Thonyjack [67] : étude de cas immobilier (vente ou mise en location de ma RP ?)

Comme expliqué brillamment ici : Info - Forums des investisseurs heureux
Ce qui compte pour éclairer votre choix n’est pas combien vous l’avez payé, mais combien vous pouvez espérer en tirer net vendeur en cas de revente. Car c’est ce capital que vous pouvez arbitrer, entre le laisser immobilisé dans la maison ou l’investir ailleurs.

Supposons une revente à 140 k€ net vendeur :
Votre rentabilité brute est : 700x12/140000 = 6 %

Votre rentabilité nette dépend du mode de location. Si location nue à l’année, sans passer par une agence et sans GLI, le calcul de rentabilité sera à peu près (à l’année) :
charges déductibles :
Intérêts + assurance 1100
Assurance PNO 120
TF 550
charges copro part bailleur 300 (au pifomètre, la répartition bailleur/locataire dépendant de la nature même des charges, répartition très changeante donc d’une copro à l’autre)
entretien annuel 200 (voire plutôt 400-500 €, en moyenne anuelle)
charges de gestion 20
total charges 2290
loyer net de charges (=revenu foncier net) 6110
imposition (TMI+PS - récupération partielle PS) = 0.4397*6110 = 2686
loyer net net 3423
rentabilité nette nette 3423/140000 = 2,44 %.

Sans compter de vacance locative ni autre imprévu.

Après on peut affiner l’analyse en prenant en compte le cash-flow (donc en déduisant le remboursement annuel de capital) :
environ 6200 € de remboursement de capital/an, 3423 € de revenu net d’impôt, donc cashflow négatif d’environ 2800 €/an.
…mais aussi en tenant compte aussi des conséquences du remboursement du prêt (IRA à payer, CRD à rembourser donc récupération de seulement une partie de la valeur du bien).

Sous "affiner" il y a deux choses différentes :
- le calcul du cashflow : ça vous avez du suivre, ce n’est pas compliqué.

- la seconde partie, après "…mais aussi en tenant compte" veut dire :
Si vous vendez un bien sur lequel vous remboursez un emprunt, vous n’aurez pas la libre disposition d’un capital de 140 k€.
Supposons que vous vouliez placer votre argent dans la bourse, en disant "5% par an moyenne, youpi" (supposition toujours : la bourse rapporte 5 % nets).
Supposons que, lorsque vous vendez votre bien, la banque vous demander de rembourser le prêt (c’est ce qui se passe normalement).
Supposons qu’il vous reste 100 k€ à rembourser et que la convention de prêt prévoit des IRA (indemnités de remboursement anticipé) de 3 k€.
Résultat : 140 k€ net vendeur, youpi.
Vous en reversez à la banque 100 k€ de CRD et 3 k€ d’IRA. Reste 37 k€.
Vous investissez 37 k€ qui vous rapportent 5 % nets par an. Vous vous rendez compte que 5 % de 37 k€ ne vous rapportent pas grand chose. Vous dites à votre banquier : dites, maintenant que je vous ai rendu les 100 k€, vous pourriez me faire un nouveau prêt ?
Réponse du banquier :
- pour la bourse, ça va pas !
- et pour des SCPI ?
- des quoi ? Euh, il faut que je demande à mon chef. (téléphone, longue attente). Bon, le chef a dit : seulement si c’est pour l’achat de parts de notre SCPI maison, aux frais élevés et au rendement moisi, et le prêt sera à 0,5 % de plus que pour de l’immo en direct. Ca vous intéresse ?

Bon, c’est un peu caricatural, mais c’est pour être sûr d’être bien clair.