Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes)

Bonjour à tous,

Je vous décrit ici un investissement que j’ai faillit réaliser ; si mon expérience peut servir aux moins aguerris, c’est déjà un bon point. Merci pour vos remarques et conseils, ils sont les bienvenus !

VOTRE PROFIL

- Marié, 40 ans, pas imposé, 40K€ de salaire net par ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : intéressé
- Fiscales : intéressé
- Artisanales : bricoleur averti
- Sociales : je pense être ouvert aux autres
- Temps disponible : faible (dépend du travail qui ne me permet pas toujours de me libérer), mais possible d’aller visiter un bien entre 2 réunions

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : début 20ème à priori
- Étage : 1/3 ; pas d’ascenceur
- Luminosité : studio traversant
- Surface (au sol /carrez) : 29 m²
- Déjà occupé ? oui locataire en place
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants :  volents roulants manuels
- Fenêtres double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété  : non (une micro courette à l’arrière)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuel.
- Études de la copropriété : juste parcouru les 2 derniers PV, RAS
- Concierge : non
- Décoration : neutre

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Nantes
- Centre-ville proche gare, tramway, dans rue privée calme
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Lycée avec prépa + IUT + Lycée technologique à proximité
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? peut-être mais pas sur, Nantes est cher.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 84500€ bien + 6517€ frais notaires estimés = 91017€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 390€ + 40€ de charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : locataire en place avec mandat de gestion en place (l’AI qui loue est l’AI qui vend) : 6% annoncé sur les sommes

- Travaux immédiats : non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : dur à dire, immeuble ancien, appartement peut-être isolé
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : surement

- Taxe foncière hors TEOM : 430€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ / an (MACIF)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas envisagé : 0 ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 5,14%
- Rendement opérationnel brut : 3,84% (1 mois de vacances / 2 ans ; aucun travaux)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 31000€ (60000€ de crédit)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,43%
- Durée du crédit  : 15 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)

CASH FLOW

Décaissement (par mois)
Prêt    370,00 €
Assurance prêt    20,00 €
Charges    60,00 €
Prélèvements sociaux    42,32 €
Assurance PNO    7,50 €
Assurance Loyers impayés    11,70 €
I.R.    0,00 €
Frais gestion locative    25,80 €
Taxe foncière    35,83 €
Total    573,14 €

Encaissement (par mois)
Loyer    390,00 €
Charges    40,00 €
Total    430,00 €

Cash flow = -143,14€ par mois,

L’histoire :

Je recherche depuis quelques temps un investissement locatif pour me constituer un capital à bon compte (en utilisant l’effet levier : le locataire rembourse le pret) et protéger ma famille (si je décède, cela fait un petit revenu pour ma famille).
J’ai visité ce bien, plutôt sympa (studio traversant dans une rue privée donc quasiment pas de circulation, très proche gare et tramway) ; un grenier et un cave en plus. Le bien est annoncé a 89500€ dont 9,15% d’honoraires (gasp).
Locataire en place avec contrat de gestion à 6% géré par la même AI qui vend. L’agent immobilier me vante les mérites du bien, plein d’acheteurs hyper intéressés ; je trouve le bien bien situé et plutôt vivable, je calcule rapidement un cash flow mensuel proche de zéro et fait une offre à 82000€ histoire de me faire offir les frais de notaire.
Offre refusé, l’AI me suggère d’en faire une plus élevée à 2000€ de moins que le prix affiché. Ca m’emballe moyen, j’ai juste eu 2 PV d’AG, pas de diagnostic et pas le contrat de loc, je suggère à l’AI de baisser sa commission et fait une offre à 84500€. Offre acceptée ; c’est vendredi soir…
Durant le week end, je regarde de manière plus approfondi mes calculs ; n’étant pas imposable je pensais ne pas payer d’impot mais découvre les prélèvements sociaux (15% de 70% du loyer soit 43€ par mois), en affinant, je me rends compte que le cash flow n’est pas vraiment proche de zéro.

Comme je met un apport important pour essayer d’avoir un remboursement proche du montant du loyer, au bout de 15 ans, j’ai dépensé 25765€+31000€ (apport) soit 56765€ et je suis propriétaire d’un appart valant 84500€ en 2017 (en espérant qu’il vaudra autant en 2032).

Du coup, je ne décide de ne pas acheter même si j’ai fait un offre ; comme mon estimation suppose qu’il n’y aura aucun travaux, c’est trop juste. Officiellement, une offre engage celui qui la fait mais comme on a 10 jours après le compromis pour annuler la vente, le bon sens fait qu’une AI ne devrait pas forcer un acheter à acheter un bien qu’il ne veut pas.
J’appelle donc l’AI, un peu penaud, lui explique mon oubli des prélèvement sociaux et là je me rend compte que l’AI ne connait absolument rien à la fiscalité de la location (heureusement qu’ils font gestion locative) et que les prélèvements sociaux cela ne lui dit rien… bon finalement, un peu mécontent l’AI accepte de ne pas faire la vente.

Un peu plus tard, j’ai un RDV avec ma banque que j’ai conservé, la banquière est emballée par mon projet (j’arrive pas à lui faire comprendre que le cash flow est négatif, apparement pour plein de gens ce n’est pas un pbl), je découvre que le crédit mutuel ne finance pas les investissements locatifs sur plus de 15 ans.

Conclusion :

J’ai appris sur l’investissement locatif.
Les AI et les banquiers (ou au moins ceux que j’ai rencontrés) ne connaissent pas grand chose à l’investissement locatif.
Je trouve les comissions d’AI très élevées, elles altèrent la rentabilité ; je pensais que le fait d’avoir un locataire installé faisait baisser le prix, ça n’a pas l’air d’être le cas.
Sur Nantes, la rentabilité que j’ai observé sur ce bien est très courante (pour l’AI 5% brut, c’est le nirvana, voire 6%, le délire total :
                Une erreur est survenue, Error 404 not found
        ), je visais Nantes (j’habite à 15 bornes, c’est pratique pour gérer la location) pour garantir le prix du bien dans le temps, mais si ça ne permet pas de sortir un cash flow vaguement positif est ce que ça vaut le coup ?
Je comprends qu’il faut détecter des altérations locales du rapport prix de vente / loyer, mais les AI mettent leur prix pour arriver sur ces 5% bruts. Faudrait-il que je vise plutôt une ville plus petite (Ancenis, Saint Nazaire), mais du coup plus difficile de prospecter car plus loin et moins facile pour la gestion locative ?
J’ai supposé qu’il fallait conserver la gestion locative de l’AI, peut-être aurais-je du supposer m’en passer ?

Par avance merci pour vos retours.

Mots-clés : immobilier, locatif, nantes