Androprod : étude de cas immobilier (société de location et vente immobilière)

Double post : Androprod : étude de cas immobilier (société de location et vente immobilière)

Ca ne se fait pas. Faites remonter le premier en demandant gentiment pourquoi vous n’avez pas de réponse et s’il faut que vous donniez d’autres infos.

Par rapport au fonctionnement du forum : l’idéal eut été, sur votre premier message, de le signaler à un modérateur (bouton en bas à droite "signaler") pour lui demander de le déplacer dans la bonne rubrique.

Maintenant que vous avez fait le doublon dans la bonne rubrique, ce premier message est à supprimer. Utilisez donc le bouton "signaler" (sur ce premier message, pas sur le présent fil) pour demander sa suppression.

Ensuite, pour essayer de répondre à la question :
- déjà, faites une recherche sur le forum (champ en haut à droite) sur les termes SASU immobilière. Vous allez voir que l’inconvénient de créer une société commerciale pour l’investissement immobilier, c’est l’accès au crédit très difficile voire impossible. Dans une SCI, les associés sont responsables de la dette ; dans une société commerciale, la responsabilité des dirigeants est limitée. Du coup, les banques demandent des garanties très élevées au chef d’entreprise avant de lui accorder un crédit immobilier professionnel ; et les taux sont plus élevés que pour le particulier. Ce "simple" fait devrait vous dissuader.
- ensuite, sur ce que vous craignez : la requalification en marchand de biens. C’est effectivement à craindre, quand un particulier en nom propre, ou une SCI IR, fait trop d’opérations d’achat-revente. Mais c’est quoi la requalification de marchands de biens ? C’est essentiellement un assujettissement à l’IS. Vos SCI sont déjà à l’IS ! Je peux me tromper, je ne suis pas un spécialiste sur ces sujets, mais je pense qu’une SCI IS ne craint pas vraiment la requalification en marchand de biens. Vous devriez poser la question à votre expert-comptable, et s’il ne sait pas suffisamment bien vous répondre, à un avocat fiscaliste.
- sur la raison de vendre : vous débarrasser de biens encombrants. Ca vous arrive parce que vous n’étiez pas encore expérimenté. Mais je peux vous garantir qu’un vrai marchand de biens expérimenté sait parfaitement, à l’avance, s’il achète pour achat-revente ou pour garder. A l’avenir, il faudra absolument que vous ayez les idées claires dès le début d’une opération sur votre objectif : achat-revente, ou garder pour le locatif ?

Si vraiment vous voulez vous lancer dans les opérations de marchand de biens, je pense qu’il vous faut faire les choses suivantes :
1) vérifier avec votre banque (côté professionnels, donc par exemple la banque de vos SCI) dans quelles conditions (durée, taux, garanties demandées) elle pourrait prêter à une entreprise de marchands de biens que vous créeriez (en nom propre ou en SASU). Avant tout, savoir si une telle entreprise peut accéder au crédit, sinon ce n’est même pas la peine de commencer.
2) voir la meilleure structuration. Je vois deux possibilités : a) en nom propre (commerçant en nom propre) b) en société, avec une holding en chapeau, qui serait également propriétaire des SCI. Avantages et inconvénients de chaque solution sont à peser soigneusement, avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste (ou d’un très bon CGPI, comme il y en a sur le forum). Moi, ça dépasse mes compétences.
3) Evidemment, s’agissant d’une vraie entreprise de marchand de biens, vous avez les droits de mutation réduits et il ne faut surtout pas y renoncer. Pour les immeubles que vous souhaitez revendre rapidement, ça passe par cette entreprise, bien sûr. Pour ceux que vous voulez garder, soit vous les placez dans la SCI directement ; soit vous achetez d’abord par l’entreprise de MDB, puis déplacez la proprité dans la SCI quand vous êtes décidé à garder. Là aussi, il faut peser avantages et inconvénients des deux solutions, ce qui dépasse mes compétences.

Les principaux écueils de la profession de MDB sont au nombre de deux :
1) la difficulté d’accès au crédit ; celui-là, tout le monde le rencontre, à moins d’être très riche et de travailler sur fonds propres.
2) faire LA mauvaise opération qui peut vous planter. Un membre citait un MDB qui avait enchaîné les opérations gagnantes jusqu’à tomber sur la grosse tuile qui lui a fait boire le bouillon.