Déclaration immobilière au réel : diminuer les charges durant l'année blanche ?

Vous devriez lire Prélèvement à la source : comment différer ses revenus 2016 à 2017 (année blanche) ? et Prélèvement à la source et année blanche fiscale ? (trouvés en 2 seconde avec l’outil de recherche du site, voir site:www.investisseurs-heureux.fr annee blanche - Recherche Google), avant d’ouvrir une discussion de plus sur le même thème. Votre raisonnement semble en effet assez "simpliste".

Personnellement, j’avais pris depuis 2015 le rythme d’une opération par an générant un déficit foncier entamant bien les 10 700 € déductibles des autres revenus . Mais je me pose évidemment la question pour 2017 de la reproductibilité de la chose…

Et même si en les utilisant comme déduction sur les revenus fonciers on gagne en sus les prélèvements sociaux, comme j’utilise pas mal les abattements sur les loyers (Borloo etc), je n’en ai pas assez pour qu’une opération de cette ampleur vaille le coup sans la déduction possible/utile sur le revenu global.

Dans le projet de loi de finances, il est prévu que les travaux réalisés sur la période charnière seront déductibles des revenus imposables de l’année 2018 à hauteur de 50% du montant des dépenses payées en 2017 et 2018.

Dès lors, l’idée de reporter sur 2018 un maximum de travaux de l’année 2017 perdrait tout son intérêt fiscal si le texte était voté en l’état.

Pour ceux qui veulent se faire une idée par eux-mêmes et évaluer précisément l’impact de la mesure à leur propre situation, voici à la date d’aujourd’hui le projet de texte : 

(edit : impossible d’insérer le texte : le système d’auto-correction semble assimiler à des fautes d’ortographe les références aux articles du CGI, lesquels comprennent effectivement des consonnes isolées ; chacun pourra néanmoins faire sa propre recherche et trouver sans difficulté le projet de texte)

Je continue mes demarches, j’ai fait annualiser mes assurances en décembre 2016, je paierai la prochaine cotisation annuelle en retard en janvier 2018.
J’ai obtenu du syndic le paiement des charges de 2017 en une fois en décembre 2016.
Reste à tenter de négocier avec les services fiscaux le paiement de la taxe foncière 2017 début 2018 en une fois.

Bonjour,
je me pose la question de mon reliquat de déficit foncier pour l’année 2017.

En 2016, mes dépenses ont "effacé" mes revenus fonciers et ont diminué mon revenu global à hauteur de 10700 euros. Il doit me rester environ 5000 euros de déficit foncier qui devaient s’imputer sur les revenus fonciers de 2017.

Avec ce système d’année blanche, comment cela va-t-il se passer ?

Ces 5000 euros de déficits sont-ils perdus ?

Y aura-t-il tout de même une déclaration des revenus fonciers 2017 ?
Si ce n’est pas le cas, peut être pourrais-je déduire ces 5000 euros en 2018 ?

Merci de votre retour

j’ai des travaux de prévus sur un appart loué en LMNP.

Je dois payé 1000 euros en décembre 2016 et 2000 euros en 2017.
d’après votre raisonnement, il faudrait mieux que je paye tout en décembre car sinon je ne pourrai déduire que la moitié des 2000 euros payés en 2017 …

C’est bien cela ?

Bonjour,
Je m’y perds à force..
Ma problématique, à partir du 01/17 les ravalements de façade doivent s’accompagner d’une opération d’isolation des murs extérieurs.
J’avais prévu de signer un devis et payer l’accompte fin 2016 pour ne pas être concerné et de faire les travaux en 2017 et donc payer le solde en 2017 afin de déduire de mes revenus locatifs.
Je tiens à préciser que le montant des travaux s’élève à 35000 euros.
Vous comprendrez que je ne veux pas perdre cette déduction.
Si quelqu’un se sent capable de m’apporter une piste, je suis preneur.
Merci d’avance.

Merci, je suis au regime réel en location vide, donc effectivement la moitié a déclaré en 2018 pour les travaux de 2017, mais en 2019, je ne pourrais pas déduire l’autre moitié car ca ne sera pas des travaux de 2018.
Mon raisonnement est-il bon?
En tout cas, je consulte ce forum tous les jours afin de me former, un grand merci aux contributeurs et administrateurs.

Est ce que quelqu’un pourrait trancher entre ma vision et celle de tchouikov?
Je sais je suis têtu😉
Lorsque je consulte la reforme, en 2018 je paierai pour mes revenus 2018 et non sur mes revenus de 2017 comme maintenant.
2017 fera l’objet d’un credit d’impôt, on ne paiera pas d’impôt sur cette année.
Donc je ne vois pas comment je pourrais déduire des charges sur un revenu pour lequel je ne paierai pas d’impôt, l’état va pas me faire deux cadeaux la même année !?
Je précise, je ne suis pas fiscaliste.

Milavn a écrit :

(…)

Là où cela devient intéressant, c’est sur la suite.
En 2018, on passe à un prélèvement à la source, pour les revenus fonciers également.

Et voilà mon point de désaccord qui concerne les travaux décidés (non "urgents" qui eux sont affectés différemment)
- en 2017 prise en compte de 100% des travaux réalisés en 2017
- en 2018 prise en compte de 50% des travaux réalisés en 2017 et de 50% des travaux réalisés en 2018
- en 2019 prise en compte de 100% des travaux réalisés en 2019

Donc non seulement aucun intérêt de faire des travaux en 2018 (prise en compte de la moitié seulement, le reste est perdu définitivement) mais un très grand intérêt à faire des travaux en 2017 (qui seront pris en compte 1,5 fois).

Je ne pense pas que vous ayez raison. Je viens d’ouvrir le  projet de loi de finances pour 2017 et copie-colle ci-dessous le morceau qui concerne les travaux immobiliers :

Projet de loi de Finances pour 2017 a écrit :

I. - Par dérogation aux dispositions des articles 12, 13, 28 et 31 du code général des impôts, les charges de la propriété sont déductibles dans les conditions suivantes :

1° Celles mentionnées aux a bis, a quater et c à e bis du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, afférentes à des dettes dont l’échéance intervient en 2017, ne sont déductibles que pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2017 ;

2° Celles mentionnées aux a, b et b bis du 1° et aux c à c quinquies du 2° du I de l’article 31 du code général des impôts sont retenues, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, à hauteur de 50 % des montants respectivement supportés au titre de ces mêmes dépenses en 2017 et en 2018.

Toutefois, l’alinéa précédent ne s’applique pas aux dépenses afférentes à des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou effectués sur un immeuble acquis en 2018.

N’ayant pas d’immobilier, je n’ai pas regardé ça avec la plus grande attention et en particulier ne sais pas du tout à quel type de charge correspondent le 1° et le 2°, à vous d’ouvrir le CGI pour savoir … Je crois quand même avoir compris que :

* ça dépend de la nature des travaux ;

* il n’y a pas de situation où on bénéficie d’une déduction à 150 %… On a beau être en année électorale, on ne peut pas pousser le bouchon trop loin :-)

Oui, c’est bien pour cela que j’ai précisé l’avoir lu plusieurs fois.
Et avoir regardé la séance de Q/R au Sénat.

En 2017, effectivement au sens de calcul de l’impôt dû normalement pour les revenus 2017.

Voilà le passage en question, page 246 du rapport

"Ce dispositif, qui permettra d’éviter les reports de charges et donc de travaux de 2017 vers 2018 consistera en :
- Une déduction intégrale des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2017, dans les conditions de droit commun, pour la détermination du revenu net foncier de l’année 2017. Ainsi, si le contribuable est titulaire lors de l’année 2017 de revenus non concernés par le prélèvement à la source prévu par le projet de réforme du Gouvernement, les charges payées en 2017 auront un effet fiscal ;
- Une déduction des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 égale à la moyenne des dépenses de l’espèce payées au cours des années 2017 et 2018.
Ainsi, cette mesure, qui s’appréciera bien locatif par bien locatif, permettra de maintenir une véritable incitation à la réalisation de travaux sur l’année 2017.
Trois situations peuvent se rencontrer sur les années 2017 et 2018 :
1- En l’absence de réalisation de dépenses de travaux lors de l’année 2018, le contribuable pourra tout de même déduire 50 % des sommes payées en 2017.
Exemple : Pour des dépenses de travaux payées de 3 000 € en 2017 et 0 € en 2018, les charges prises en compte fiscalement seront de 3 000 € en 2017 et 1 500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017 et 2018 d’un total de 3 000 €).
2- En cas de réalisation de dépenses de travaux lors de l’année 2018 pour un montant équivalent à celui de l’année 2017, le montant retenu correspondrait à la moyenne des sommes payées lors des années 2017 et 2018.
Exemple : Pour des dépenses de travaux payées de 1 500 € en 2017 et 1 500 € en 2018, les charges prises en compte fiscalement seront de 1 500 € en 2017 et 1 500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017 et 2018 d’un total de 3 000 €).
3- En cas de décalage sur 2018 des dépenses de travaux, le contribuable ne pourra imputer que 50 % des sommes payées en 2018.
Exemple : Pour des dépenses de travaux payées de 0 € en 2017 et 3 000 € en 2018, les charges prises en compte fiscalement seront de 0 € en 2017 et 1 500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017 et 2018 d’un total de 3 000 €).
Ce faisant, cette mesure maintient une véritable incitation à la réalisation de dépenses de travaux en 2017 puisque la concentration des dépenses de travaux sur 2018 présente un moindre effet. Pour un montant de dépenses de travaux donné sur deux ans (2017 et 2018), les modalités de mise en œuvre de la réforme seront :
- Parfaitement neutres sur le calendrier de réalisation des dépenses, pour un contribuable dont l’intégralité des revenus perçus lors de l’année 2017 est concernée par le prélèvement à la source prévu par le projet de réforme du Gouvernement ;
- Incitatives à la concentration des dépenses de travaux sur l’année 2017 pour les contribuables qui, au titre de cette même année, ont des charges importantes ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source prévu par le projet de réforme du Gouvernement. En effet, dans ces conditions, les charges de l’année 2017 pourront produire un effet dès l’année 2017 (l’impôt sur le revenu de l’année 2017 n’étant pas intégralement annulé) et en produiront un au titre de l’année 2018 (prise en compte de la moyenne des charges des années 2017 et 2018 et, le cas échéant, report des déficits générés au titre de l’année 2017).

Je maintiens que

GoodbyLenine a écrit :

En 2017, c’est les règles actuelles qui s’appliquent,  donc prise en compte de ce qui a eu lieu en 2016 (et pas en 2017).

et en 2017, on paiera l’IR sur la base de ces charges de 2016 (et des revenus 2016).

Les charges de 2017 sont juste prise en compte pour déterminer en 2018 (sur la base de la déclaration faite au printemps 2018) l’IR du et le crédit d’impôt remboursé pour le revenu de 2017, ainsi que le taux des acomptes prélevés en 2018 (durant les derniers mois, pour les premier c’est les revenus/charges de 2016 qui servent) sur les revenus d’activité de 2018. 
Il semble donc inutile d’essayer de grossir plus ou moins artificiellement les charges foncières en 2017.

A la lecture de ces règles, il semble même qu’il vaudrait mieux éviter d’avoir trop de charges en 2017 et en 2018 (et que mieux vaut, pour un bailleur, financer un ravalement en 2016 ou en 2019 et ensuite, qu’en 2017 ou 2018).