Immobilier locatif : comment valoriser des combles de moins de 1m80 de plafond ?

C’est sioux comme idée. Mon souci sera que le R+2 est deja un peu mansarde, donc il faut trouver ou la mettre la mezzanine ouverte. Je vais y réfléchir avec mon artisan.

Je suis en SCI a l’IR, donc revenus fonciers. Sur la fiscalité, je suis en train de faire une des travaux de renovation lourde et donc il va y avoir une coquette somme en deficit foncier qui fait que je ne paierai pas d’impôts pendant environ dix ans. Pour la mezzanine spécifiquement, je vais en parler a mon artisan. Il me facture plus ou moins au forfait pour la renovation donc je sais pas comment le fisc va comptabiliser la mezzanine.
Pour le 7% de rentabilité, c’est du net cash, après tout y compris la fiscalité personnelle. Avant tout ca, en loyers / cout, on est a 12%.
J’ai beaucoup lu sur ces forums des personnes qui ont des rentabilises de 10%, 12%, 15% etc. C’est top. Le seul souci c’est beaucoup plus au niveau de types de biens dont il s’agit: des biens en province la plupart du temps, souvent dans des villages loin de tout, avec des prix au metre très très bas et donc une profitabilité avec travaux récurrents très faible (les travaux sont des couts incompressibles sur la durée de vie d’un immeuble et sont max 2x moins chers pour des apparts a 10ke / metre ou a 1ke / metre…).
Le bien dont il s’agit ici est a 18 mins en RER de Paris et dans un centre ville dans les Yvelines.
L’immeuble est classe remarquable par la ville etc.
C’est juste pas pareil en terme de profil de risque, a mon humble avis.

Est-ce que je fais erreur?

Buduche, bonjour.

Vous devriez nous présenter votre projet plus en détail (et éventuellement vous présenter tout cours)!
12 % à 18 min de RER de Paris aujourd’hui, j’aurais sincèrement aimé en savoir plus (localisation, coût d’acquisition/des travaux, surface, etc…)

Car après un calcul rapide ça ne colle pas chez moi: 25 euros par mètres carré pour 30 mètres carré soit 750/mois soit 9000/an Pour avoir 12% net, l’appartement a du vous revenir à 9000/0.12=75000  euros

Baduche a écrit :

Avant tout ça, en loyers / coût, on est a 12%.

frais d’agence et de notaire inclus soit 2500 par mètres carré pour vous, et 2200 pour le vendeur. Comment avez vous fait alors que les mètres  carré voisins sont à 5000 euros à l’achat (en faisant le calcul inverse leur rentabilité serait de 4.8% - plus proche des chiffres qu’on a l’habitude d’entendre)? Dans de telles conditions j’aurais bien évidemment acheté aussi!

La hauteur dans les combles que vous allez créer est <1.8 mètres, mais combien exactement? 1.79 sous la faîtière et 1.2 mètres ce n’est pas pareil. A quoi pourraient servir ces 15 mètres carré supplémentaire dans les appartement (rangement? couchage?)

2.4 mètres sous plafond c’est bas (je suis grand), mon avis est également biaisé par le fait que j’ai un mètres carré qui revient à moins de 1000 euros, donc le mètres carré supplémentaire dans ma tête ne coûte pas cher.

Je rejoins l’avis de KC44 un plafond cathédrale neuf c’est le coup de cœur assuré, vous pouvez éventuellement augmenter les loyer grâce a cela et non pas grâce au met carré supplémentaire. Et rajouter un couchage double avec quelques rangement en hauteur cela limiterait aussi l’épaisseur des solives - vous gagnez encore du volume au niveau le plus bas.

Un élément de réponse à votre questionnement (bien que vos 12% me semblent particulièrement élevés)

Ayant un prix au mètres carré en région parisienne beaucoup plus élevé qu’en province, vous concentrez votre investissement (là ou vous achetez un appartement, on peut en acheter 5). Tant que tout se passe bien - super vous avez une rentabilité et mois de soucis de gestion car moins de locataires.

Si par malheur votre quartier se dégrade, vous perdez beaucoup plus car vous êtes concentrée dans ce quartier avec votre unique bien, on a 5 biens éparpillés dans toute l’agglomération.