Nolan20 [91] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble mixte)

Bonjour,

la SCI IS pose deux problèmes :
- établir une comptabilité précise de type entreprise.
- être imposé à la plus-value des professionnels au moment de la revente du bien. Vous prévoyez déjà de faire une grosse plus-value à la revente ; si en plus elle est augmentée du montant qui a été amorti, votre plus-value va partir en impôts.
Cf ce fil (bien lire jusqu’au bout) : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…
De plus, on est taxé si on se verse les dividendes ; donc c’est plutôt une SCI pour garder les dividendes dedans afin qu’ils puissent ensuite financer d’autres achats.

En écartant la SCI IS, je ne vois que deux approches possibles :
1) SCI IR et payer vos impôts (c’est normal de payer des impôts quand on gagne de l’argent)
2) Acheter en nom propre et passer progressivement les appartements en meublé (au départ de chaque locataire) pour être LMNP au réel.

Le LMNP au réel permet de réunir le meilleur des deux mondes :
- une compta de type entreprise qui permet d’amortir le bien donc d’avoir un BIC imposable nul ou quasi nul pendant des années.
- la fiscalité des particuliers sur la plus-value.

En relisant votre présentation, je vois que vous vous étiez intéressé au LMNP au réel dès votre présentation (2013) mais que vous n’avez jamais donné suite. Dommage, c’est quand même un régime très intéressant.

Notez qu’il faut éviter de passer LMP, sinon on perd la fiscalité des particuliers sur la plus-value. Pour être LMP, il faut cumuler 3 conditions : > 23 k€ de recettes ; recettes > revenus d’activités et autres BIC et BNC du foyer fiscal (les revenus fonciers n’étant PAS intégrés pour cette comparaison) ; et inscription au RCS en qualité de loueur professionnel. Veillez donc à ne pas respecter au moins l’un de ces critères pour garder les avantages du LMNP au réel.
Notez aussi qu’en BIC, "recettes", c’est tout ce qu’on reçoit : loyer + charges locatives, et éventuellement subvention (toute rentrée d’argent liée à ce bien immobilier). Il faut donc raisonner en loyer CC alors qu’en foncier on a l’habitude de raisonner en loyer HC.

Par ailleurs, je m’étonne beaucoup de votre apport très important. En ce moment, les prêts immo, c’est de l’argent bon marché. De plus, vu que les intérêts et assurance de l’emprunt sont déductibles, vous économisez 30 % IR + 15,5 PS sur ces sommes ; c’est à dire que le coût de votre prêt est "subventionné" à presque la moitié par les économies d’impôts. Il peut donc être intéressant d’emprunter plus pour ce projet, et de placer plutôt votre argent sur d’autres supports générateurs de revenus, qui vous permettraient de vous diversifier (actions, assurance-vie…).

Si vous deviez revendre tout ou partie de l’immeuble, et peut-être d’autres biens compte tenu de votre patrimoine important, attention au risque de requalification de marchands de biens.
L’administration fiscale ou le juge examine plusieurs critères, notamment l’intention spéculative et le caractère "habituel" de l’activité. "Habituel" commence dès "plusieurs reventes", et "plusieurs" peut commencer à deux. Notamment, la revente à la découpe d’un seul immeuble peut être requalifiée (un seul achat mais plusieurs reventes).
Les Impôts se sont forgés une règle qui dit que lorsque c’est vendu après 15 ans au moins de détention, il n’y a pas d’intention spéculative (l’idée étant que la personne a gardé le bien suffisamment longtemps pour prouver qu’elle l’a acheté pour l’exploiter elle-même, et non pas acheté pour revendre).
Lorsqu’on vend plusieurs biens détenus depuis moins de 15 ans, on ne va pas être requalifié à tout coup, mais le risque existe. Et ce risque est le même, que le bien soit détenu en nom propre ou au travers d’une SCI.