Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

J’ai refait mes calculs avec un TMI de 14%. Voici les résultats

Cas 1 : achat 100% en PP avec achat de parts grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 85000€
PV sur AV : 13008€
Cash: 3317€

Cas 2: achat 50% PP et 50% NP avec achat de parts en PP grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 84038€ (40500€ des parts en PP et 41538€ des parts en NP)
PV AV : 13008€
Cash: 1603€

Pour résumer, il est préférable d’acheter 100% des parts en PP quand on a un TMI de 14%. On arrive à un quasi-équilibre avec un TMI de 30%. L’achat en NP est avantageuse lors que le TMI est supérieur à 30% (toute chose égale par ailleurs, avec prise en compte des critères retenus dans le cadre de ces calculs).

Je viens de réaliser mon premier crédit Immo in fine de 40 000€ avec nantissement de 30000€ sur l’AV Target (prêt chez Crédit foncier à 2.35%
Aucune autre banque n’a accepté de me financer mon projet (soit du fait des SCPIs choisies, soit parce que mon AV était externalisée)

Ce crédit servira à acheter des parts de Primopierre.

Le second achat interviendra quand je récupérerai la seconde partie de ma donation (30 000€). Je repartirai sur un prêt pour acheter des Actipierre 1 ou 2.

Avec les revenus (nets des intérêts du prêt), je diversifierai vers Corum dans un premier temps, puis peut-être vers pierval santé.

NB: le choix de la SCPI achetée à crédit dépend plus que je ne le pensais de la source du financement trouvée…mais mon achat se fait sans regret

Cordialement.

Je suppose que votre conseiller a considéré que vous alliez revendre ces parts au bout des 10 ans (pour rembourser le prêt).

Comme je ne connais pas grand chose de votre situation (ni votre présentation ni votre message de ce jour ne sont assez détaillés, si ce n’est que vous devez avoir actuellement un fort TMI IR, remarquez que toute personne même en CDI peut se faire licencier un jour…), ni de ce que vous avez dit et demandé à votre conseiller, difficile d’en dire plus.

Contrairement à ce que j’ai écrit lors de mon dernier message, je n’ai pas donné suite à la proposition du CF. Les frais et demande d’assurance (car non propriétaire) était exorbitant.

Finalement, je suis parti sur un crédit amortissable classique de 60 000 euros (2x30000€). Le taux nominal est de 2%.

Parallèlement, j’achèterai pour 60 000 euros en cash.

Mon premier achat : 30 000 euros en cash de Primopierre (hausse de la valeur de la part au 01/04/17).
Mon second achat sera financé par mon premier crédit de 30 000 euros.

Pour le reste, j’attendrai la seconde partie de ma donation.

Avez-vous discuté de la possibilité d’acheter une SCPI sur le marché secondaire à crédit? Je pense à Actipierre 2, est-ce possible?

S’il vous faut attendre de voir le carnet d’ordre à la vente avant de pouvoir mettre votre ordre (et donc verser l’argent), cela me parait bien aléatoire.
Le mieux est je pense que vous avanciez l’argent et qu’une fois l’ordre validé, en accord avec la banque, elle vous verse le montant.

Sur votre choix de SCPI, pas de remarques ou critiques particulières. Je préfère votre sélection.

Malheureusement, je n’ai pas trop le choix… L’achat de PRIMOPIERRE au comptant est en cours.

Le problème est que certaines banques refusent l’achat de plusieurs SCPI sur le même crédit et ont le montant de 30 000 euros comme montant plancher pour leur crédit immobilier. Du coup, si je ne peux pas acheter à crédit Corum et Pierval, je suis bien obligé d’acheter actipierre à crédit (à moins d’avoir raté quelque chose !).

L’idée est donc de faire un crédit de 30 000 euros qui servira dans les faits à me rembourser de mes achats de parts d’actipierre (à négocier avec la banque), puis, une fois l’achat réalisé, acheter Pierval et Corum.

Un avis sur la sélection?

Avec Placement Pierre et Actipierre 2, on a 2 anciennes SCPI dans la dernière sélection de Investir75, certes avec de petites capitalisations mais ça ne me parait pas de mauvais choix même s’il est toujours dommage d’acheter Placement Pierre après son augmentation de prix de part.
Avec Primopierre à un quart et les deux autres je trouve cela équilibré, en tout cas comme le dit Gbl bien plus que bien des exemples de sélections que l’on voit passer.

J’ai enfin trouvé une banque pour mon projet: le CIC. Il me propose un crédit consommation à 1,6% sur 12 ans, sans garantie, avec 300 euros de frais de dossier et aucun frais en cas de remboursement anticipé. La seule contrainte est de domicilier mes revenus chez eux.

J’ai un achat en cours pour 30 000 euros au comptant de parts Primmopierre.
Le crédit me permettra d’acheter pour 30 000 euros de parts Placement Pierre.

Partant sur des crédits consommation, je ne serai pas contraint par un montant plancher de crédit. Du coup, je pourrai acheter dans un second temps actipierre2 au comptant et 15 000 euros de parts Pierval santé à crédit.

Il me restera alors 15 000 euros à investir à crédit. Primaliance m’a fortement déconseillé corum (et ils m’ont convaincu) et CF ne finance plus à crédit l’achat de parts Corum.

Il me reste donc à poursuivre mes recherches pour savoir dans quelle SCPI j’allouerai cette dernière enveloppe.

Investir75 a écrit :

J’ai enfin trouvé une banque pour mon projet: le CIC. Il me propose un crédit consommation à 1,6% sur 12 ans, sans garantie, avec 300 euros de frais de dossier et aucun frais en cas de remboursement anticipé. La seule contrainte est de domicilier mes revenus chez eux.

Le crédit me permettra d’acheter pour 30 000 euros de parts Placement Pierre.

C’est 1,6 % hors assurances ? Combien facturent ils les assurances ? Disent ils qu’ils vous donnent le prêt seulement si vous prenez l’assurance chez eux ?

Et c’est ce qu’iLs appelent le pret personnalisé sur 15 ans au CIC ? Vous êtes dans quelle région ?
Le taux est excellent pour un prêt conso sur une durée longue je trouve.

Interéssant. 1,78 sur 12 ans pour du conso, ca me conviendrait tout à fait. C’est canon comme taux.
Même 1,95. Je vais les appeler dans ma région. A ce taux là, je prends de suite.

Vous pouvez me dire quelles sont les contraintes s’il y en a ? Quel montant maximum on peut avoir sur 12 ou 15 ans chez eux ?

Je ne sais pas si c’est bien utile pour l’agence car je suis loin de la région parisienne.

Ok.
Et pour le LCL c’etait sur quelle durée maximale le 1,95 % ?