Comment faire du conseil en gestion immobilière ?

Magnetov, si vous ne voulez que la carte T, à moindre coût vous pouvez aussi avoir quasiment l’équivalent en vous "engageant" auprès d’un réseau d’agents mandataires…

Pourquoi dites-vous que l’obtention de l’accréditation CIF est trop onéreuse ?
Quel budget considérez-vous quand vous dites "moindre frais" pour l’obtention de la carte T ?

Bonjour PerrierCitron,

Je le redis, vous n’êtes pas obligé d’avoir la carte T pour faire tout ça, vous pouvez le faire en tant que mandataire pour un réseau… A part pour la gestion locative "réelle" c’est à dire pendant la vie du bail avec encaissement des fonds. Par contre la partie recherche de locataire peut se fait.

Un de nos membres (Guillaume33) fait exactement ça.

C’est à mon avis l’idéal pour débuter et voir ce que ça donne, quitte à passer par la suite un diplôme permettant d’obtenir la carte T pour se mettre réellement à son compte.

J’avais par exemple trouvé un réseau qui permet de fonctionner sous sa propre marque, et sans redevance mensuelle.

J’avoue que c’est une idée qui me trotte dans la tête depuis un moment pour une  éventuelle reconversion… Mais je m’oriente plutôt vers une formation de CGP, qui en plus de permettre d’obtenir la carte T, permet d’avoir le statut CIF (pour pouvoir faire du conseil hors du cadre d’un mandat de vente ou de recherche), mais de faire du courtage en crédit et en assurances.

Pour la partie marchand de biens, le problème est surtout dans le financement des premières opérations… ça peut être une activité accessoire.

Magnetov a écrit :

Non pour le projet que veux faire PerrierCitron, je confirme il lui faut la carte T (il va rechercher un bien au nom d’un client, effectuer des visites en son nom avant de faire l’intermédiaire pour la transaction).

J’insiste…
Un agent commercial mandataire pour un réseau ne possède pas la carte T et peut faire exactement ça…
Ca s’appelle un mandat de recherche !

Un agent mandataire peut tout à fait signer un mandat de recherche. Ainsi qu’un mandat de vente - exlusif ou pas, ainsi qu’un mandat de  recherche de locataire.

Demandez donc à Guillaume33… ou allez voir ce qu’il propose sur son site. C’est quasiment pareil que celui que vous mentionnez. Au passage, j’ai publié il y a un moment sur mon blog une interview de Mickael Zonta, le fondateur du site que vous mentionnez…

Je le répète : la différence c’est qu’un agent mandataire ne peut pas faire de gestion locative.
Il ne peut pas non plus encaisser d’argent directement.

@Siocnarf: c’est en effet possible, mais cela restreint les possibilités à mon sens et réduit le chiffre d’affaire.

@PerrierCitron, je vous conseil effectivement de passer par la carte T. J’ai moi aussi retourné le sujet dans tous les sens en décembre et j’en suis arrivé à cette conclusion. Surtout que vous allez vous faire taper sur les doigts par les agents immobiliers pour "concurrence déloyale"..
Et le but est en effet de fournir une solution clef en main… le client n’a pas besoin a mon sens de se déplacer pour la visite, et qui dit déplacement dit aussi perte de temps, l’affaire risque de vous passer sous le nez…

La carte T vous offre l’avantage de l’indépendance et de ne pas être tributaire d’autres personnes…
Dans quelle région voulez vous opérer votre projet ?

Siocnarf a écrit :

@ Magnetov : nous sommes bien d’accord, le CA est réduit. C’est pour cette raison que j’ai dit que c’était idéal pour débuter ce genre d’activité, car il n’y a pas besoin de la carte T, et donc ça réduit le risque pour se lancer.
J’ai fait le calcul pour mon épouse (qui est mandataire pour un réseau). L’année dernière, elle a reversé 30K€ à son réseau. Maintenant ce ne sont pas 30K€ de perdu, car si elle était à son compte, elle devrait acquérir un logiciel d’agence immo, payer les diffusions, payer des frais de communication, payer plus cher sa RC Pro…

Je suis d’accord, je percois cela comme une sorte de "franchise". Cela offre un filet de sécurité, tout dépend après de l’ambition que l’on veut donner à son projet. Dans le cadre de votre femme, en tant que revenus principaux, c’est logique d’agir ainsi et j’en aurai surement fait de même.

Après dans le cas d’avoir des revenus complémentaires de manière ponctuelle, avec un risque que cela ne fonctionne pas, l’indépendance est plus intéressante à mon sens. Le levier est plus important, plus de risque, mais moins d’enjeux car ces revenus ne sont pas vitaux.

PerrierCitron a écrit :

Pour les travaux, j’aimerais pouvoir en faire une partie (le plus léger comme de la peinture ou monter une cuisine…

Rien de plus simple au niveau réglementaire… Statut d’auto-entrepreneur, et pas besoin d’assurance décennale vu les travaux envisagés, une RC Pro devrait suffire.

Bon vu la discussion et vu l’engouement que je perçois (sur ce forum et autour de moi) pour l’activité de conseiller en investissement immobiler, je viens de décider de me lancer dans le coaching en "démarrage d’activité de conseil en investissement immobilier".
Ca rapportera plus
;-)))

Merci de cette précision. Et tant mieux si je me suis trompé !
N’ayant pas l’habitude, je m’étais un peu perdu dans le code monétaire et financier.

Par contre, est-ce que vous pensez que proposer ce genre de services (uniquement du conseil, sans donner lieu à une vente faite par l’intermédiaire d’un mandat de recherche) tomberait sous l’activité d’intermédiaire en biens divers (réglementée également)

L550-1 du CMF a écrit :

I.-Est un intermédiaire en biens divers :

1° Toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de communication à caractère promotionnel ou de démarchage, propose à titre habituel à un ou plusieurs clients ou clients potentiels de souscrire des rentes viagères ou d’acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat leur offre une faculté de reprise ou d’échange et la revalorisation du capital investi ;

2° Toute personne qui recueille des fonds à cette fin ;

3° Toute personne chargée de la gestion desdits biens.

II.-Est également un intermédiaire en biens divers toute personne qui propose à un ou plusieurs clients ou clients potentiels d’acquérir des droits sur un ou plusieurs biens en mettant en avant la possibilité d’un rendement financier direct ou indirect ou ayant un effet économique similaire.

III.-Les communications à caractère promotionnel portant sur les propositions mentionnées aux I et II adressées à des clients ou des clients potentiels :

1° Sont clairement identifiables en tant que telles ;

2° Présentent un contenu exact, clair et non trompeur ;

3° Permettent raisonnablement de comprendre les risques afférents au placement.

IV.-Sans préjudice des compétences de l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, l’Autorité des marchés financiers peut se faire communiquer tous documents, quel qu’en soit le support, afin de s’assurer de la conformité des propositions mentionnées aux I et II du présent article aux dispositions relevant du présent titre.

V.-Les personnes mentionnées au I du présent article sont soumises aux articles L. 550-2, L. 550-3, L. 550-4, L. 550-5 et L. 573-8 du présent code.

Les personnes mentionnées au II du présent article sont soumises à l’article L. 550-3.

VI.-Le présent titre ne s’applique pas aux propositions portant sur :

1° Des opérations de banque ;

2° Des instruments financiers et parts sociales ;

3° Des opérations régies par le code des assurances, le code de la mutualité et le code de la sécurité sociale ;

4° L’acquisition de droits sur des logements et locaux à usage commercial ou professionnel ou des terrains destinés à la construction de ces logements ou locaux.

Siocnarf a écrit :

PerrierCitron a écrit :

Pour les travaux, j’aimerais pouvoir en faire une partie (le plus léger comme de la peinture ou monter une cuisine…

Rien de plus simple au niveau réglementaire… Statut d’auto-entrepreneur, et pas besoin d’assurance décennale vu les travaux envisagés, une RC Pro devrait suffire.

Ok pour les petits travaux mais s’il faut faire intervenir d’autres artisans, un auto-entrepreneur peut-il s’occuper de gérer l’ensemble du chantier? Peut-il facturer une prestation de conduite de travaux et aussi participer à ces travaux?

Siocnarf a écrit :

Bon vu la discussion et vu l’engouement que je perçois (sur ce forum et autour de moi) pour l’activité de conseiller en investissement immobiler, je viens de décider de me lancer dans le coaching en "démarrage d’activité de conseil en investissement immobilier".
Ca rapportera plus
;-)))

oui il y a une niche

Merci Bernard pour ce retour bien développé (encore une fois ma réponse précédente est arrivée avant je le lise votre message)

Bernard2K a écrit :

Au risque de passer pour le rabat-joie de service, je me permets de rappeler que la loi Hoguet encadre strictement l’activité d’agent immobilier :
- carte T obligatoire pour les transactions, carte G obligatoire pour la gestion (ou bien être agent commercial / mandataire d’une personne titulaire de la carte).
- les honoraires pour une transaction sont limités à une commission (ou honoraires) dont le montant ou le pourcentage doit être affiché en vitrine, convenus dans le mandat, et payé seulement lorsque la vente est définitive.

Il est donc difficile de se faire rémunérer à sa juste valeur l’ensemble des "conseils" et du format "clé en mains" ou "je m’occupe de tout" que vous envisagez :
- si vous vous faites rémunérer pour des prestations, en sus du mandat, vous êtes clairement hors la loi.
- si vous vous faites rémunérer au même niveau que vos concurrents, alors que vous apportez une prestation plus complète, ça veut dire que vous acceptez d’être moins rémunéré, ramené à l’heure de travail.
- si vous vous faites rémunérer à plus haut niveau que vos concurrents, ça veut dire qu’il faut faire passer auprès du client l’idée que c’est la juste rémunération de vos services qui sont plus importants, plus complets et plus "attentionnés" que ceux de vos concurrents.
A mon sens, c’est cette dernière solution qui permet d’être rémunéré à la hauteur des services "de A à Z" que vous prévoyez de fournir : un mandat de recherche avec une commission suffisamment élevée pour couvrir l’ensemble de vos efforts. C’est la solution qui rémunère correctement l’ampleur du service tout en restant conforme à la loi Hoguet. Il subsiste néanmoins le risque que, si l’opération ne va pas jusque la vente, vous aurez travaillé en pure perte.

Vous ne m’offusquez pas en rappelant la loi Hoguet, surtout lorsque c’est présenté aussi clairement
Effectivement, la rémunération de l’ensemble des services est la pierre angulaire du projet. Si elle n’est pas clairement définie (et légale), tout s’écroule!

Bernard2K a écrit :

Concernant l’établissement de plans et la conduite des travaux, j’attire votre attention sur le fait que ceux dont c’est le métier ont cette compétence spécifique, mais aussi et surtout une assurance professionnelle qui couvre leur responsabilité.
Deux exemples : vous encadrez des travaux qui comportent le changement des menuiseries extérieures. Après travaux, une infiltration d’eau non détectée finit par abîmer le mur, l’isolation et le parement sous les fenêtres. Lorsque le client se retourne vers vous/vers l’entreprise, quid des responsabilités ?
Pire, mais pas du tout irréaliste : vous avez fait intervenir une entreprise sur une installation gaz. Suite à une fuite, une explosion a lieu et cause de gros dégâts, plus un mort et quelques blessés. Quid des responsabilités ?
Les entreprises du bâtiment, les architectes et les maîtres d’oeuvre indépendants (non architectes) connaissent bien ces sujets parce qu’ils se tapent régulièrement des procès, des expertises etc. Ca fait malheureusement partie du métier. Se lancer là-dedans sans prendre en compte ce risque est très casse-gueule.
J’aurais tendance à dire qu’il faut :
1) bien veiller à mesurer vos responsabilités. Par exemple, si vous présentez un artisan à votre client, mais que c’est le client qui passe commande en direct à l’artisan, c’est une chose. Si vous écrivez que vous vous chargez de trouver les entreprises et de coordonner les travaux, c’est autre chose.
2) à mon humble avis, dès que les travaux sont un peu complexes, déléguer. Trouver un maître d’oeuvre ou une entreprise tous corps d’état qui travaille bien et le solliciter dès que les travaux sont un peu compliqués.

Je ferai le même conseil sur les aspects légaux et fiscaux : dès que c’est complexe, renvoyer vers un spécialiste (notaire ou avocat fiscaliste). Si vous établissez de bons rapports avec ces professionnels, ils vous seront reconnaissants que vous leur envoyiez des clients à bon escient plutôt que de faire leur boulot sans en avoir la qualification ni l’assurance professionnelle.

Tout à fait d’accord pour prendre en interne uniquement les choses assez simples, au niveau des travaux ainsi qu’au niveau légal ou fiscal.

Bernard2K a écrit :

On reproche souvent aux AI d’être de purs vendeurs, quitte à négliger quelque peu le conseil à leur client ou même à donner des informations fausses (à l’oral) pour embellir les qualités du bien. Mais il faut bien reconnaître que c’est la rémunération exclusivement à la commission, prévue par la loi hoguet, qui veut ça. C’est un métier de vendeur rémunéré purement à la commission ; on peut le déplorer mais c’est comme ça.

Vouloir apporter davantage de conseil, davantage de package "clés en mains", c’est excellent et j’applaudis des deux mains. C’est assurément une solution d’avenir, qui va se développer. Mais il faut reconnaître que la loi Hoguet ne s’y prête pas vraiment.

Le concept existe déjà: on l’a évoqué quelques messages plus tôt, INVESTISSEMENT LOCATIF : l’investissement immobilier RENTABLE par Mickael Zonta
En fait, ce service s’appuie sur une agence immobilière physique traditionnelle (donc aucun soucis pour la partie "chasseur d’appart" et la gestion "gestion locative")
Pour la partie financement, ils ne s’en occupe pas (recommandation de courtier)
Pour la partie travaux, j’ai compris (d’après la FAQ) qu’ils travaillaient avec 5 entreprises spécialisées en rénovation. Il y aurait aussi un architecte pour la conduite des travaux. S’il y a un problème après les travaux, c’est la garantie décennale des artisans qui intervient.

Pour résumer, ils proposent le "package complet" au client mais leur cœur de métier restent "agent immobilier" et activités annexes sont gérées en sous-traitance. Au niveau facturation de ces activités annexes, je ne sais pas comment ça se passe…

Bernard2K a écrit :

Je ne dis surtout pas qu’il ne faut rien faire ni que le projet n’est pas viable. Je dis juste que les activités envisagées sont strictement encadrées, et qu’il faut donc bien approfondir la formule qui va vous apporter une juste rémunération tout en restant conforme à l’encadrement légal.

Il faut vraiment que je fasse la présentation de mon "premier investissement", modeste mais avec du rendement.
Mon projet de création est dans le même esprit: des petits projets, simples, avec beaucoup de rendement.

Dernière modification par PerrierCitron (20/01/2017 13h51)

Bernard2K a écrit :

Je sais bien que ça existe : Elise Franck Conseil, immobilier-locatif.com, immeuble de rapport.fr… et sans doute des agences immobilières classiques qui font quasiment la même chose sans forcément le mettre en avant sur internet !

A propos de la responsabilité sur les travaux, lisez cette page : Mon avis Sur "Elise Franck" Conseil : Faites attention !

Au-delà de ce dégât des eaux pas vraiment important en tant que tel (la remise en état n’a pas du être très coûteuse), les dommages sont aussi en termes d’image de marque pour EF Conseil : cette page est l’un des premiers résultats de recherche sur google !

C’est bien cette page là qui m’a fait découvrir le cabinet Elise Franck Conseil, et du coup une image assez ternie

J’ai crée une discussion où je raconte ma vie donne beaucoup de détails sur mon 1er investissement me conduisant au projet de création d’entreprise évoqué ici

PerrierCitron[71]: mon 1er achat de 2 studios LMNP, waouh

Bernard2K a écrit :

Votre entreprise du bâtiment devra payer une floppée de taxes, charges, assurance professionnelle et compagnie. Vous devriez alors vous retrouver quasiment au même prix que les autres artisans, car ceux qui margent comme des fous ne sont pas nombreux !

Même si je pense avoir certaines compétences en bâtiment, j’imagine bien qu’il est impossible d’ouvrir une entreprise de bâtiment sans formation ou validation des acquis d’expérience, par exemple en électricité. D’ailleurs je m’interroge sur les formations nécessaires pour une entreprise "générale" du bâtiment: elle doit avoir des artisans formés dans chaque domaine…

Je dois me renseigner sur les prérequis pour des proposer des travaux "légers": peinture, installation d’une cuisine, pose de parquet…
D’après siocnarf, il suffit de se déclarer auto-entrepreneur.

siocnarf a écrit :

Rien de plus simple au niveau réglementaire… Statut d’auto-entrepreneur, et pas besoin d’assurance décennale vu les travaux envisagés, une RC Pro devrait suffire.

J’ai besoin de laisser décanter tout ça!
Ca tourne en boucle dans ma tête

PerrierCitron :

Pour être entrepreneur du bâtiment, il ne faut pas seulement maîtriser les gestes techniques de son métier, il faut aussi :
- connaître les normes et documents techniques applicables à son métier : DTU, normes, avis techniques… Si par exemple, à la réception du chantier, l’architecte dit à l’artisan : "attention, la pose est non conforme au DTU XX.X, car la pente devrait être au minimum de tant de dégrés et le diamètre devrait être au minimum tant de mm, vous allez me refaire tout ça et sans surcoût naturellement puisque vous êtes en faute", l’artisan à intérêt à comprendre de quoi parle l’architecte. Et si l’artisan avait connu ces prescriptions et les avait appliquées du premier coup, il aurait évité de recommencer les travaux à ses frais.
- connaître sa responsabilité et les assurances applicables.
- etc.

Par exemple, vous parliez de la garantie décennale. Pourtant, celle-ci trouve rarement à s’appliquer en rénovation, car la garantie décennale concerne essentiellement le gros oeuvre alors que la rénovation ne porte souvent que sur du second oeuvre.
Mais l’artisan doit aussi à son client la garantie biennale (2 ans sur tous les équipements) et la garantie de parfait achèvement. Ces garanties peuvent être couvertes par une assurance, ou non. Assurance qui va essayer de se défausser pour ne pas indemniser, par exemple si l’artisan n’a pas respecté les normes et bonnes pratiques de son métier.

Je ne pense pas que beaucoup d’artisans aient lu les DTU, mais heureusement ils disposent de gens qui les leur vulgarisent : déjà durant leur formation ; ensuite des documents de leur syndicat, les documents de fabricants de matériel (par exemple sur le DTU 24.1, un fabriquant de conduits de fumée fournit une brochure extrêmement claire où tout est bien expliqué à l’aide de schémas : c’est gratuit et c’est très clair, super, ça permet de comprendre le DTU 24.1 sans s’en cogner la lecture)…

Prenons le cas d’un peintre : la peinture n’intervenant pas dans la structure, il n’a pas besoin de prendre une garantie décennale. Il ne doit pas non plus la garantie biennale car la peinture n’est pas un équipement, elle ne fonctionne pas. Pour autant, il doit le parfait achèvement, et il doit respecter les normes et bonnes pratiques spécifiques à son métier.
En revanche, s’il réalise des peintures techniques ayant une fonction d’étanchéité (toit, terrasse, cave…), là il lui faut la décennale.
On pourrait croire que le peintre est relativement indépendant des autres corps de métier, puisqu’il n’intervient "que" pour de la décoration. Mais qu’on réfléchisse seulement aux questions suivantes : si la peinture n’est pas régulière parce que le support n’était pas régulier, la faute à qui, au peintre ou au plaquiste qui a réalisé le support ? Si le peintre doit démonter des prises et interrupteurs pour poser son papier peint, lui faut-il une habilitation électrique ? Si l’escabeau du peintre fait des marques sur le parquet qui venait d’être reverni, c’est la faute du peintre ou la faute du coordinateur des travaux qui aurait dû faire venir le vitrificateur de parquet après les autres artisans ?

Tout cela constitue un environnement extrêmement complexe. Le très bon bricoleur saura faire, à la rigueur, les aspects techniques du métier. Mais l’artisan doit, en supplément par rapport au bricoleur, connaître tout un environnement normatif, réglementaire, etc.

Rien que sur la question de savoir quelles assurances professionnelles un peintre devrait souscrire (non pas seulement obligatoirement mais volontairement pour être bien protégé dans son activité, sans pour autant payer pour des trucs inutiles), ce n’est pas simple.

Un peintre fait à peu près le même métier à Berlin, Paris ou New York ; mais pourtant, l’environnement juridique, réglementaire, régime des assurances etc. n’est pas du tout le même. Outre savoir peindre, il a besoin de toute une floppée de connaissance sur ses responsabilité, son articulation avec les autres entreprises, l’architecte, etc. qui varient d’un pays à l’autre.

Petit exemple de ces variations d’un pays à l’autre : j’ai participé un jour à une formation de bureau d’études où les gens venaient de plusieurs pays. Sur les compétences purement techniques, ils avaient tous les mêmes. Les étrangers parlaient couramment français, il n’y avait pas de barrière de la langue. Par contre, lorsque les Français se sont mis à parler "stade APD", "mission DCE+EXE", "c’est pas dans le DTU mais il y a un avis technique du CSTB", etc. les étrangers ne comprenaient plus rien. On voit qu’en plus des connaissances techniques, il y a toute une série de connaissances sur l’environnement réglementaire, légal et normatif, qui sont spécifiques à chaque pays.

Il faut bien prendre la mesure de toutes ces questions. C’est là qu’on apprend à respecter les artisans qui sont souvent plutôt des manuels et qui doivent pourtant évoluer dans un environnement d’une complexité qui donnerait des migraines à un ingénieur. C’est aussi pour ça que les artisans adhèrent à la CAPEB ou à la FFB : pour avoir un support technique, juridique etc. à appeler sur les questions complexes.

Et encore, on n’a même pas parlé d’avoir un employé ! Dès que vous avez un salarié, vous êtes employeur ! Bonjour code du travail, sécurité des travailleurs, fiches de paie, licenciements, mutuelle, etc.

bon, arrêtons là. Il faut juste bien comprendre qu’exercer un métier du bâtiment de façon professionnelle est complexe. Si vraiment vous voulez vous lancer, renseignez-vous bien avant, pour bien comprendre tous ces aspects du métier.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2017 07h54)

Risques majeurs de quoi ? Je ne comprends pas.