Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

Merci pour vos retours.
Je me suis mal exprimé concernant le "fond de portefeuille". L’idée est d’investir dans une SCPI de rendement suffisamment solide en cas de remous. Pour cela je cherche une SCPI de grande taille qui a un très bon patrimoine immobilier. Rivoli semble le mieux correspondre à ces critères.

Il est vrai que je n’ai pas regardé les petites SCPI à capital fixe. Je vais y jeter un coup d’œil. La forte collecte risque effectivement de provoquer des investissements de moins bonnes qualités… Afin de diminuer le risque de mauvaise gestion de cette forte collecte, comment repartiriez-vous vos parts SCPI en pourcentage entre grandes et petites SCPI?

@carpediem
Je vais egalement regarder novapierre Allemagne, mais ce sera pour arbitrer avec Corum ou FPO2…

Cordialement.

La hausse de la collecte créé un vrai risque de baisse de performance à LT. Je me rends compte qu’effectivement, ma présélection ne le prenait pas en compte.

Néanmoins, le risque est aussi présent pour les SCPI à capital fixe (haut de cycle), et la valeur des parts a de grande chance de diminuer dans un avenir plus ou moins proche avec la baisse de la demande que provoquera la hausse des taux.

Afin de limiter les risques liés à une mauvaise gestion provoquée par une forte collecte et ceux liés à une prochaine hausse des taux, qui pourrait tarir la demande sur le marché, la meilleure solution ne serait-elle pas d’investir dans une SCPI à capital variable de taille moyenne, possédant un beau patrimoine, et dont la hausse de la collecte n’est que peu significative?

Merci pour vos retours.

Cordialement

Franchement une lecture du forum dans la rubrique des SCPI répondrait à ces questions.
On en parle là:
(4/5) SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété… messages à partir du 01/11/2016
(2/2) Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? messages à partir du 28/10/2016
Et cette discussion récente vous permet de voir des réponses apportées à une autre personne: SCPI Primopierre vs Corum Convictions ?

Sur Actipierre Europe pensez ce que vous voulez mais ne retenez pas que ce qui est positif.

Sur le nombre de SCPI, quelqu’un parle de 4 SCPI réparties sur 35000€, personne ne lui a dit que c’était trop (il risque juste d’avoir du mal en NP à trouver une contrepartie pour de petits montant inférieurs à 10000€). A fortiori avec plus de 70k.
De mon point de vue mieux vaut "trop" que pas assez et je ne comprends toujours pas quel est l’inconvénient d’un "trop" de SCPI s’il y en a un à part un peu plus de paperasse et une déclaration d’impôt plus complexe (mais pour moi ce ne sont toujours pas des inconvénients).

Investir75 a écrit :

la remarque de carpediem sur les frais de dossier des prêts.

Ces frais dépendent de votre capacité à les négocier… perso, je n’ai pas réussi à les négocier. Ils étaient de 390 € par dossier (et sont passés à 450 €) auprès de la CASDEN.
Dans ce cas, l’investisseur limitera le nombre de dossiers…

Bon, malgré le manque de retours, je vais tout de même continuer de développer mon raisonnement sur les SCPI.

ERRATUM sur le message supra concernant l’évolution de la valeur des parts de SCPI à capital variable avec une hausse des taux. En effet, je n’avais pas pris en compte le fait que le sous-jacent (les biens immobiliers) allait subir cette hausse des taux. Le prix des biens immobiliers a augmenté avec la hausse de la demande provoquée par la baisse des taux. Une hausse des taux provoquerait donc l’effet inverse, soit une baisse des prix des actifs. Cette baisse serait alors répercutée sur la valeur des parts. Du coup, sur une projection à moyen terme incluant une hausse des taux, la valeur des parts de SCPI à capital variable devrait diminuer. Le rendement devrait connaître le même sort avant de se stabiliser (la moins bonne allocation du capital due à la forte collecte devrait affecter négativement le RDT, puis ce dernier devrait se stabiliser avec la baisse des collectes et une réallocation du capital).

Pour résumer, la futur hausse des taux devrait provoquer :
- Pour les SCPI à capital variable : une baisse de la valeur de la part et une baisse du RDT à MT.

- Pour les SCPI à capital fixe : une baisse de la valeur de la part et une évolution du rendement neutre.

Selon moi, l’achat de parts SCPI, en prenant en compte une futur hausse des taux, ne doit se concevoir que dans une optique de génération d’une rente à Long Terme, et surtout pas dans l’optique de faire une plus-value. En effet, l’acheteur risque de rester "coincé" avec ses parts ,qui auront en plus perdu de leur valeur.

Dans cette optique de rente à LT, il semble donc préférable de sélectionner des SCPI à capital fixe car elles devraient mieux performer à l’avenir du fait d’un meilleur rendement.

Merci pour votre retour kv44, mes réflexions supra sont en effet de grandes généralités.

Je vais essayer de préciser un peu plus mon sentiment.

Tout d’abord sur la performance: en general une SCPI à capital fixe devrait surperformer car elle n’aura pas eu à investir sur des actifs moins rentables comme les SCPI à capital variable du fait de leur forte collecte. Néanmoins, quand on regarde dans le détail, toutes les SCPI à capital variable n’ont pas eu à gérer une forte hausse de la collecte. Le niveau de la collecte dépend selon moi de plusieurs choses:
- de la qualité de son patrimoine;
- de sa distribution (au sein du réseau bancaire par exemple);
- de sa taille;
- de la composition de son patrimoine (bureaux, commerces,etc.)

En outre, le marché de l’immobilier professionnel est en surchauffe avec, dans certains cas, une surcote pouvant atteindre 30% ( bureaux parisiens).

On pourrait se dire qu’il suffirait d’investir dans une SCPI à capital variable qui a eu une faible collecte, mais sauf exception, il s’agit souvent de SCPI de moins bonne qualité.

Conclusion: il faudrait donc se concentrer sur les SCPI qui ont connu une hausse de leur collecte raisonnable (ce qui peut être difficile à apprécier), afin de limiter les risques de baisse de performance, tout en prenant en compte la composition de leurs actifs.

Les SCPI à capital fixe sont moins concernées par la problématique liée à une forte collecte, donc, toute chose égal par ailleurs, elles devraient superformer les SCPI à capital variable.

Concernant la liquidité des parts, les SCPI à capital variable ont un reel avantage dans ce domaine.

Pour les personnes qui cherchent une plus-value à LT, les SCPI ne semblent pas être un bon choix, car nous sommes sur un haut de cycle ( taux ultra bas, rendement élevé même si ce dernier commence à baisser, forte demande).

En revanche, pour ceux qui chercheraient à se constituer une rente à LT, les SCPI restent une possibilité à étudier.
Je reviens aux conseils de gbl, le plus important étant de se diversifier en prenant en compte l’ensemble des risques (liquidité, évolution du rdt, composition des actifs sous gestion,etc.).

Encore une fois, vous cherchez à tirer des généralités qui dans la pratique ne se vérifient pas. Contentez-vous d’analyser la qualité des biens, de par leur emplacement en premier lieu. C’est la première des choses, une SCPI avec de mauvais locaux sera mauvaise en fixe comme en variable, collecte ou pas. Idem la réciproque.

Investir75 a écrit :

Concernant la liquidité des parts, les SCPI à capital variable ont un reel avantage dans ce domaine.

Je ne trouve pas, je ne cherche pas à argumenter pourquoi, il suffit de vérifier quelles sont les SCPI "bloquées" en ce moment, ce sont des SCPI à capital variable et surtout elles sont importantes. En fixe celui qui veut vendre fixe son prix et il finit par vendre, en variable il doit accepter les conditions fixées par la SG.

Investir75 a écrit :

Pour les personnes qui cherchent une plus-value à LT, les SCPI ne semblent pas être un bon choix, car nous sommes sur un haut de cycle ( taux ultra bas, rendement élevé même si ce dernier commence à baisser, forte demande).

Certains disent cela depuis 2007. Sur l’habitation c’est le cas depuis 2003. Personnellement j’ai investi récemment en nue-propriété dans l’objectif d’une plus-value sur les prix de part, ne croyant pas que les loyers augmenteront.
Comme vous le dites l’idéal est aussi de diversifier le patrimoine et les types de SCPI, petites et grandes, fixes et variables etc.

Vous auriez déjà du les faire, tout est là:

GoodbyLenine a écrit :

Peut-être devriez-vous aussi diversifier vers les petites SCPI à capital fixe, qui n’ont pas la caractéristique (peu engageante) de collecter à tour de bras actuellement, mais s’occupent surtout de bien gérer leur patrimoine existant. Quelques noms : Actipierre1-2-3, Cifocama1-2, Capiforce, Le Patrimoine Foncier, etc.

Voici des conseils d’une personne qualifiée.

Edit: vous devriez d’ailleurs recommander le message #2 de GBL afin qu’il apparaisse en clair, il est hautement mérité.

Absolument!
Voici ce que vous pourriez faire, ce n’est qu’un exemple:

Investir75 a écrit :

Voici les SCPI (…) sur lesquelles je pense investir :

Rivoli avenir patrimoine 40%
PFO2 25%
primovie 25% 10 à 20%
Corum 10%

Et vous en choisissez une autre à capital fixe pour compléter et faire 20 à 30%,
Votre portefeuille aura déjà davantage d’allure même si bien sûr je ne fais pas l’unanimité en vous conseillant cela et rien ne vous empêche de changer.

Bonjour, qu’est ce qui vous ferez choisir pf02 à primovie?

Cdlt.