Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source)

Bonsoir,

Rien à redire.

Quelques conseils standard juste par précaution, mais vous semblez les avoir déjà intégrés :
- bien chiffrer les travaux. Par exemple toiture (reprise), il faut être sûr que c’est seulement cela et que les travaux ne vont pas révéler une poutre pourrie ou des tuiles poreuses qui vont péter les unes après les autres avec le gel…
- pour le bruit, l’idéal est d’isoler des deux côtés. Côté plancher de la chambre, il faut découpler pour éviter la transmission des bruits d’impacts, c’est à dire poser une couche d’isolant sol phonique, puis poser un second plancher par-dessus. Côté plafond du salon, là ce sont les bruits aériens (télé, conversations), donc solution à voir en fonction de la HSP disponible et du rendu souhaité.
- division au cadastre : vous nous direz, mais avec une pièce d’un appart au-dessus de l’autre, je n’y crois pas trop.

J’ai une question pour vous:

Le fait que l’immeuble soit vide depuis 3 ans environ, faut il d’attendre à des gros soucis sur la plomberie (eau, robinet, vannes) et sur les chaudières?
(le plombier semblait vouloir changer les 3 d’office…)

Merci pour vos retours d’expériences.

Bonjour à tous

Voici le temps de faire un premier bilan de cet investissement.

Signature de l’acte définitif le 17 juillet 2017!
Les artisans était tous bien dans les starting blocs (ou presque ), j’ai mis la main à la patte comme d’habitude (pour faire le sale boulot, déblayer, détapisser, nettoyer… cela permet un bon suivi, et donne l’occasion de montrer, à travers les actions et discussion que l’on est de la partie! car je sais faire la plupart des choses que j’ai sous traité, mais je n’ai ni le temps, ni la garantie (elec), ni le sens de la finition d’un pro)

Mais voilà, 17 juillet quand j’avais prévu de commencer fin juin ce n’est pas top… 3 semaines prévues à Corfu avec madame! On s’en est sorti quand même.
Le projet d’être 3 à la maison est en route! fin de la première phase : fin mars 2018! Il a fallu soutenir madame dans le premier trimestre difficile et assurer les travaux… planning d’enfer!

Après des débuts difficiles, puisque clairement c’est moi qui était à la bourre, et quasiment retardait les artisans, aussi quelques mauvaises surprises (toujours dans l’ancien sinon ce n’est pas drole!) j’ai loué le 3ème étage à une retraité (il n’y a pas d’ascenseur!), elle est en bonne forme et là pour quelques années.
Caution solidaire de sa fille qui travaille à la SNCF.

Date du premier bail : 01/10, pour 340€ soit 2 mois et demi après la signature.
J’avais prévu 400€, cependant c’est plus intéressant pour moi de louer 340€ avec COSSE social à 50% d’abattement.

Les 2 autres appartements sont loués depuis le 1 novembre, aussi en Cosse 50%
575€ et 560€.

Soit un total mensuel de 1475€.
mensualité 886€, avec un financement à 110% de l’achat (180K€) taux 1,5% sur 20 ans
différé partiel de 6 mois (mensualité 225€), je vais donc pouvoir faire de la tréso conformément à mon plan initial jusqu’en février)

Renta brute 9,83%

L’emplacement est top, et les loyers abordables = 12 visites en 2 jours dont 9 confirmations sur place "on le prends"

Je suis content car j’ai bien estimé les travaux, bien négocié avec mon réseau d’artisans (clairement cela fait la différence), il me reste même 1000€ "à dépenser" pour des améliorations non budgétisées)
Location très rapide, la vacance ne m’inquiète pas trop pour le moment…

Maintenant la prochaine étape c’est de gérer la boule de déficit avec le prélèvement à la source.
Si l’on relis mon post j’ai fait cet invest, en comptant sur les 150% de déductibilité des travaux.
L’achat est rentable et intéressant sans cela, mais ce report du prélèvement à la source me pose le problème suivant:
je fini 2017 avec 27K€ de déficit (que je peux déduire de mes loyers de 2018), et je vais avoir un résultat avant report de déficit de 26400€ en 2018 (année blanche normalement).
En gros je vais "perdre" ma boule de déficit dans l’année blanche.

Ma prochaine étape est de trouver un immeuble avec énormément de travaux pour 2018 (ratio 1:1)
J’ai en vu un immeuble en déficit perpétuel grace au Cosse 85%…. je vous en parle la prochaine fois!

(quel teasing incroyable?! )

Dernière modification par alex44 (13/11/2017 12h27)