Je trouve que les collègues ne prennent pas suffisamment en compte la spécificité de votre cas :
La mensualité élevée actuelle vient d’un crédit très court : 569 €/mois sur 5 ans. alors que le loyer n’est que 350 €.
Votre idée est de reporter cela sur un crédit long. Si la SCI rachète le hangar à 35000 € et construit la maison à 130 000 € ça lui fait un emprunt à 165000 € à faire. Si c’est sur 20 ans, ça fait une mensualité à 850 € par mois, donc, pour une mensualité à peine plus élevée (280 € de plus par mois), vous augmentez fortement le loyer : peut-être 900 € de loyer ?
Si la banque prend en compte 70 % des revenus locatifs comme c’est l’usage, à l’heure actuelle vous êtes à 569 € de mensualités pour un bien qui ne rapporte que 350*0.7 = 245 €
Après l’opération vous seriez à 850 € de mensualité pour un bien qui rapporte 900*0.7= 630 €.
Même s’il est vrai que le banquier regardera l’endettement de la SCI quasiment comme le votre, le fait d’avoir une mensualité pas beaucoup plus élevée, pour un futur revenu nettement plus significatif peut, éventuellement, le convaincre. Et il est vrai que votre taux d’endettement, après l’opération, ne serait pas pire, voire même serait meilleur, qu’avant (si le banquier veut bien prendre en compte les futurs loyers de la future maison).
Restent un certain nombre de problèmes :
- une SCI ajoute de la complexité : il faut trouver un associé, il faut la créer, il faut faire les comptes annuels et l’AG…
- vous payez à nouveau du 8-10 % de frais de notaire pour la vente à la SCI
- s’agissant d’une opération de construction ou reconstruction, vos 130 000 € ne seront pas déductibles du revenu foncier. La seule façon de valoriser fiscalement cette opération est de louer meublé au réel, car vous pouvez alors amortir le bien. Problème, une SCI louant meublé est forcément à l’IS (ce qui n’est pas recommandé). Dans ce cas, on amortit le bien, mais on augmente la plus-value future, car cette PV sera comptabilisé par rapport au prix initial diminué des amortissements déjà comptabilisés.
Mais, même si c’était faisable, quelle rentabilité pour cette opération ? Vous allez pouvoir louer cette maison combien ? Si c’est loué nu, quel sera le revenu net d’impôts, vu que vous ne pourrez pas déduire les travaux pour créer du déficit foncier ? Il faut bien tout calculer.
Et au final, pourquoi en êtes-vous là ? Parce que vous avez emprunté sur un emprunt très court pour contourner le refus des banques de faire un emprunt immobilier. Vous vous êtes placé volontairement en endettement très élevé en contournant les règles prudentielles des banques ; pas étonnant qu’elles veulent encore moins vous prêter maintenant que votre endettement est alourdi par ce prêt conso. L’idéal serait de trouver une banque qui accepte de racheter cet emprunt par un emprunt immo long, mais vous n’en trouverez pas. Alors vous avez recours à l’"astuce" de la SCI.
Le problème, c’est que le banquier risque de voir l’"astuce" gros comme le nez au milieu de la figure : vous passez par la SCI pour, de fait, obtenir le rachat d’un prêt conso par un prêt immo. Ca risque de ne pas beaucoup lui plaire…
A vous de voir et de tout bien calculer. Pour ma part, je pense comme les collègues que c’est casse-gueule, inutilement complexe. Je pense qu’il faut supporter les mensualités encore 4 ans et alors vous aurez un bien libre de dette sur lequel vous pourrez faire ce que vous voulez, en nom propre. Construire alors la maison et la louer en meublé avec le régime très avantageux du LMNP au réel semble une solution intéressante, au moins sur le plan fiscal.
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