Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

GoodbyLenine · #1

J’ai un peu de mal à trouver dans votre sélection la trace de "diversifier le risque avec des SCPI investissant en Europe ou sur des investissements de niche (EPHAD, crèches, etc.), tout en gardant en fond de portefeuille", même si RAP a annoncé vouloir investir hors de France (jusqu’à 25% de son patrimoine en Europe à terme)

Peut-être devriez-vous aussi diversifier vers les petites SCPI à capital fixe, qui n’ont pas la caractéristique (peu engageante) de collecter à tour de bras actuellement, mais s’occupent surtout de bien gérer leur patrimoine existant. Quelques noms : Actipierre1-2-3, Cifocama1-2, Capiforce, Le Patrimoine Foncier, etc.

Avec votre sélection , la moyenne pondérée de la collecte annuelle doit dépasser 25% de la capitalisation (en 2015 ou 2016). Le patrimoine actuel de ces SCPI ne représente même pas la moitié de ce que sera leur patrimoine d’ici 4 ans. Votre choix est donc largement un pari sur la capacité des sociétés de gestion à réussir à bien investir cet afflux (actuel et futur) de cash.

Mots-clés : corum, immorente, pfo2, rivoli, scpi

Surin · #2

Absolument!
Voici ce que vous pourriez faire, ce n’est qu’un exemple:

Investir75 a écrit :
Voici les SCPI (…) sur lesquelles je pense investir :

Rivoli avenir patrimoine 40%
~~PFO2 25%~~
primovie ~~25%~~ 10 à 20%
Corum 10%

Et vous en choisissez une autre à capital fixe pour compléter et faire 20 à 30%,
Votre portefeuille aura déjà davantage d’allure même si bien sûr je ne fais pas l’unanimité en vous conseillant cela et rien ne vous empêche de changer.

Investir75 · #3

bonsoir,

je viens de prendre connaissance des files relatives au gestionnaire FIDUCIAL. La gestion des SCPIs BUROBOUTIC et ATLANTIQUE PIERRE ne présage rien de bon en effet. Même si le management vient de changer, je préfère ne pas prendre de risque et enlever de ma sélection toutes les SCPI gérées par cette société.

Après une lecture approfondie des rapports annuels et des bulletins trimestriels, voici ma sélection des SCPIs orientées sur des actifs de type "commerce" :
1 - Actipierre 1 ;
2 - Actipierre 2 ;
3 - Foncia pierre rendement (cher et AK qui vient de se terminer) ;
4 - Sofipierre (cher et un peu trop orientée province).

Je commence mon analyse des SCPI de bureau….

Merci pour vos retours sur cette première liste.

Cordialement.

Surin · #4

S’il vous faut attendre de voir le carnet d’ordre à la vente avant de pouvoir mettre votre ordre (et donc verser l’argent), cela me parait bien aléatoire.
Le mieux est je pense que vous avanciez l’argent et qu’une fois l’ordre validé, en accord avec la banque, elle vous verse le montant.

Sur votre choix de SCPI, pas de remarques ou critiques particulières. Je préfère votre sélection.

GoodbyLenine · #5

Avis personnel sur la sélection :
- j’ai vu bien pire (sur le forum comme ailleurs)
- je n’aime pas trop LFP Eur…, en particulier quand je regarde la rentabilité (famélique) de ses acquissions récentes, qui (à mon avis) augure d’un futur pas terrible. (De manière générale, je n’aime pas les acquisitions de cette société de gestion : si elle n’arrive pas à investir mieux, elle devrait envisager de cesser de collecter, car la plupart de ses investissements reviennent à diminuer encore le rendement de ses SCPI. Quel est l’intérêt d’aller investir dans des bureaux en Allemagne avec un rendement de 4.40% ou 4.22% par exemple ? Visent-ils une distribution de 3 ou 3.5% à terme ?)
- vous avez beaucoup de SCPI qui collectent beaucoup (trop ?), et qui n’ont pas forcément d’autres atouts susceptibles de compenser cet inconvénient.
- votre sélection ne me semble comprendre aucun "fond de portefeuille", avec une (grosse) SCPI ancienne et ayant fait ses preuves, même si elle n’aurait pas trop de potentiel de faire mieux que prévu (en raison de son inertie) : la seule ancienne SCPI y est une petite capitalisation

Investir75 · #6

Avec assurance le prêt est de 1,78%. Je n’ai pas négocié l’assurance tout simplement car elle n’est pas excessive et que je n’ai trouvé aucune autre offre à ce taux.

Concernant Corum:
- une petite équipe d’une vingtaine ou une trentaine de personnes pour un parc d’actifs dans toute l’europe : pb de gestion;
- des actifs à haut RDT à CT mais peu d’actifs de qualité ;
-petite structure. Pas de grosse société de gestion derrière en cas de coup dur;
- bcp d’interrogation sur son président (expérience passée et actuelle)
-Primaliance ne la propose plus;
-CF ne propose plus de crédit pour cette SCPI;
Etc…

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