Mani : étude de cas immobilier (quel prix proposer pour cet appartement ?)

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Elle devrait s’afficher

Il faut faire des calculs plus précis et réalistes. 342 € de loyer HC pour un 45 m² rénové et meublé, ça ne semble vraiment pas beaucoup.

Les travaux, vous devez faire un chiffrage plus précis. Le coût des travaux peut varier du simple au quintuple en fonction de si vous le faites vous-même ou si vous le confiez à une entreprise qui prend une bonne marge. Si on ajoute la variation sur l’ampleur des travaux à réaliser, en gros, il peut y en avoir pour entre 4000 et 40 000 €. C’est évidemment une incertitude inacceptable, donc il faut être plus précis.

Vous ne saurez le véritable intérêt de ce projet que quand vous aurez affiné ces différents points.

Si c’est une opération de marchand de biens, comme semble l’indiquer la phrase "un immeuble revendu en plusieurs appartements", il ne va pas les donner. Il fait ça pour gagner de l’argent, donc 18 k€ est probablement inacceptable. N’oubliez pas non plus que les frais d’agence sont souvent fixes sur les bas prix, donc si la commission d’agence est fixe à 4 k€, ça laisse 14 k€ au vendeur !

En tout cas, de manière un peu intuitive mais basée sur un minimum de pratique je pense que vous êtes dans la fourchette basse coté estimation des travaux…Il faudrait savoir dans quel état est le plancher. Des mauvaises surprises arrivent vite, par exemple si vous posez des meubles et plans de travail modernes, vous risquez de devoir redresser les murs au Plafer au minimum.

Comptez vous faire des choses vous même ? C’est impératif si vous voulez maîtriser le budget travaux…

Je vois dans ce tarif : reprise de l’électricité et de la plomberie en totalité, chauffe eau, cuisine type Ikéa avec plaque, salle de bain sanitaire, sols ( quitte ou double), peinture et placo ou Plafer suite à démolition…Les huisseries semblent OK.

Un détail important : évacuer les débris et monter les matériaux au 3éme étage : galère,  surtout si l’escalier est étroit, et penser à nettoyer régulièrement les communs.

Super , j’ai réussi a mettre les photos grâce à toi Surin ;-)

@ Matinvest : oui => 341*12*10 et non *100

Je dois allé visiter le bien samedi mais comme vous pouvez le constater , c’est loin d’être propre…

Des quelques messages que j’ai lu sur le forum, il semble que l’un des moyens de faire une "bonne affaire"  (= renta d’environ 10 % et cash flow positif,etc…), est de trouver des biens à rénover sur des bâtiments ou la structure est bonne (charpente OK, façade OK, etc…)

Confirmez vous cela ?

Dans quelle mesure puis je utiliser les info de meilleuragent.com pour faire mes simulations de calcul ?

Plus précisément, Bernard2K, vous pensez que de me baser sur le prix moyen du mètre carré donne un résultat trop faible : 342 €.
je suis d’accord avec vous.( j’ai pourtant j’ai utilisé le prix du mètre carré moyen du secteur pour "reduire les risques" de mauvais calcul)

Je vas essayer de me renseigner avec des agences immobilière qui s’occupent aussi de location pour espérer avec un prix plus proche de la réalité marché.

En fait, ce n’est évident de déterminer cela…Les conseils des agences ne sont peut être pas forcement objective…

Il faudrait trouver un bien dans le même quartier, et comparable sur plusieurs points en imaginant le bien fini après travaux : pas si simple, il me semble…

Pour estimer les travaux, je pourrait faire une seconde visite (gratuite) avec un maître d’oeuvre.

Apres tout dépend ce que l’on veux faire aussi…

Est ce qu’avec les photos, vous avez deja quelques idées sur quoi faire et des coûts associés ?

On entend aussi que "la bonne affaire se fait à l’achat", et que si l’on fait des travaux, ce n’est pas pour avoir au final, c’est a dire après les travaux,  l’équivalent de ce que l’on trouve sur le marché au même prix …sinon autant acheter directement le bien "propre".

Mais concrètement, comment quantifier cela ? il faut qu’au final, le bien soit inférieur de 5, 10, 15 , 20% % à équivalent fini ?

J’ai aussi lu des post de ZX 6R, qui disait acheter toujours 25% au dessus du pris du marché : comment déterminer le prix du marché ?
- est ce que le prix moyen donné sur "meilleur agent.com" ou "le clameur" le et le prix du marché ?

EDIT :

@ IQCE & JMeuret : Vos réponses sont arrivées après mes photos mes avant que j’écrive le texte !

Vos remarques sont très intéressantes.

Je suis manuel, donc pour travaux, je peux faire sur une période donnée, le soit et week end : pose de cuisine, peinture, etc…
Mais pas elec, ni plomberie (en tout cas pour le moment : il faudrait apprendre et….surtout avoir le temps)

NB : C’est fou mais  je me sens a fond dans la "rate race" comme l’on dit (métro - boulot- dodo) : c’est constamment la course et ça recommence chaque jour….certainement aussi parce que j’ai deux jeunes enfants.

Je sais que ce n’est pas si simple en étant aussi loin du terrain, mais qui serait en mesure de faire le calcul permettant de trouver le "Prix Maximum à l’achat" pour qu’au  final la renta soit de 10% brute.

Comment feriez vous les calculs ? le but étant principalement de comparer les visions/point de vu de chacun

Dernière modification par Mani (10/01/2017 21h30)

Remarques supplémentaires au vu des photos :
- déjà, avec l’annonce, le prix, la ville, on trouve facilement l’annonce. Si c’était une si bonne occasion que ça, ne publiez pas autant d’info sur le forum : tous les lecteurs ne sont pas des enfants de choeur et vous pouvez très bien vous faire piquer l’affaire.

- le quartier semble bien (visite virtuelle avec Google Street view !).

- dans l’appartement : tout est à refaire à part les fenêtres ! On est très très loin des standards modernes, là ! La cuisine fait peur avec son petit évier dans un placard, et la porte d’entrée à côté. Prenez des plans précis, parce que j’ai l’impression qu’il va être difficile de faire tenir une cuisine moderne et fonctionnelle dans cette pièce.
Si la cuisine est ainsi, regardez bien la salle d’eau et les WC, ça risque d’être aussi vieux et moche.
Vu l’ampleur des travaux nécessaires, je vous redis donc l’importance de chiffrer précisément les travaux.
La chambre semble petite. A-t-on besoin de la traverser pour accéder à un autre point de l’appartement ?

- dans l’immeuble : "pas de travaux prévus dans la copro", c’est un avantage et un inconvénient. Je vous recommande de bien regarder l’état des parties communes (l’interphone ou le digicode fonctionne ? La porte ferme ? Boîtes aux lettres aux normes ? Etat du hall, de la cage d’escalier ?)
Dernier étage, donc importance de l’état de la toiture et de savoir si les combles sont isolés. Déjà, de l’intérieur de l’appartement, être à l’affut de tout signe de dégât des eaux depuis la toiture : taches aux plafond, coulures, mur boursouflé… Et de tout signe de moisissures en haut des murs et au plafond, notamment aux endroits froids (signe de condensation à cause d’un défaut d’isolation).
Ensuite, j’insisterai pour visiter les combles si c’est accessible.

Par contre, si c’est bien refait, je pense que ça peut se louer plus cher en meublé que ce que vous disiez.

Mais dans cette annonce, regardez la qualité et la modernité de la déco, des meubles, des équipements de cuisine et de salle de bains : avant que votre taudis ressemble à cela, il y a du boulot !

Vous mettez les travaux une fois à 15000 €, une fois à 30000 €. C’est n’importe quoi.

Vous dites "les travaux", mais vous ne savez pas de quoi vous parlez puisque vous n’avez pas vu le bien.

Des travaux c’est précis :
- menuiserie
- serrurerie
- plomberie
- électricité
- chauffage
- isolation ?
- revêtements plafond, mur et sol.

En face de chacun de ces lots, il faut pouvoir dire ce qui est à faire. Seulement alors, on commence à voir l’ampleur de ce qui est à faire. Par exemple :
-  ce parquet, il devient quoi ? Il reste comme ça ? Ponçage + vitrification ? remplacement intégral ? Pose d’un plancher contrecollé par-dessus ? Ce n’est pas pareil et ce n’est pas le même coût.
- La porte d’entrée, faut-il la changer ? Faut-il seulement changer la serrure ? Faut-il en profiter pour mettre une serrure 3 points et un renfort côté paumelles ? Ce n’est pas pareil et ce n’est pas le même coût.

Ensuite, pour vraiment "faire" les travaux, il faut être encore plus précis. Evier simple ou double ? Quel largeur ? Comment il se raccorde au plan de travail ? Etc. Concrètement, l’idéal est d’avoir des plans précis.

Ensuite, il faut savoir s’il y a un ou plusieurs corps de métiers qui doivent intervenir.
Si les seuls travaux sont de la peinture, c’est simple, on appel un peintre, on lui dit là je veux de la peinture, bleu ciel, ici du papier peint, et les plafonds, blanc bien sûr.
Dès qu’il y a plusieurs corps de métier qui doivent intervenir, ça se complique. Dans votre cas, manifestement, il faut plusieurs corps de métier. Qui est capable de dire à ces corps de métiers ce qu’ils doivent faire exactement ? Qui est capable de leur dire dans quel ordre intervenir ? (éviter par exemple que le peintre vienne tacher et abimer le parquet qui viendrait d’être vitrifié). Vous êtes capable de coordonner plusieurs corps de métier en leur disant quoi faire et dans quel ordre ?
Si la réponse est non, il faut que quelqu’un d’autre le fasse à votre place. Trois solutions :
1) architecte
2) maître d’oeuvre
3) entrepreneur tous corps d’état (dit aussi : entreprise générale de bâtiment).

En gros, sur un appartement comme celui-ci, il y a 3 approches possibles :
1) faire soi-même. Évidemment, il faut être un très bon bricoleur, avoir du matériel, savoir faire des plans, avoir des notions de décoration, etc. C’est vous qui faites la conception et réalisation. On peut faire faire certaines parties à un artisan, mais ça veut dire que vous savez lui dire exactement ce qu’il doit faire et quand, et comment ça s’intègre à vos travaux.
2) Coordonner soi-même des artisans de différents corps de métier. Il faut être quasiment aussi bon que pour le 1), car vous devez donner des consignes précises aux artisans. S’ils voient que vous n’y connaissez rien, il y a beaucoup de chances qu’ils vous baladent (sur les prix, sur les délais…).
3) Confier cela à quelqu’un qui sait faire : architecte, maître d’œuvre, entrepreneur tous corps d’état.
En gros, plus vous déléguez, plus ça coûte cher…

Si aucune de ces solutions ne vous convient, il faut acheter un bien avec très peu de travaux, juste peut-être un coup de peinture…

Enfin, sur la rentabilité, ça se gagne à tous les niveaux : prix d’achat, travaux à prix négocié, etc. Vous vous raisonnez en disant "les travaux c’est tant, donc il faut ramener le prix d’achat à tant pour avoir la rentabilité". Mais ce n’est pas comme ça que ça marche. Il faut négocier et rogner sur tous les aspects. Vous ne pouvez pas demander au vendeur de faire un énorme effort sur le prix de vente parce que vous n’arrivez à maîtriser le coût des travaux !
Et quand je dis ça se gagne : la rentabilité brute "normale" d’un bien immobilier "normal", c’est entre 3 et 6 %. Pour monter au-dessus de 10 %, il faut être bon partout : le prix d’achat le coût des travaux, etc. Ca se gagne et c’est difficile.

Je vais suivre vos conseils (notamment fausse annonces). Suivre des annones en location,etc…
Pour connaitre le prix du m2 à la location, j’avais deja fait une moyenne sur une trentaine de biens (via des annonce sur LBC)  et j’étais arrivé à 7.2 €/m2 . (contre 7.6 €/m2 sur meilleuregant)
Mais cette "analyse" n’était peut être pas assez précise , car j’avais regroupé plusieurs bien de différentes "qualité".
D’ailleurs, j’aurais peut être mieux fait de faire une médiane, qu’une moyenne.

De toute façon, mon gros point faible à ce jour c’est qu’ il me manque clairement "de terrain" :
Il faut que je fasse des visites …beaucoup des visites…."regarder" à combien partent les biens, essayer de savoir qui achètent (investisseurs ou personnes pour s’y loger en RP), etc…

En bref, avoir suffisamment de retour d’expérience réel dans les secteurs qui m’intéressent.

NB :  Bernard, avez vous reçu ma demande en MP ? merci de votre retour