Fstn [Gard] : étude de cas immobilier (maisonnette ou appartement à Nîmes)

Fstn [Gard] : étude de cas immobilier (maisonnette ou appartement à Nîmes)

Sondage

#1 28/09/2016 08h31

#2 28/09/2016 08h54

#3 28/09/2016 09h12

#4 28/09/2016 09h44

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#10 28/09/2016 18h20

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Bernard2K a écrit :

Iqce a écrit :

fstn · #1

Bonjour, j’aimerais avoir votre avis, je regarde les biens à la vente sur Nimes, c’est mon premier investissement. Dans cette ville on trouve des appartements ou des maisonnettes de 40 m² dans les 50000€. Je voulais savoir ce que vous pensez de ce genre de bien:

La maison 5000€

Le maison 60000€

Appartement

Les avantages que je vois à la maison:
- Pas de copropriété
- Pas de charge de copropriétés
- Pas de voisin au dessus
- On est maitre des travaux

Je me demande quel est l’interet d’acheter un appartement dans ce cas?

Message édité par l’équipe de modération (28/09/2016 13h09) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartement, immobilier, maison

Bernard2K · #2

Vous avez oublié un point d’une certaine importance : c’est pour habiter ou pour louer ?

Sinon, les deux ont l’air de taudis. Impossible de dire l’intérêt de ces maisons sans une visite approfondie avec une personne compétente pour chiffrer les travaux.

gunday · #3

Bonjour,
franchement je n’ai pas d’avis!

Les 2 maisons sont plutôt moches extérieurement, et semble avoir des imperfections intérieurs (barreau d’échelle assé, enduit tombé, tuyau oxydé, sdb vieillote …)

En plus l’appartement a 2 chambres, alors que les maisonnettes n’en n’ont qu’une.

Donc difficile de comparer les 2 types de biens.

Et sinon, niveau local, lequel se loue le mieux ?
L’appartement avec belle vue, et gardien, ou la petite maison sympa.

fstn · #4

Bernard2K a écrit :
Vous avez oublié un point d’une certaine importance : c’est pour habiter ou pour louer ?

Sinon, les deux ont l’air de taudis. Impossible de dire l’intérêt de ces maisons sans une visite approfondie avec une personne compétente pour chiffrer les travaux.

En effet il s’agit d’un investissement locatif, je suis déjà propriétaire de ma rp.

DDtee · #5

Pour l’appartement au vu des charges données (sans compter le foncier non annoncé, généralement élevé dans ce type de bien) et du potentiel coût d’entretien dans ce type de copro, je doute que cela puisse être intéressant.

Concernant les maisons, sans visite bien difficile de se faire une opinion, les travaux seront imposants !

Eviter la copropriété est un avantage vous avez raison, par contre aucune mutualisation des coûts quand il faut refaire la toiture par exemple, il ne faut pas l’oublier

Iqce · #6

Outre un aspect extérieur rebutant la maison extérieure souffre d’un manque d’intimité : tous les passants ont vue directe chez les occupants. Sauf à rester avec des rideaux intérieurs très sombres.

Je ne pense pas que ce soit plus facile à louer qu’un appartement ?

Bernard2K · #7

En fait, il faut chiffrer, après visite, même à la louche.

Vous devez savoir, pour chacun :
- prix de vente (après négo réaliste)
- FDN
- montant des travaux

Ca, c’est votre investissement initial.

Ensuite, l’exploitation :
- loyer
- moins les charges bailleur (yc TF)
- moins intérêts et assurance de l’emprunt.
= loyer net de charges = revenu foncier imposable, au réel (si loué nu)
moins les impôts
= revenu net.

Ca vous donne la rentabilité de l’investissement.

Manifestement, il vous manque comme infos importantes :
- montant des travaux : surtout sur les maisons qui sont délabrés ; mais même l’appart a besoin d’un bon coup de jeune, à chiffrer.
les charges et leur répartition bailleur/locataire
la TF.

Quand vous aurez tout ça, entrez-les dans un simulateur et vous saurez si ce sont de bons investissements ou non.

Notez bien que pour le bailleur, les charges locataire ne sont pas son affaire (en principe) puisqu’elles ne font que transiter par lui. Ce sont les charges qui restent à charge du bailleur qui l’intéressent.

MAIS, si les charges locataire sont élevées, vous devrez probablement baisser d’autant le loyer, car le locataire, lui, raisonne sur le montant total loyer + charges.
Exemple, si sur l’appartement, 70 % des charges sont récupérables sur le locataire, ça fait du 112 € par mois. C’est loin d’être négligeable !

fstn · #8

Iqce a écrit :
Outre un aspect extérieur rebutant la maison extérieure souffre d’un manque d’intimité : tous les passants ont vue directe chez les occupants. Sauf à rester avec des rideaux intérieurs très sombres.

Je ne pense pas que ce soit plus facile à louer qu’un appartement ?

Trés bonne remarque, le vis à vis sur la route n’est jamais un bon point

Concernant les charges, en effet 112€ de charges paraissent énorme, et je suis d’accord pour mois ça baisse le loyer de 112€ car le locataire a une enveloppe globale pour loyer + charge …C’est poru cela que je souhaitre trouver autre chose qu’un appartement dans une grosse copropriété.

Pour vous, le meilleur serait donc de trouver une maison de ville divisée en 3-4 appartements?

Ou alors un bien un peu plus cher comme cette maison
ou cet appartement

Dernière modification par fstn (28/09/2016 18h24)

Bernard2K · #9

Il faut aussi savoir ce que comprennent les charges. Si c’est y compris chauffage et ECS, ce n’est pas excessif pour un tel appartement.

Réciproquement, sur une maison, il n’y a pas de charges de copro parce que vous prenez 100 % des travaux pour votre pomme ! Si l’une de vos maisonnettes nécessite 40 k€ de travaux, c’est l’équivalent de pas mal d’années de charges de copro !

C’est pour ça que ça se calcule, au cas par cas, sur des chiffres précis, sans pouvoir faire des généralités comme vous semblez souhaiter le faire.

fstn · #10

En fait je fais des généralités pour essayer d’orienter mes recherches, la question initiale était dans la meme gamme de prix est-ce qu’il vaut mieux un appartement ou une maisonnette. Je vais bien sur obtenir des informations plus précise et refaire une étude de cas sur un bien particulier

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