaite (sincèrement), pour ce projet, bon vent et bonne mer!

Oui, En bon marin je reste fidèle à l’adage "qui trop regarde la météo, passe son temps au bistrot"
Je vais tenter, quite à me planter, les montants ne sont pas trop sérieux.

Philippe30 · #18

Acheter une résidence secondaire sous forme de SCI IS en envisageant une transmission me parait bien hasardeux dans le temps

Les enfants voudront ils conserver ce bien acquis par les parents , le pourront ils ?
A un moment la question de la revente se posera …

Avec la plus value professionnelle , ça sera un carnage passé les 20 ans de détention

Pourquoi un carnage car vous allez apporter 50 % en apport et 50 % en emprunt , ce n’est pas l’hypothétique location saisonnière qui va payer le prêt donc vous allez mettre de votre poche

D’accord c’est du compte courant mais au final vous allez payé environ 80 % du prix de la maison de votre poche

Quand la maison sera revendu , le prix de vente moins la plus value professionnelle sera inférieur à votre apport car vous allez payer beaucoup d’impôt suite à la cession

Juste un exemple de calcul de plus value professionnelle avec amortissement comptable
A un moment il faut poser des chiffres …
Imposition d’une plus-value d’une SCI à l?IS | Le Blog du Dirigeant | 2024

Une maison dont la finalité est un usage personnel , un peu de saisonnier ( il faudra voir combien de temps cela va durer dans le temps , l’impact d’un usage locatif sur un bien privé ….)

C’est une usine à gaz qui se monte alors que en achetant en nom propre cette maison en résidence secondaire , il est tout à fait possible de faire de la location

Plus tard , cette maison en nom propre pourra être basculé en RP pour une période de retraite et ainsi être revendu sans plus.

Au final quand on lit par Abribus
"Je vais tenter, quitte à me planter, les montants ne sont pas trop sérieux."

On sent qu’il a pris en compte tous les conseils allant dans le même sens
Comme l’on indiqué d’autres forumeurs "Bon vent ….."

Gallien · #19

Au sujet de la donation de nue-propriété (NP) aux enfants

Si vous avez 41 ans et disons 2 enfants (Alain et Alex), vous pouvez donner, sans droits de succession ,
100 000€ par parent à chaque enfant.
Or, la clé de démembrement à 41 ans est de 40%.
Papa peut donc donner 100 000€ / 0.4= 250 000€ de NP à Alain et 250 000€ de NP à Alex.
Maman fait de même.
Cela fait donc 1 000 000€ de NP transmis sans droits de succession, ce qui fait déjà une sacrée somme.

L’opération pourra être répétée tous les 15 ans, mais la clé de démembrement aura augmenté avec l’âge des parents .

Il est capital de bien se faire conseiller, car transmettre son patrimoine jeune n’est pas une décision à prendre à la légère, et il faut bien border cela.

Sur le cas de votre résidence secondaire:

le régime LMNP cumule les avantages que sont l’amortissement, ET la plus-value des particuliers, voire l’exonération de la plus-value si toutefois vous y habitez en RP avant de la vendre.

abribus · #20

Philippe30 a écrit :
Acheter une résidence secondaire sous forme de SCI IS en envisageant une transmission me parait bien hasardeux dans le temps

Les enfants voudront ils conserver ce bien acquis par les parents , le pourront ils ?
A un moment la question de la revente se posera …

Non, encore une fois, je ne compte pas transmettre cette RS à mes enfants, bien au contraire. Uniquement la faire passer pendant une dizaine d’année dans la SC, pour qu’elle consomme d’autres revenus financiers.

Gallien a écrit :
Au sujet de la donation de nue-propriété (NP) aux enfants

Si vous avez 41 ans et disons 2 enfants (Alain et Alex), vous pouvez donner, sans droits de succession ,
100 000€ par parent à chaque enfant.
Or, la clé de démembrement à 41 ans est de 40%.
Papa peut donc donner 100 000€ / 0.4= 250 000€ de NP à Alain et 250 000€ de NP à Alex.
Maman fait de même.
Cela fait donc 1 000 000€ de NP transmis sans droits de succession, ce qui fait déjà une sacrée somme.

oui c’est exact, mais si on ajoute à cette succession notre RP a transmettre qui fait pas loin de 2m (si l’assurance décès du prêt s’active bien) et encore 1.5-2m de placements divers, le total des droits de succession restera bien salé.

Ok, vous semblez me dire tous qu’il y aura une une plus value à la revente de cette RS et vos arguments pour la propriété directe l’emportent. J’étais plus pessimiste que vous, pour moi c’est juste une opération sur 10 années qui brule du cash mais ok je vais refaire les calculs avec un expert.

abribus · #21

Bon pour vous tenir au courant, j’ai posé la question à un fiscaliste. Ses conclusions sont assez différentes des votres (il ne comprenait même le débat).

Pour lui, sur 10 ans de détention maximum, et dans la mesure où la SC à l’IS existe déjà et encaisse déjà des revenus, l’avantage est indéniable de passer à l’IS, sauf à anticiper une explosion à la hausse du prix du bien. Il y a bien perte comptable qui resort et qui serait dommage de ne pas exploiter fiscalement, à condition de bien se protéger contre d’éventuelle requalification en abus de droit.

Eventuellement, si anticipation de grosse plus value, il suggère l’option de démembrer le bien en gardant la nue propriété en perso et donnant l’usufruit à la société qui pourra amortir, en calant bien le montage et les loyer pour éviter encore davantage la requalification en abus de droit.

rentierfrugaliste · #22

Lé fiscalité du LMNP change tout les 4 matins , avec une SCI à l’IS vous partez sur une fiscalité plus pérenne dans le temps, le top est d’avoir des deux.

niche fiscal du LMNP remplis avec des biens de standing bien placé , pour l’aspect plus valu non calculé sur les amortissement et 0 euros d’impôts car gros amortissement, mais cash flow souvent négatif.

et les bien rentables sur la SCI à l’IS pour économisé de l’impôts sur le moment et agrandir son parc locatif , tout en ayant un cash flow positif

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Abribus : étude de cas immobilier (optimisation SCI à l'IS)	11	2 452	12/04/2021 11h38 par abribus
Aladdin : étude de cas immobilier (investissement via une société mère ou en direct ?)	6	1 939	22/12/2021 16h26 par Aladdin
Ricou : étude de cas immobilier (financement de l'achat d'une résidence secondaire)	6	2 726	03/04/2023 15h16 par Ricou
Tyers : étude de cas immobilier (optimisation des travaux sur une résidence secondaire)	4	1 541	10/02/2017 09h50 par Bernard2K
Ubud [74] : étude de cas immobilier (chalet, résidence secondaire et LMNP)	20	4 050	19/08/2019 02h33 par lachignolecorse
Laurent79 [Pontaillac] : étude de cas immobilier (achat résidence secondaire)	24	3 206	15/03/2020 21h06 par Laurent79
Tibidi : étude de cas immobilier (résidence secondaire et location saisonnière)	3	1 068	01/12/2020 23h01 par Bernard2K

Abribus [75] : étude de cas immobilier (Résidence Secondaire en direct ou via une SC à l'IS)

#1 12/05/2024 13h18

1 #2 16/05/2024 08h45

1 #3 16/05/2024 09h15

#4 16/05/2024 22h05

Bernard2K a écrit :

Philippe30 a écrit :

#5 17/05/2024 06h23

1 #6 17/05/2024 08h27

#7 17/05/2024 09h14

#8 17/05/2024 14h42

Bernard2K a écrit :

#9 18/05/2024 00h21

#10 18/05/2024 10h11

abribus, le 17/05/2024 a écrit :

#11 18/05/2024 10h31

Bernard2K a écrit :

#12 18/05/2024 11h03

#13 18/05/2024 14h40

carignan99 a écrit :

1 #14 18/05/2024 15h13

#15 18/05/2024 15h29

#16 18/05/2024 17h44

abribus a écrit :

carignan99 a écrit :

#17 18/05/2024 22h26

carignan99 a écrit :

#18 19/05/2024 07h14

#19 19/05/2024 09h51

#20 19/05/2024 10h20

Philippe30 a écrit :

Gallien a écrit :

#21 22/05/2024 10h24

#22 30/05/2024 21h28