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Immeuble : location nue à location meublée, comment calculer l'amortissement ?

Aménagement locatif : amortissement et charges d'un immeuble passé en location meublée

Cette discussion porte sur les difficultés rencontrées par un propriétaire lors du passage d'appartements en location nue à location meublée. Le membre Synx soulève deux problématiques principales : le calcul de l'amortissement des biens suite aux travaux et la gestion des charges avec des sous-compteurs individuels.

Concernant l'amortissement, le passage en location meublée nécessite une évaluation précise de la valeur des appartements. Synx souhaite éviter d'utiliser le prix d'achat initial, préférant une estimation plus représentative de la valeur après améliorations. Iomipom suggère d'obtenir des estimations auprès d'agences immobilières, en utilisant la moyenne des propositions pour le calcul de l'amortissement. Cette méthode permet de justifier le choix de la valeur retenue en cas de contrôle fiscal.

En ce qui concerne la gestion des charges, la question de la légalité d'un forfait charges avec régularisation annuelle est posée. Iomipom explique que l'on peut choisir entre un forfait sans régularisation (plus simple mais risqué en cas de surconsommation) ou des provisions sur charges avec régularisation (plus complexe mais sans risque de surcoût pour le propriétaire). Il souligne l'impossibilité de facturer l'électricité directement aux locataires si un seul compteur principal existe, suggérant d'intégrer les coûts estimés d'électricité dans le loyer plutôt que dans les charges.

La discussion met en lumière les défis de la gestion locative, notamment la nécessité de trouver un équilibre entre simplicité administrative et gestion optimale des risques liés aux charges. Le choix entre différentes méthodes de calcul d'amortissement et de gestion des charges est présenté, soulignant l'importance de la documentation et de la justification des choix effectués pour un contrôle fiscal potentiel.


Pages : 1

#1 21/01/2019 22h23

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

Suite à beaucoup de recherche sur le net sur ce forum je n’arrive pas à trouver de réponse précise concernant mes questions. Je me permets donc de les poser sur ce forum qui m’a toujours permis d’obtenir des informations fiables.

Je suis actuellement en train de faire les démarches pour mon second projet locatif.

L’immeuble contient 5 appartements loués vides disposant chacun d’un sous compteur d’eau et d’électricité.

Je souhaiterais passer les appartements en meublé au fur et à mesure des départs des locataires actuellement en place.

1 Concernant ce passage en meublé, j’aimerai savoir comment évaluer la valeur de chaque appartement afin de calculer l’amortissement au moment du passage en meublé ? Je ne souhaite pas utiliser le prix d’achat de l’immeuble ayant négocié et surtout voulant améliorer les appartements.

2 Pour ce qui est du forfait pour charges, je n’arrive pas à trouver d’explication précise concernant la régularisation des charges dans le cas d’appartements meublés équipés de sous compteurs.
Est-il légal de faire payer un forfait pour les charges qui constituerait donc des provisions pour charges que je pourrai régulariser annuellement à l’aide des sous compteurs ? Sinon comment faites-vous dans le cas de surconsommation d’un des locataires ?

Merci de vos réponses

Mots-clés : charges forfaitaires, meublé, régularisation

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1    #2 22/01/2019 13h11

Membre (2017)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   49  

“INTP”

Bonjour,

1 - Le calcul "basique" consiste à attribuer un prix par appartement au prorata de sa surface, en fonction du prix d’achat. Vous dites ne pas vouloir utiliser le prix d’achat, ce qui me semble acceptable (du point de vue du fisc) dans la mesure ou vous passerez en meublé au fur et à mesure des départs, donc probablement suffisamment éloigné de la date d’achat pour qu’on ne vous embête pas.
Dans ce cas, il faut aller voir 2-3 agences et leur demander une estimation de l’appartement fraichement libéré. Vous vous servez de ces estimation (par exemple, la moyenne) pour vos amortissements, et les gardez ces précieusement en cas de contrôle.

2 - Par définition, c’est soit un forfait, soit une provision sur charges. Vous avez donc à choisir entre un forfait, donc sans régularisation , plus simple mais qui présente un risque en cas de surconsommation. Ou des provisions sur charges, avec régularisation, plus compliqué car il faut justifier toutes les charges, mais pas de risque de surconsommation (enfin si, mais ce n’est pas vous qui payerez).

Attention néanmoins, dans tous les cas vous ne pouvez pas facturer l’électricité. Donc si vous n’avez qu’un compteur unique d’électricité (et des sous-compteurs derrière), vous n’avez à mon sens pas d’autre choix que de proposer un forfait, pour lequel vous n’avez pas de justificatifs à produire tant que le montant des charges ne soulève pas de question. Par exemple, vous pouvez mettre le montant estimé de l’électricité dans le loyer, et pas dans les charges.

Vous prenez le risque d’une surconsommation d’un locataire, mais sans ça vous payez l’intégralité de l’électricité.

Peut-être que d’autres ici auront une solution différente à proposer.

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