Flotche : étude de cas immobilier (immeuble loué nu, passage LMNP, location à soi-meme)

Bonjour à tous,

Pas coutumier du forum, j’ai essayé de faire au mieux pour respecter la charte du forum et les différentes manières de procéder. Je m’excuse si ma façon de procéder n’est pas la bonne ou si mon poste peut éventuellement faire doublon avec des études de cas déjà postées.

Je corrigerai ou supprimerai mon poste selon vos convenances.

PROFIL

Nous serions deux acquéreurs de 24 et 25 ans.

Premier associé : 25 ans ; TMI 30% ; Locataire à ce jour (location lâchée pour le projet)
Second associé : 24 ans ; TMI 30% ; Propriétaire de sa RP (serait vendue pour le projet)

APTITUDES

Premier associé :
Compétences comptables et fiscales obtenues par la réalisation d’études en comptabilité. Malgré tout, certaines de nos interrogations restent sans réponse.
Quelques compétences artisanales avec la réalisation d’un premier projet et des travaux effectué, en partie, par nous-mêmes
Expérience sociale du premier projet

Second associé :
Compétences artisanales / Connaissance du BTP
Expérience sociale du premier projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble / Début XXème
- 6 lots répartis sur 3 étages (RDC = 2 x T2 ; 1er étage = 2 x T2 ; 2ème = 1 T2 + 1 Studio) sans ascenseur
- 3 T2 et 1 studio actuellement loués / Deux T2 inoccupés
- Chauffage individuel électrique
- Volets = Persiennes
- Compteurs d’eau individuels

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de 15 000 habitants ; Nous détenons déjà un bien immobilier dans la ville, aucun problème de location
- Centre-ville
- Pas de PV envisagée à terme sur le bien
- Dynamique démographique de la ville : Maintien du niveau de population

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 263 000€ FAI
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 200€/mois pratiqués pour les 4 logements loués actuellement (possibilité de faire mieux selon nous au départ des locataires) - Envisagé pour les 2 autres logements que nous occuperions (400€/mois) -> Après mise à jour des baux = 2 100€ à 2 400€ annuel (Loyers sous valorisés car sous gestion actuellement et non cohérent avec les prix du marché)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Travaux immédiats : Porte sécurisée pour l’immeuble / (Acquisition de meubles si LMNP?) = 10 K€ + 10K€
- Pas de gros travaux à prévoir dans les 10 ans.
- Taxe foncière hors TEOM : 1 500
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500
Les calculs de rentabilité sont faits avec une hypothèse de 20 K€ de travaux/meubles et de 2100€ de loyers mensuels (hypothèse basse) :
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 25 200 / 283 000 = 8,9%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = (25 200 x 0,96 – 500 – 500 – 1000) / 283 000 = 7,84%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20 K€
- Type de crédit : Différé de 2 ans puis amortissable sur 18 ans
- Taux du crédit avec assurance : 1,4% (?)
- Mensualité approximative =  1 500€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- A déterminer selon la réponse apportée à nos interrogations : LMNP microfoncier ? Micro BIC ?

CASH FLOW

Le Cash-flow est un critère déterminant pour nous. Il semblerait selon nos premiers calculs qu’un cashflow positif après prise en compte de la totalité des dépenses ne soit atteignable qu’en LMNP (sauf erreur)

En résumé, et avec prise de marges de sécurité :
Coût total (HA, notaire, travaux meuble) = 283 000€
Mensualité d’emprunt = 1 500 €
Loyers mensuels perçus – 4% = 2 016 € (Sous condition de départ des locataires rapide pour révision des loyers)

A notre sens l’étude fiscale du projet est déterminante dans la décision de se lancer :

Il nous semble que la décision de louer en LMNP soit la solution à retenir pour profiter de l’amortissement du bien et ne pas se faire massacrer fiscalement comme ce serait le cas dans un autre régime puisqu’en l’absence de travaux le résultat foncier sera significatif (+ de 20K€ / an)
Selon nous, et sauf erreur, les autres régimes fiscaux créeraient des charges fiscales qui ne nous permettrait plus d’envisager un cash-flow positif.

Les logements loués (4) sont loués nus actuellement. L’objectif pour nous, pour obtenir un cashflow satisfaisant, serait donc de passer l’immeuble en LMNP. Ceci entraine pour nous plusieurs interrogations :
- Il semble possible de demander une modification de bail aux locataires en place ? Comment procéder ?
- Si le locataire refuse, l’objectif serait de passer en LMNP à son départ (date indéterminée malheureusement). Est-il alors possible de passer en LMNP les lots au fur et à mesure des départs de locataires ? (tout en conservant la possibilité d’amortir l’immeuble ?)
Quel régime choisir en attendant le passage au LMNP ? Micro-BIC pour un abattement de 50% ? Le seuil de 15K€ annuel s’applique-t-il à chaque associé ou au global ?

Une autre interrogation se pose, afin d’optimiser le financement du projet et pour ces convenances personnelles, nous souhaiterions habiter un appartement chacun. Est-il possible de se louer à soi-même en LMNP ? Si oui, faut-il se verser un loyer ou se louer à titre gratuit ? Ou à l’inverse le prorata des appartements que nous occupons ne pourra pas être amorti ? Quels impacts selon le choix fait ?

Il est possible que le projet ne se réalise pas pour ces raisons évoquées concernant le cashflow mais nous souhaiterions malgré tout aller au bout du raisonnement et avoir réponse à ces différentes interrogations qui pourraient se poser dans le futur sur un autre projet.

Je vous remercie par avance pour les différents échanges constructifs que nous pourrions avoir.

Bonne soirée à tous.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location