Dépasser ses craintes dans l'investissement immobilier ?

Bonjour Quentinr34,

il est normal d’être un peu frileux lors du premier achat, chacun a une aversion au risque différente.
L’investissement sur Béziers a été traité à plusieurs reprises sur le forum, et une petite recherche devrait déjà vous montrer que vous n’êtes pas seul (certains ont même réussi à investir avec succès dans cette ville).
Afin de vous border le mieux possible, n’hésitez pas à poster une annonce fictive sur LBC, vous verrez déjà si vous obtenez des retours de locataires potentiels.
Vous pouvez aussi commencer avec un investissement encore plus petit, comme un garage par exemple…
Si après ces étapes, vous avez toujours "peur" d’investir, c’est peut être que vous n’êtes tout simplement pas fait pour l’investissement immobilier (Heureusement, il y a plein d’autre façons d’investir).

Bonne journée.

Merci à vous deux pour vos réponses.

n’hésitez pas à poster une annonce fictive sur LBC, vous verrez déjà si vous obtenez des retours de locataires potentiels.

C’est exactement ce que j’ai fais. J’ai eu pas mal de retour, au moins une une vingtaine de coup de téléphone en moins de 24h, mais je ne me rend pas compte si c’est une beaucoup ou pas … A priori je dirais oui.

Vous pouvez aussi commencer avec un investissement encore plus petit, comme un garage par exemple…

beaucoup mette en avant ce genre de placement mais à vrai dire je n’ai jamais été attirer par ce genre de bien. Je pense partir plutôt sur un bien style T1 / T2 dans les 30/40k + travaux.

J’ai programmé plusieurs visite samedi pour me faire une bonne idée du marché local.

Bonjour quentinr34 !

Je reviens vers ce forum après quelques temps d’absence, et je rencontre exactement les mêmes craintes que vous (mais pas dans le même secteur, je suis plus du côté de Lyon pour ma part).

J’hésite aussi à faire mon premier achat dans le secteur où je vis, mais les prix me font craindre un faible rendement, ce qui serait dommage pour un premier achat, étant donné que je ne souhaite pas m’arrêter là.

Je vais suivre ce sujet avec attention, je ne serai pas surpris que nous ayons les mêmes appréhensions, qui sont pour ma part: à quelle distance investir de chez soi (ni trop près, ni trop loin, le danger étant de mal connaître le secteur ciblé), comment trouver un bon notaire ( plutôt dans son secteur de résidence ou dans le secteur du premier achat?), ou encore comment déterminer l’attractivité d’un bien (moyennant travaux évidemment).

Pour ma dernière question, j’ai un début de piste : consulter les annonces proposées, et faire "mieux" (qualité, ameublement, secteur…), comme celà, ça parait facile, mais pour un novice…

Mon post n’était pas tant une question sur ma situation personnelle, qu’une affirmation sur des craintes que nous pourrions avoir en commun, et je serai ravi de pouvoir participer au topic sur ces points que je partage peut être avec quentinr34

Loin de moi l’intention de poser des questions hors sujet, rassurez vous !

Merci pour la piste de Villeurbanne, je voyais peut être un peu loin (Dijon, Saint-Etienne, dont je crois avoir vu quelques posts sur le forum).

EDIT: certaines de mes phrases ne veulent rien dire après relecture, j’ai corrigé :p

Dernière modification par Koro (21/02/2017 12h17)

Quelques piste :

Conduite à tenir dans l’ordre :

- annonce sur le bon coin afin de déterminer la demande.
- ensuite visite des agences immobilières pour confirmer la demande vu sur le bon coin .
- multiplier les visites ( je dirai 10 MINIMUM ) afin de voir ce que vous propose le marché et à quel prix. Faites toujours dans un premier temps des propositions très basse … sa ne va pas passer mais au moins sa fait de l’expérience , qui est le but rechercher dans un premier temps .
- sélectionné un bien et faites venir 3 artisans pour chaque corps de métiers pour avoir de l’expérience sur le prix d’une rénovation.

Vous mélangez le tout : vous connaissez votre marché , la demande réel , le prix des travaux et reste plus qu’à ce pencher sur la fiscalité pour avoir des connaissances pour estimer RÉELLEMENT la rentabilité.

Déjà le temps de faire ça va vous prendre 6mois minimum … Pour moi c’est un passage obligatoire pour ne pas se planter .

Quand vous investissez dans l’immobilier il ne faut rien laisser au hasard , avoir réponse à toute les questions que vous pouvez vous poser ou qu’on peut vous poser …

L’entourage va vous dissuader car il on vu à la tv que c’est compliqué ou que un ami d’un ami à fait un mauvais investissement .

Mais l’ami de l’ami à investi sans connaître son marché la plupart du temps .

Enfin je dis ça mais c’est mon interprétation à moi sur ce qu’est l’immobilier …

Dernière chose , il faut envisager un scénario catastrophe également : loyer diviser par 2 ou 6 mois de vacance locative … et à vous d’estimer si cela vous met dans le rouge.
Pour ma part, je continuerai à gagner de l’argent si cela se produit …

Pour d’autre , sa va manger un peu la capacité d’épargne ou pieucher dans l’épargne mais sa ira.

Pour d’autre , se sera revente et grosse perte d’argent .

Bref … Je pourrai écrire des pages sur ce sujet mais surtout , il faut prendre le temps de faire les choses bien car vous utiliserez un effet de levier qui peut devenir TRÈS DANGEREUX si vous l’utilisez mal …

Merci a tous pour vos retour d’expérience ou conseil.

@Koro

A chaque fois que j’ai fais faire de devis pour rénovation d’appartement, le devis était gratuit.

@cricri77700

Je vous remercie pour le retour d’expérience, effectivement ma crainte est surement associé a une connaissance trop légère du marché de Béziers. Je me poserais beaucoup moins de question sur Montpellier, malheureusement le marché actuel reste très difficilement pénétrable pour les investisseurs débutant comme moi.

@Yo3165

Effectivement je me suis positionné un peu en dessous du marché volontairement en terme de loyer afin de loué rapidement tout en conservant des paramètres permettant d’avoir un rendement correct.
Concernant Philippe30, je lui est envoyé un message en privé et ma gentiment proposé de discuter ensemble au téléphone pour me parler un peu du marché sur Béziers, ce que nous avons d’ailleurs fait.

Yo3165 a écrit :

(Pour info, Philippe30 est investisseur et rentier sur Béziers, je vous laisse donc en tirer les conclusions que vous souhaitez quand au potentiel de la ville).

J’ai un immeuble sur Béziers qui tourne autour de 17 % , c’est un coup de fusil comme on dit une super affaire.
Je suis encore petit sur Béziers , il faut voir du coté des messages de feu Belli79 qui approchait 30 lots sur Béziers

Pour autant c’est le seul sur Béziers , pour ceux qui suivent mes aventures , j’ai signé un immeuble de 6 lots du coté d’Alès.

Pour moi il ne sert à rien de passer une annonce fictive , c’est une perte de temps pour tout le monde car bien sûr que des personnes vont appeler pour dire quoi ?
Et les photos ne seront pas représentatives du futur bien qui sera mis en location.

Il est bien plus préférable de regarder le nombre d’annonces en cours et le nombre de demande de locations cela permet de voir la vitalité du marché et le type de recherche.
Un studio en campagne n’a aucune chance quand on voit que des demandes pour des maisons.
Idem en ville on voit les surfaces recherchées avec les demandes en cours sur le boncoin.

Philippe

Je pense que des affaires peuvent être faites sur Montpellier. Après il faut être patient et être en veille permanente.
Je suis peut être tombé sur la bonne affaire avec un couple de retraités qui voulaient vite se débarrasser du bien plutôt bien situé et facile à louer, mais j’ai cherché longtemps et surtout comme cela a été dit, il faut visiter encore et encore.

Après tous les récits qu’on peut lire, tous les supports sur lesquels on peut apprendre, il faut se lancer. Et je pense idéalement en empruntant un maximum, 100% et idéalement 110%.

Concernant Bézier, oui les biens sont vraiment bas et l’activité en centre à tendance à reprendre. Mais perso je regarderai plus du côté de Nîmes pour les petites surfaces car plus de débouchés locatifs avec plus de facs et d’université je pense. Encore une fois, Philippe30 sera bien plus précis que moi.

Concernant Alès, la demande locative est si forte que ça ? J’avoue que je trouve qu’il y a pas mal d’argent qui tourne par la bas. Les prix sont abordables aussi et peut être peu d’acteurs actifs.
Dommage que Philippe30 soit plus discret…

cricri77700 a écrit :

Par contre, une annonce fictive est pour moi impératif à faire lorsqu’on ne connaît pas le marché. Car les réponses sont concrètent pour se faire une idée.

On connait juste le nombre de personnes qui prennent contact à un instant donné.

Pour plusieurs biens de même surface , de nombreux critères diffèrent ( ensoleillement , répartition , étage , état de l’appartement , localisation , RDC , pièces sombres , bruit environnant   etc …)

Donc passer une annonce fictive va juste rassurer que je peux avoir xx appels mais pour autant est ce que le bien que je vais acheter aura des critères suffisants pour être loué ? 

Pour pratiquer la location , je sais d’avance quand je vais galérer sur un de mes biens à louer ou si au contraire il se louera très vite.

Ces critères que je nommerai d’expérience du bien me permettent quand je recherche un bien à acheter de savoir si il sera pas problématique à louer , rien n’indique qu’il sera facile à louer mais au moins certains critères problématique seront évités.

Il faut regarder les annonces existantes , les dates de passation des annonces pour voir si elles restent longtemps , suivre les annonces pour voir leur évolution , regarder les demandes de biens locatifs signe d’une forte activité locative.
Je persiste à dire qu’une annonce fictive n’apporte rien.

Pour un primo acheteur , ce qui est le cas dans ces messages, il faut acheter en se projetant dans les lieux pour voir si ils sont plaisants à vivre , si le bien est facilement desservi par des transports , des parkings , des commerces.

C’est simplement du bon sens près de chez soi ….

Ensuite l’expérience pourra compenser l’excès d’optimisme de la jeunesse d’un acheteur.

Philippe

Petit retour d’expérience: J’étudie depuis 2 mois un marché sur une ville que je ne maîtrisais pas trop. J’ai visité plusieurs biens, rencontré plein de monde, discuté avec certains passants, etc… et maintenant j’arrive à visiter des biens qui ne sont pas encore à la vente, juste parce que "il parait qu’untel aimerait vendre"…
J’ai loupé aussi un "coup de fusil"… une succession… estimation de l’agence à 80K… et les vendeurs qui répondent "nous, on veut vendre dans la journée, mettez à 50K"… J’ai vu l’annonce à 8h le matin… j’ai appelé l’agence, fait 2h de route pour y aller… et j’étais le second à visiter… trop tard, c’était vendu. Il faut juste parfois oser prendre le risque et se lancer… et aussi prendre le temps de discuter avec les gens, se faire un réseau, ne pas faire le timide.

Et maintenant je suis sur un bien atypique, lot d’un studio (déjà loué), et un grand loft (pas facile à louer en meublé…). Le prix est intéressant (mais pas exceptionnel non plus), la marge "pas exceptionnelle"… mais sur les 2 j’approche quand meme les 10% de renta brut. Et surtout je mise sur une éventuelle revente dans plusieurs années du loft, car là il est vraiment sous valorisé et pas mis en valeur. J’essaie de jouer à la fois sur la renta mensuelle ET sur la valeur de revente. Du coup la rentabilité est moins bonne que sur d’autres biens, mais à la revente je devrais m’y retrouver quand le moment sera venu…

MAIS… et c’est là que je voulais en venir avec tout ce "blabla"…. …. pour savoir s’il y a une demande pour un "loft meublé"… j’ai mis une annonce sur lbc, sans photo, mais avec un descriptif le plus détaillé et réaliste possible de ce bien. En 2h hier (donc milieu de semaine, en plein février… pas la meilleure période) j’avais déjà 5 messages de personnes intéressées, et avec des profils qui semblaient corrects… donc pour moi, c’est super important, et réconfortant, de voir comment les gens répondent aux annonces. J’avais déjà fait ceci sur un autre bien, et paf… aucun message… c’était significatif…

Bonjour à tous,

Je rejoins un peu les différents avis. Il est vrai que l’annonce fictive ne correspondant pas à un bien réel peu également être trompeuse (fausse estimation du potentiel). Par contre, me concernant, elle m’a quand même permis d’évaluer le potentiel d’un emplacement ou les prix du marché sur un secteur donné.

Cependant je rejoint philippe30, l’expérience reste quand même se qu’il y a de mieux. Dans mon cas n’ayant pas d’expérience, je pense comme la dit Arnaud13, rien de mieux que le réseau. Je commence à avoir des agent immobilier qui me propose de me rappeler pour un bien qui va rentrer.

Concernant mon problème d’origine "dépasser ses craintes" pour un premier achat immobilier qui plus est ne se trouvant pas sur sa ville de résidence mais à environ une heure de route (Béziers dans mon cas), j’ai prévu de mis rendre samedi pour parcourir la ville, visiter un ou deux bien et rencontrer un ou deux agents immobilier.

Je suis vraiment impatient de réaliser ma première acquisition et rentrer vraiment dans la course ! J’en profite pour remercier toutes les personnes partageant leur expérience, pour les nouveaux comme moi c’est un vrai régale.

En espérant bientôt vous annoncé avoir dépasser mes craintes et avoir réalisé ma première acquisition !

Impressionnant Bernard2K ! "Plutôt réservé" est étonnant en revanche car pour obtenir autant d’informations, ne faut-il pas un certain bagout ? OU alors votre passion de l’immobilier vous rend Mr Hyde e vous transforme en être loquace et disert ?

(Même si je ne fais pas d’immobilier, je suis votre parcours sur le forum avec beaucoup d’intérêt et d’admiration.)