Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ?

Queenstown a écrit :

Sachant que les studios sont principalement destinés à une clientèle étudiante je me demandais si ils libéraient systématiquement leur studio au mois de juin pour les reprendre en Septembre ou pas du tout ?

Ca dépend notamment du genre d’études, et de la praticité du studio: lors d’études longues, l’étudiant n’aura pas forcément envie d’abandonner un appartement dans lequel il se sent bien et risquer de ne pas le retrouver. Si le studio est de qualité, il est même possible/probable que l’étudiant le garde même après avoir fini son école (mon père a du avoir 4 locataires en 15 ans)

Ceci dit, il se peut que certaines années ce soit plus compliqué. Donc effectivement 1 mois est la moindre des choses. 2 mois, si le studio est juste une piaule où dormir ou si les écoles à proximité ont des cursus courts.

Bonjour,

Effectivement chaque locataire est différent…

J’ai 2 studios en LMNP (à 100m d’une fac de province) :

- Le 1er acheté loué et meublé, la locataire y est depuis 4 ans (je l’ai depuis 3 ans) et d’après ce que j’ai vu sur internet  (réseaux sociaux) je peux espérer l’avoir encore 1 an (elle passerait un concours en 2017 et si réussite elle serait stagiaire quelque part dans la région…).

- Le 2ème acheté sans locataire et sans meuble. J’ai eu mon 1er bail signé 4 mois après l’achat car pas dispo à temps pour la rentrée universitaire (retard administratif dans l’achat et installation des meubles). L’agence m’a trouvé une jeune salariée qui démarre dans la vie active… Donc contrairement aux étudiants, il se peut qu’elle quitte l’appartement hors période estivale.

Tout dépend du profil du locataire.

Par contre l’avantage du studio quand on débute dans l’immobilier c’est qu’on apprend à gérer un bien avec une mise de départ limitée. C’est plus rassurant psychologiquement pour un novice.

Bonjour,
Je n’ai jamais réussi à deviner combien de temps un locataire étudiant/travailleur resterait en place. Trop d’inconnues (stage, opportunité à l’étranger, changement dans la vie sentimentale, mission professionnelle écourtée, …).
Les vacances locatives dépendent en revanche beaucoup de votre réactivité. Nos annonces sont prêtes à l’avance. Dès le préavis reçu (un mois en location meublée), l’annonce est mise le jour même en ligne. En général, nous avons de bonnes relations avec le locataire sortant et il fait visiter l’appartement lui-même (gain de temps pour nous et le candidat locataire peut discuter avec le sortant). A titre d’exemple, nous avons ce dimanche un état des lieux sortant à 18h et un entrant à 19h!
Cdt

BrunoIIC a écrit :

- Un autre investisseur m’a, quant à lui, parlé d’une stratégie originale. Il propose aux candidats locataires un "discount" pour les 2 mois d’été (-50% par exemple). En opposant cela aux "coûts" qu’un déménagement implique (pécuniers et logistiques), cette stratégie semble lui réussir.

Bonjour Bruno,

Savez-vous comment fait cet investisseur au niveau des impôts?
Il déclare le montant total de l’année avec la réduction ou avec le loyer mensuel indiqué sur le bail (je ne pense pas que la réduction soit indiqué dessus).

Queenstown a écrit :

Bonjour,

J’envisage prochainement d’investir dans l’immobilier locatif et j’aimerais savoir pour ceux qui ont des studios en location quelle est la vacance locative que vous constatez ?

Sachant que les studios sont principalement destinés à une clientèle étudiante je me demandais si ils libéraient systématiquement leur studio au mois de juin pour les reprendre en Septembre ou pas du tout ?

Je souhaite m’orienter vers des petites surfaces (via un immeuble de rapport) car la rentabilité est supérieure mais si je dois gérer tous les ans de la vacance locative et supporter 2 mois d’été sans revenu je viserai plutôt les T2 du coup.

Merci pour votre retour

Queenstown

Bonjour,

il est quand même surréaliste qu’après 2 jours de discussion, personne n’ait évoqué le montant du loyer comme la 1ère variable explicative du taux de vacance : étudiant, jeune travailleur ou autre, si  vous louez plus cher que le prix du marché, vous devrez vous attendre à un taux de vacance important. A l’inverse, si vous louez un peu moins cher, votre locataire aura le sentiment de faire une bonne affaire et ne sera pas enclin à chercher ailleurs.

Les prix moyens du marché dans votre région sont consultables par exemple sur le site meilleursagents.com.

S’agissant d’un locataire étudiant, il est en effet préférable de l’autoriser à sous-louer pendant les vacances d’été si vous souhaites le conserver. Encore faut-il pour cela que la recherche d’un sous-locataire estival ne soit pas trop ardue ; selon que le bien sera situé à Montpellier ou à Metz, les choses seront plus ou moins aisées.

stokes a écrit :

il est quand même surréaliste qu’après 2 jours de discussion, personne n’ait évoqué

Comment mettre de la polémique partout. Si vous voulez apporter votre pierre à cette discussion, vous n’avez pas besoin de reprocher au passage le supposé manquement des autres foreumeurs qui ne l’ont pas apportée avant vous.

On ajoute un complément, sans reprocher au(x) précédent(s) de ne pas l’avoir fait ; c’est ce que tout le monde fait ici, c’est ce que tout le monde fait sur tous les forums.

Tout le monde, sauf vous.

Ensuite, comme le dit maxicool : ce que vous énoncez est évident. Si le bien est cher pour ce qu’il est, il va se louer difficilement, et le locataire le quittera dès que possible. Etait-il vraiment indispensable d’énoncer une lapalissade ?

Cela dit, je pense que, même en énonçant une évidence, vous arrivez à présenter les choses de manière erronée :
- vous parlez de placement par rapport au prix du marché et préconisez de comparer aux prix moyens. Ce n’est pas comme ça que ça marche. C’est une question de rapport qualité/prix. Si le studio est très agréable mais un peu plus cher que le prix moyen, il se louera quand même, avec probablement une faible vacance : étudiants plus aisés, doctorants, jeunes travailleurs. Si le studio est moche, vétuste, bruyant ou mal placé, même dans le bas des prix du marché, il aura de la vacance.
- "première variable explicative" : non, je ne crois pas. Je crois que la première variable, c’est l’habileté du bailleur dans sa sélection des locataires, et le type d’étudiants dans le coin.
Parce que si on est à côté de formation type BTS, où les 1ères années auraient un stage dès le mois de mai et les 2ème années se barrent dès qu’ils ont passé les examens finaux, on n’arrivera jamais à louer à l’année entière.
S’il y a des étudiants de tous genres, et qu’on ne les sélectionne pas sur le critère de leur type d’études et de la probabilité qu’ils souhaitent rester plusieurs années, on va tomber sur une proportion importante d’étudiants qui partent en fin d’année scolaire, donc on aura de la vacance.
Après, c’est sûr que si on veut pouvoir sélectionner son type de locataires, mieux vaut être bien placé en rapport qualité/prix, comme ça on aura beaucoup de demandes et on aura l’embarras du choix.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 18h51)

thanks pour votre retour d’expérience. Je suis du même avis qu’un des intervenants sur le fait que cibler des studios plus grands(>20m²) peut être un option pour limiter la vacance locative en ciblant des jeunes actifs.
Avant de m’embarquer sur des immeubles, je pense que je vais me faire la main sur un bien pour commencer. Mais bravo à ceux qui en possèdent une dizaine c’est mon objectif à moyen terme !

cheers