LMNP : comment calculer l'amortissement d'un immeuble ?

N’étant pas moi même expert je ne peux que confirmer les dires de mon expert comptable et donc aller dans le sens de votre point 3.

Vous n’avez pas acheté 7 appartement mais un immeuble.

Dans les autres réponses je perçois des points de vue mais vous appuyez vous sur un cas concret car moi je suis clairement dans ce cas.

Brady a écrit :

Je vous remercie pour vos éléments.

Eléments en réponse à quoi ? Je ne vois pas de question dans votre message. Si vous voulez des réponses, posez des questions, ça fonctionne mieux en général.

Sinon, je vous signale que retenir le terrain à 15 % de la valeur du bien n’a rien d’automatique et peut être remis en cause par l’administration fiscale.
Cf :
LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l’amortissement ?
et :
(2/2) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… (à partir du message #37)

Kili a écrit :

2-3 exemples :

- vous achetez un appartement, le rénovez pendant un an puis débutez une activité de loueur.
Si les choses se font dans cet ordre l’achat initial ne sera pas considéré comme lié à votre activité car aucune déclaration d’activité n’a été faite de votre part la première année. Vous devrez passer par une estimation de votre bien ou reprendre son prix d’achat (car seulement une année s’est écoulée) mais ne pourrez y inclure les commissions et frais de notaire.
- idem si vous le meublez avec votre vieille table de salon, même si vous disposez d’une facture de l’époque vous devrez passer par une estimation (soit quasiment rien) afin de l’affecter à votre comptabilité.

Bonjour, Je relance le sujet, je suis dans le meme cas avec quelque modifications :

- T1 acquis en T1 en janvier 2019 :220k€
- gros travaux de février à aout 2019 : transformation en T2 et rénovation totale (sauf fenêtre) : 40ke
- mise en location en lmnp en sept 2019
- envoi P0i en mars 2019

Puis je prendre comme base imposable la valeurs estimé du bien car 6 mois passés et passage de t1 à t2 : valeur estimée 290k€ (source meilleuragent). je gagnerai  30k€ sur l’amortissement

Dans ce cas puis déduire en charge (amortissable ou pas) le montage et les pièces de la cuisine au même titre que l’électroménager ?

Merci

Bonjour,

Il y a beaucoup de sujets sur les amortissements sur ce forum. LMNP, SAS, SCI ou autre, cela n’a pas d’importance. Seulement le risque de fraude est plus évident (à mon avis) en LMNP car réintégration des amortissements dans l’assiette de la plus-value. Exemple : on amortit vite et on vend après.

Quelques liens:
https://www.investisseurs-heureux.fr/p406459#p406459
https://www.investisseurs-heureux.fr/t10853
https://www.investisseurs-heureux.fr/t17298

note : je n’ai pas d’EC, je vais passer par jedeclaremonmeuble.com

Sur ce site, vous serez inviter à expliciter les ventilations choisies au moment de l’envoi quoi qu’il arrive si vous en choisissez des différentes que celles proposées par défaut.
Cela n’a rien d’aberrant d’avoir un faible pourcentage si vous êtes dans une zone où les terrains constructibles valent rien à mon sens.
Dans tous les cas, même si un expert comptable vous aurait proposer une valeur et vous aurait donné une justification à celle ci, vous n’en seriez pas pour autant décharger de responsabilité donc…
Si vous êtes capable de justifier de la ventilation choisie, je ne vois pas d’opposition à votre choix mais il faut faire attention à deux points je pense :
- l’immeuble est probablement construit dans une zone où il y a très peu de terrain disponible : emplacement le long de la route, commerce de proximité. Le prix au mètre carré peut varier à 100m près, surtout dans des petites villes. Il est bon de prendre des marges de sécurité.
- L’administration fiscale a probablement des petits algorithmes qui font remonter automatiquement des déclarations. Dans ces critères de remontée, personnellement, j’indiquerais un pourcentage de ventilation du terrain par exemple.

En gros, c’est peut être bon, mais c’est à voir si vous êtes près à défendre votre choix en cas de contrôle (ce qui pourrait arriver plus vite que prévu en mettant une ventilation faible sur le terrain). Possible aussi que l’administration ne va quoi qu’il en soit pas s’embêter pour un possible de redressement de même pas quelques centaines d’euros la première année ?

Difficile de prendre cette décision à votre place.